Uusi hallitus aikoo kasvattaa vuokra-asuntojen rakennuttajille suunnattuja korkotukilainoja. Tämä tehdään puolittamalla rakennuttajien omavastuukorko. Toimenpide edustaa hyvin suomalaisen asuntopolitiikan pitkää linjaa, joka perustuu markkinamekanismien häiritsemiseen sekä verotulojen ja yhteisen omaisuuden jakamiseen yksittäisille kotitalouksille ja yrityksille. Monenkirjavat hintasäännöstelyjärjestelmät työllistävät viranomaisia. Samalla poliitikot osoittavat ponnistelevansa edullisemman asumisen puolesta.
Korkotukijärjestelmää kasvattamalla saadaankin rakennettua uusia vuokra-asuntoja. Markkinavuokriin toimenpiteellä ei ole vaikutusta ainakaan pidemmällä aikavälillä. Jos markkinavuokrat laskevat, joidenkin yksityisten vuokranantajien kannattaa myydä asuntonsa ja sijoittaa rahansa johonkin toiseen kohteeseen. Sen seurauksena vuokra-asuntojen tarjonta vähenee mikä puolestaan nostaa yleistä vuokratasoa. Ainoa vaikutus on se, että yksityisten vuokra-asuntojen osuus koko vuokra-asuntokannasta pienenee.
Ylipäätään asuntorakentamisen tukeminen voi laskea asuntojen hintoja tai vuokria vain, jos se lisää asuntojen määrää. Asuntojen tarjontaa rajoittaa kuitenkin kasvukeskuksissa lähinnä pula sopivista tonteista. Tämän voi päätellä siitä, että asuntojen hinnat ovat erityiseseti pääkaupunkiseudulla paljon rakennuskustannuksia korkeammalla. Jos rakentamisen tuet eivät lisää tonttitarjontaa, ne eivät lisää asuntojen kokonaistarjontaa eivätkä laske asumisen yleistä hintatasoa.
Toki korkotukilainoilla aikaansaadut uudet vuokra-asunnot ovat yleiseen vuokratasoon nähden edullisia - ainakin jos viranomaiset tekevät työnsä hyvin ja valvovat vuokratasoa riittävän tiukasti. Jotkin kotitaloudet saavat siis korkotukilainojen ansiosta edullisen vuokra-asunnon.
Asuntojen rakennuttajille suunnattuihin tukiin liittyy silti kaksi perusongelmaa. Ensinnäkin, siinä määrin kun tuki lopulta menee kotitalouksille, se on sidottu asuntoihin. Yksi seuraus tästä on, että tuen määrää on vaikea muuttaa kun perheen taloudellinen tilanne muuttuu. Toinen seuraus on, että kotitalouden ei välttämättä kannata muuttaa edullisesta asunnostaan pois, vaikka sen asumistarpeet muuttuisivatkin. Ilmeinen vaihtoehto korkotukilainoille olisi antaa rahallinen tulonsiirto suoraan kotitalouksille.
Toiseksi, että emme tiedä missä määrin rakennuttajille annettava tuki lopulta hyödyttää niitä, jotka tuen avulla rakennetuissa asunnoissa asuvat. Osa tuesta menee korkotukea saaville rakennuttajille.
Korkotukilainoja myönnetään vain “yleishyödyllisille” rakennuttajille. Suomessa esitetään usein, että rakennusalalla ei ole riittävästi kilpailua. Jos rakennusalalla on yleisemmin kilpailuongelmia, niin korkotukilainoja saavien rakennuttajien osalta ongelmat voivat olla huomattavia. Yleishyödyllisen rakennuttajan statuksen saamiseen liittyy nimittäin useita rajoituksia (ks. aravalaki, pykälä 15).
Korkotuen ehtona on, että vuokrat ovat “kohtuullisia” ja että rakennuttaja pitää asunnot vuokralla 40 vuotta. Mutta “kohtuullisuuden” määritelmä on tässä yhteydessä aika epäselvä. Korkotukea saanut rakennuttaja saa nostaa omalle pääomalleen 8 prosentin tuoton. Voitonjakoa siis rajoitetaan - eli liian tehokkaasti ei saa toimia - mutta kahdeksan prosentin tuottorajoitus mahdollistaa silti varsin hyvän tuoton jakamisen omistajille. Ei kannata kuvitella, että yleishyödylliset yhtiöt itse ajaisivat ennen kaikkea vuokralaistensa etua. Monet suuret yleishyödylliset rakennuttajat ovat voittoa tavoittelevia liikeyrityksiä siinä missä muutkin.
