Asumistuki ja vuokrat: simppeliä teoriaa

31.5.2017 Kirjoittanut Niku Määttänen

VATTin tutkijat Essi Eerola ja Teemu Lyytikäinen julkaisivat tänään tutkimuksen, joka viittaa siihen, että asumistuki nostaa vuokria vähemmän kuin mitä julkisesta keskustelusta päätelleen usein oletetaan. Ainakaan yksittäiselle kotitaloudelle maksettava asumistuki ei mene vuokranantajan taskuun.

Puhtaasti empiirisellä tutkimuksella on aina vaikea jäljittää ns. yleisen tasapainon vaikutuksia, eli tässä tapauksessa sitä, missä määrin asumistuki nostaa yleistä vuokratasoa (eikä vain tuensaajien maksamaa vuokraa suhteessa muiden maksamiin vuokriin).  Pohdin seuraavassa tätä kysymystä yksinkertaisen teorian valossa.

Asumistuen vaikutus asuntojen yleiseen vuokra- tai hintatasoon riippuu arvattavasti oleellisesti järjestelmän yksityiskohdista.

Verrataan kahta erilaista asumistukijärjestelmää. Ensimmäisessä järjestelmässä pienituloisille kotitalouksille annetaan 400 euroa asumistukea kuukaudessa. Tuen ehtona on pienituloisuuden lisäksi vain se, että kotitalous maksaa vuokraa vähintään 400 euroa kuukaudessa. Toisessa järjestelmässä asumistuki kattaa puolet pienituloisten kotitalouksien maksamasta vuokrasta ilman ylärajaa. Kummassakin tapauksessa asumistuet rahoitetaan verottamalla hyvätuloisia. Oletetaan lisäksi, että kaikkein halvimman asunnon markkinavuokra on vähintään 400 euroa.

Miten ensimmäinen asumistukijärjestelmä vaikuttaa vuokriin?

Ensimmäinen arvaukseni olisi, että ei mitenkään. Asumistuki ei tässä tapauksessa vaikuta suoraan asumisen hintaan edes tuensaajien osalta. Jos pienituloinen kotitalous haluaa muuttaa esimerkiksi 600 euroa kuussa maksavasta asunnosta vähän isompaan (tai muuten parempaan) asuntoon, jonka vuokra on esimerkiksi 700 euroa, se joutuu maksamaan vuokran nousun kokonaan itse.

Asumistuen ansiosta pienituloisilla kotitalouksilla on tietysti käytössään enemmän rahaa kuin ilman sitä. Siksi he arvattavasti asuvat isommissa asunnoissa kuin ilman asumistukea. Mutta vastaavasti hyvätuloisilla, jotka rahoittavat asumistuet verojen muodossa, on käytössään vähemmän rahaa. Siksi he puolestaan asuvat pienemmissä asunnoissa kuin ilman asumistukijärjestelmää. Lopputuloksena tukijärjestelmä ei juuri muuta asuntojen kokonaiskysyntää eikä siten oleellisesti vaikuta myöskään vuokratasoon.

Toisessa järjestelmässä asumistuki laskee selkeästi asumisen hintaa pienituloisten osalta. Jos pienituloinen kotitalous muuttaa isompaan asuntoon, se joutuu itse maksamaan vain puolet vuokran kasvusta.  Vastaavasti pienituloiset arvattavasti kuluttavat enemmän asumista myös suhteessa kaikkeen muuhun kulutukseen kuin ilman asumistukea. Lopputuloksena asumistuki kasvattaa asumisen kokonaiskysyntää ja nostaa vuokratasoa.

Tässä jälkimmäisessä tapauksessa on myös helppo ajatella, että asumistukien saajat saattaavat maksaa korkeampaa vuokraa samanlaisesta asunnosta kuin ne, jotka eivät saa tukea. Tämä voi johtua siitä, että vuokra-asuntomarkkinat eivät ole täysin likvidit. Tällöin vuokrat määräytyvät jossakin määrin “yksilökohtaisesti” ja voivat sen takia heijastaa myös vuokralaisen maksuhalukkuuttaa. On myös mahdollista, että asumistukeen oikeutettu vuokralainen ja vuokranantaja sopivat yhdessä, että vuokrasopimukseen merkittyä vuokraa nostetaan, jolloin myös asumistuki kasvaa. Sen jälkeen vuokranantaja voi palauttaa osan vuokrasta takaisin vuokralaiselle.