Se, että korkotukilainalla rakennettavien asuntojen vuokrat ovat alussa markkinavuokriin nähden edullisia, ei takaa, että ne ovat sitä myös 40 vuoden kuluttua. Asunnon kuntotaso voi 40 vuodessa muuttua huomattavasti riippuen siitä, minkälaisia ylläpitoinvestointeja asunnon omistaja on siinä vuosien kuluessa tehnyt. Tutkimusta, jossa vertailtaisiin korkotuettujen asuntojen vuokria markkinavuokriin ottaen asuntojen laatu huomioon, ei ole olemassa.
Avainsanat: Asuntopolitiikka, korkotukilaina
Aihealueet: Julkinen talous
Nyt ennustetaan Suomeen jo asuntomarkkinoiden romahtamista. Hinnat ovat lievästi tippumaan päin ja myynti hidastunut. Kohta suunta on alaspäin ja vauhdilla!
Artturi on oikeassa tuossa aiemmin siinä, ettei tontin halpaa vuokraa voi irroittaa jollain tavalla omaksi tekijäkseen, jos asunto on muutoin kuitenkin vapaasti myytävissä markkinahintaan. Pitkä vuokraoikeus on omaisuutta siinä missä omakin tontti. Myös lainsäädännössä tontin vuokraoikeutta kohdellaan kiinteänä omaisuutena.
Ainoa tapa erottaa vuokraoikeus omaksi tekijäkseen olisi minun näkemyksen mukaan tehdä hyvin lyhyitä tontin vuokrasopimuksia.
Ossi63,
Vuokrasäännöstelyn palauttaminen tästä vielä puuttuisikin! Vuokrasäännöstelyn avulla voi kyllä laskea vuokria mutta samalla vähenevät vuokra-asunnotkin. Maata kannattaisi verottaa kiinteistöveron avulla.
Vuokrasäännöstely tietenkin laskee vuokria. “Vuokra” on puhdas monopolivoitto ja vain poliittinen kysymys. Sillä ei ole mitään tekemistä markkinoiden tuotantokilpailun kanssa. Maata ei kukaan valmista lisää.
Ei korkotuet voi mitenkään laskea asuntojen hintaa. Ainoastaan nostaa, koska vuokratuotto kapitalisoituu suuremmaksi pääomaksi. Eikä se hinta laske vaikka rakennusten määrä lisääntyisi, koska asuntojen hinnassa ei ole kysmys seinien vaan maan tarjonnasta, mikä on kiinteä. Maan “tarjonnassa” on aina “laskeva rajahyöty.” Vanhan tontin sijainti on parempi kuin uuden, ja kasvava vuokratuotto vain nostaa vanhojen sijaintien arvoa.
Jo Ricardon vuokralaki selittää, että laskeva “viljelysraja” (kasvava differentiaali = maankorko = vuokra), nostaa vuokria, ei laske niitä. Toisin sanoen nostaa (parantaa) vanhojen sijantien arvoa.
Rakentamisen kestosta, ja nämä on osittain valistuneita arvauksia.
Ensinnäkin, on vaan yksinkertaisesti kulttuuri että rakentaminen kestää, se on kestänyt ennenkin. Kaavoituksen, muun suunittelin, aluerakentamisen, talorakentamisen, jne. kapasiteetti ja aikataulut on mitoitettu sen mukaan, tonttien luovutuksissa on pitkät ajat, jne.
Toiseksi, kaavoitusta ei nähdä tuottavana toimintana vaan menona, mikä on täysin absurdia. Huonolla kaavoituksella saa BKT-prosentteina mitattavia vahinkoja aikaiseksi, ja toisaalta resurssipulasta seuraava hidastelu maksaa myös. Esimerkiksi sen Kalasataman maanarvo oletuksella tonnin kerrosneliö on noin 1,5 miljardia euroa. 5% saamatta jäävällä vuosituotolla tuo on 75 miljoonaa euroa. Helsingin kaupunkisuunnitelun vuosibudjetti, jolla siis suunnitellaan koko kaupunkia, liikenettä, kaikkia uusi alueita, jne. on muistaakseni jotain 20 - 30 miljoonaa euroa. Kaavoittajat juuri keväällä keksi Kalasataman uuteen keskukseen sen verran lisää neliöitä että kaupunki sai maasta jotain sata miljoonaa euroa lisää.
Olen samaa mieltä kommentoijien kanssa siitä, että “tonttipulassa” ei ole kyse todellisesta resurssirajoitteesta vaan pikemminkin huonosta politiikasta. Taustalla voi tosiaankin olla monimutkainen ongelmavyyhti.
Yksi esimerkki oudosta politiikasta: Kalasataman rakentaminen kestää Helsingin kaupungin suunnitelman mukaan 20 vuotta. Miten ihmeessä tuollaisen pienen pläntin rakentaminen kestää niin kauan? Kenen etuja näin hidas rakentamisaikataulu palvelee? Aikataulun nopeuttaminen tuntuisi pomminvarmalta tavalta lisätä suomalaisten hyvinvointia.
Vuokra-asuntojen hintasäännöstely voi tosiaan lopulta nostaa markkinavuokria tpyyluoman kuvaamalla tavalla. Kirjoitin samasta asiasta täällä: http://blog.hse-econ.fi/?p=741
Samaa mieltä tukien sekavuudesta ja markkinoita vääristävästä vaikutuksesta. Asuntorakentamisen ongelmissa ei ole päästy, eikä ilmeisesti halutakaan päästä, todellisiin ratkaisuihin. Tonttipulasta puhutaan paljon, mutta metsää ja peltoa riittää vielä kehä kolmosen ja jopa ykkösenkin sisäpuolella. Kyse on kaavoituksesta ja poliitikkojen liian läheisistä suhteista rakennusliikkeisiin. Vantaan uusi kaupunginjohtaja Jukka Peltomäki on saanut selitellä asioita omalta osaltaan ja Ilkka Kanerva toisaalla.
Toinen iso ongelma ovat erilaiset rakentamisen ja asumisen tuet. Yksinkertainen ratkaisu olisi asuntolainan korkovähennysten poistaminen ja verotuetun vuokra-asuntorakentamisen lopettaminen. Kahdeksan prosentin takuutuotto on suorastaan erinomainen näinä päivinä. Sellaista tulonsiirtoa veronmaksajalta rakennusliikkeelle on vaikea hyväksyä. Asumistukea pitäisi maksaa sitä tarvitseville toimeentulotuen yhteydessä.
Jouko Marttila
http://taloudentulkki.wordpress.com
tpyyluoma:
No riippuu siitä vuokrasta. Jos vuokra on liian pieni suhteessa tontin myyntihintaan markkinoilla, niin tää sun päättely ei toimi.
Maksaaks se maa tonnin neliöltä vapailla markkinoilla, vai jollain rakennusliikediileillä?
Aivan varmasti.
Niku, joo. Olisiko jopa niin että tuetut vuokra-asunnot nostaa vapaiden markkinoiden asuntojen keskihintoja? Jotenkin niin että vapaan markkinan koko pienenee kun osa ostajista/vuokraajista on säädellyn markkinan piirissä, ja toisaalta tuo osa lienee keskimäärin vähemmän maksukykyistä, eli vapailla markkinoilla keskimääräinen maksukyky kasvaa.
Ongelma Helsingin(/Pääkaupunkiseudun) ja muun Suomen uudisasuntojen hintojen selittämisessä tonttimaan hinnalla on se että ne hintaerot ei selitä sitä. Helppona esimerkkinä, Helsinkiin rakennetaan vuokratonteille asuntoja jolloin vuokra maksetaan vastikkeessa, eli myyntihinnassa ei pitäisi olla maan hintaa lainkaan, ja siltikin nämä kyseiset asunnot maksaa jotain kaksi kertaa enemmän kuin vastaavat vaikkapa Hämeenlinnassa. Ja eikä se maa nyt niin paljon maksa, riippuu sijainnista mutta suuruusluokkaa tonnin asuinneliö (kerrostalossa) kun erot asuinnelöiden myyntihinnassa on suuruusluokkaa kaksi tonnia.
Minusta kyseessä on monimutkainen vyyhti jossa on useista tekijöitä. Esimerkiksi kaavoituksen pullonkaulat voivat näkyä niinkin että kynnys perustaa rakennusfirma nousee koska tonteista on pulaa, mikä taas johtaa pienempään kilpailuun markkinoilla, ja toisaalta kilpailua omatoimirakentamisen kautta on vähemmän johtuen siitä että omakotitalojen osuus on pieni. Verotuskin vaikuttaa, omatoimirakentaminen on efektiivisesti subventoitua niin kuin itsepalvelu muutenkin johtuen työn verotuksesta. Tai jotain tollaista.