Todellinen asumistukijärjestelmä on ainakin pääkaupunkiseudulla käsittääkseni lähempänä esimerkkimme ensimmäistä kuin toista järjestelmää. Tämä johtuu siitä, että todellinen asumistuki kattaa osan vuokrasta vain siltä osin, kun vuokrat alittavat ns. hyväksyttävät enimmäisasumismenot. Hyväksyttävät enimmäisasumismenot ovat varsin matalia suhteessa markkinavuokriin ja alittavat yleensä todelliset vuokrat. Sen takia en odottaisi nykyisellä asumistuella olevan kovin suurta vaikutusta vuokriin.[1] Eerolan ja Lyytikäisen tulokset ovat sopusoinnussa tämän näkemyksen kanssa.

Toinen tapa tukea joidenkin kotitalouksien asumista on hintasäännöstely, esimerkiksi ARA-vuokra-asuntojen tai Hitas-asuntojen muodossa. On syytä huomata, että tällaiset “kohtuuhintaiset” asunnot laskevat usein asumisen hintaa samaan tapaan kuin jälkimmäinen asumistukiesimerkkimme. Siksi niiden voi olettaa nostavan asumisen yleistä hintatasoa.[2]

Erilaisten hintasäänneltyjen asuntojen yhtenä ongelmana on myös se, että markkinahintaa matalamman vuokran tai asunnon hinnan kautta annettu tulonsiirto menee usein myös hyvätuloisille (tästäkin aiheesta löytyy VATTissa tehtyä tutkimusta). Monien poliitikkojen peräänkuuluttamat “kohtuuhintaiset” asunnot ovatkin minusta monella tapaa ongelmallisempaa politiikkaa kuin nykyinen asumistuki.


[1] Lupasin otsikossa simppeliä teoriaa. Todellisuus on tietysti monin tavoin monimutkaisempi. Yksi asia on se, että asumistuki voi vaikuttaa erilaisten asuntojen suhteellisiin hintoihin. Monimutkaisempi teoria ennustaa, että sillä puolestaan on vaikutusta myös keskimääräiseen hintaan. Toinen juttu liittyy alueelliseen liikkuvuuteen. Asumistukea saa enemmän Helsingissä kuin Kouvolassa, mikä osaltaan kasvattaa muuttopainetta Helsinkiin ja on siten omiaan nostamaan vuokratasoa Helsingissä.

[2] Myös toimeentulotuen voi samalla logiikalla olettaa nostavan vuokria (ks. Osmo Soininvaaran kirjoitus).

Avainsanat: , ,

Aihealueet: Julkinen talous, Kaupunkitalous

16 kommenttia kirjoitukseen “Asumistuki ja vuokrat: simppeliä teoriaa”

  1. kom kirjoitti:

    Niku Määttänen kirjoitti:

    “Omistusasuntojen ja vuokra-asuntojen markkinat eivät pidemmän päälle ole toisistaan täysin irrallaan. Omistusasuntojen kysynnän lasku laskee asuntojen hintoja mikä puolestaan laskee vuokria. ”

    Tällä hetkellä markkinatilanne näyttää siltä, että jo useamman vuoden ajan omistusasuntojen kysyntä on monessa kaupungissa laskenut, kuten mm. asuntolainojen korkovähennyksestä aikoinaan päätettäessä ennakoitiinkin tulevan käymään. Vuokrat eivät ole silti laskeneet, vaan päinvastoin jatkaneet nousuaan. Asia selittyy sillä, että vaikka omistusasuntojen kysyntä omistuskäyttöön on laskenut, vuokra-asuntojen kysyntä sijoituskohteina on kasvanut. Vuokra-asuntojen osuus koko asuntokannasta on nyt kasvussa monessa kaupungissa.