Siinä vaiheessa kun lopulta asunto vapautuu vuokrarajoituksista, asunnon omistajat tapaavat myydä asunnon entistä ahnaammille omistajille. Esimerkiksi SATO on nostanut reippaasti noin 30 prosentilla oman asuntoni vuokraa parissa, kolmessa vuokrassa…
Vuokra- ja omistusasuntomarkkinoita ei tosiaan tule tarkastella erikseen. Markkinoiden sopeutumisen kuvaaminen ilman markkinoita kuvaavaa mallia on aina vähän hankalaa. Yritän silti uudelleen:
Annettuna tonttipula, korkotukilainojen ainoa mahdollinen suora vaikutus asuntojen tarjontaan on se, että suurempi osa uusista asunnoista on vuokra-asuntoja. Toisin sanoen vuokra-asuntojen tarjontaa kasvaa ja omistusasuntojen tarjonta vähenee verrattuna tilanteeseen, jossa korkotukilainoja ei lisätä. Tämä laskee vuokria ja nostaa omistusasuntojen hintoja. Tämän seurauksena joidenkin vuokraisäntien kannattaa myydä vuokra-asuntonsa omistusasunnoksi, mikä siis lisää omistusasuntojen tarjontaa ja vähentää vuokra-asuntojen tarjontaa. Tämän seurauksena taas markkinavuokrat nousevat ja omistusasuntojen hinnat laskevat tasolle, jolla ne olisivat ilman politiikkatoimenpidettä.
Niukkuus kaavoitetuista tonteista on mielestäni ylivoimaisesti luontevin selitys sille, että pääkaupunkiseudulla uusien asuntojen hinnat ylittävät reilusti rakennuskustannukset (ja että esimerkiksi omakotitalotontit maksavat vapailla markkinoilla suhteellisen paljon). Mutta kirjoitukseni johtopäätös (korkotukilainat ovat tyhmää politiikkaa) ei muutu, vaikka asia selittyisi esimerkiksi rakennusliikkeiden markkinavoimalla tai sillä, että kaikki rakennusmiehet ovat jo töissä. Kummassakin tapauksessa tuki menee suurelta osin jonnekin muualle kuin vuokralaisille.
tpyyluoma:
Tuntuu, että asuntojen kalleuteen tarjotaan aina jompaa kumpaa syytä riippuen kirjoittajan poliittisista sympatioista: rakennusliikkeiden kartelli ja tonttipula.
Ekana tartteis tietysti todisteita siitä, että asunnot on oikeesti “liian kalliita”. Sit ku tämän on todistettu, niin vois alkaa miettiin, että mistä kilpailun puute johtuu. Ehdokkaita on huomattavasti enemmän ku tonttipula ja kartelli.
Todisteita tonttipulasta vois varmaankin hakee tonttien hinnoista. Jos markkinahinta tontille selittää eron rakennuskustannusten ja myyntihinnan erotuksesta ison osan, niin tonttipula olis hyvä veikkaus. jos taas rakennusliikkeen voitto selittää eron rakennuskustannusten ja myyntihinnan erotuksesta, niin kilpailun puute rakennusliikkeiden välillä selittää eron rakennuskustannusten ja myyntihinnan erotuksesta.
Siitä, että rakennusliikkeiden välillä ei ole kilpailua voi taas selittyä muullakin kuin kartellilla. (vrt. Vantaan kaupunginjohtaja.)
Sinänsä hyvä, mutta:
“Jos markkinavuokrat laskevat, joidenkin yksityisten vuokranantajien kannattaa myydä asuntonsa ja sijoittaa rahansa johonkin toiseen kohteeseen. Sen seurauksena vuokra-asuntojen tarjonta vähenee mikä puolestaan nostaa yleistä vuokratasoa. ”
Mutta eikös tämä lisää omistusasuntojen tarjontaa, joka taas siirtäessään ihmisiä vuokra-asunnoista omistusasuntoihin laskee vuokra-asuntojen kysyntää? Pointtina että onko järkevää tarkastella asuntomarkkinoita erikseen vuokra- ja omistusasuntomarkkinoina.
Ja siitä tonttipulasta olisi mukava nähdä joskus jotain dataa yleistysten sijaan.
Olen samaa mieltä siitä, että tonttien tarjonnan parantaminen lienee erilaisia tukia tehokkaampi keino asumiskustannusten kohtuullistamiseen - Suomessa riittää lääniä rakentaa. On kummallista, että Suomessa asuminen on esimerkiksi Saksaa reilusti kalliimpaa.