  2. kom kirjoitti:

    “Jos tästä sitten siirrytään todelliseen asumistukijärjestelmään, jossa voi saada omavastuun osuudesta riippuen enimmillään 80% enimmäisasumismenoista, niin eikö vaikutus voi olla juuri tämänsuuntainen? Eli vaikka enimmäisasumismenot olisivatkin pienimpien vuokrien luokkaa, kyllä kai tuo 80% vastaavasti kuitenkin pitää huolen, etteivät ne vuokrat ainakaan juuri tuon enimmäisasumismenotason alle mene, ja toisaalta myös siitä, että pienimmän pään vuokrilla on tuon enimmäisasumismenotukitason ylityksen jälkeenkin huomattavasti enemmän nousupaineita? ”

    Mahdollisesti jotenkin noin. Enimmäisasumismenotaso pitää huolen ainakin siitä, että vuokriin leivotaan sisään monenlaisia muitakin kulujaa. Jos vertaa esim. Viron ja Suomen pääkaupunkiseutujen asuntomarkkinoita, ne ovat hämmentävän erilaisia vuokrien sisällön osalta. Suomen asumistukijärjestelmässä kannattaa vuokriin leipoa kaikenlaisia menoja, joita asumiseen liittyy ja esimerkiksi “kohtuuhintaisissa” asunnoissa, kuten opiskelija-asunnoissa, on Suomessa kannattanut vuokranantajan sisällyttää nettikin vuokraan asuntojen kilpailukyvyn parantamiseksi, koska niihinkin kuluihin voi saada asumistukea sen 80 % tai toimeentulotukea jopa 100 %. Lasku “kohtuuhintaisten” asuntojen kallistamisesta menee valtiolle. Virossa puolestaan erilaiset maksut maksetaan yleensä vuokran päälle, jopa lämmityslaskua myöten. Suomen asumistukijärjestelmässä asuja saa yleensä paremmat tuet, jos lämmityslasku sisältyy vuokraan, ja täällä vain hyvin harvoin lämmityslasku veloitetaan vuokralaiselta erikseen kerrostaloasumisen kohdalla.

  3. Johannes kirjoitti:

    “Oletetaan lisäksi, että kaikkein halvimman asunnon markkinavuokra on vähintään 400 euroa.”

    Tuo oletus kaipaa mielestäni tarkennusta. Asuntojen markkinavuokran pitäisi olla halvimmillaan tuon 400 euron verran myös ilman tukijärjestelmän vaikutusta. Jos tuon 400 euroa saisi tukijärjestelmästä 100-prosenttisesti, on aika todennäköistä, että minimivuokrataso nousisi tuon ylle, vaikkei se siellä muuten olisikaan.

    Jos tästä sitten siirrytään todelliseen asumistukijärjestelmään, jossa voi saada omavastuun osuudesta riippuen enimmillään 80% enimmäisasumismenoista, niin eikö vaikutus voi olla juuri tämänsuuntainen? Eli vaikka enimmäisasumismenot olisivatkin pienimpien vuokrien luokkaa, kyllä kai tuo 80% vastaavasti kuitenkin pitää huolen, etteivät ne vuokrat ainakaan juuri tuon enimmäisasumismenotason alle mene, ja toisaalta myös siitä, että pienimmän pään vuokrilla on tuon enimmäisasumismenotukitason ylityksen jälkeenkin huomattavasti enemmän nousupaineita?

    Sitten voi kysyä, päteekö tuo oletus ylipäätään? Ei nuo enimmäistasot erityisen korkeita ole, mutta kuitenkin sen verran korkeita, että kyllä vaihtoehtoja voi löytyä kattojen alapuoleltakin ainakin silloin, jos yksittäinen ihminen asuu kimppakämpässä tai jos isompi ruokakunta asuu hieman ahtaammin (joskus tämä on myös arvovalinta: olen kuullut pienlapsiperheistä, jotka haluavat asua Helsingin keskustan tuntumassa, vaikka se tarkoittaisi hyvin ahtaasti asumista).

    Lisäksi tulee sitten vielä tuo kysymys, miten asumistuki toimii yhteisvaikutuksessa toimeentulotuen kanssa vuokria nostattavana tekijänä.

    Loppujen lopuksi on selvää, että tuet kyllä nostavat vuokratasoa, kysymys on vain siitä, kuinka paljon. Edullisemman pään asuntojen osalta uskoisin vaikutuksen olevan varsin merkittävä.

  4. Juha Kilponen kirjoitti:

    Kiinnostava keskustelu. Nikun yksinkertaistava esimerkki on valaiseva. Ensimmäisessä tapauksessa yksi mahdollinen yleisen tasapainon kanava joka nostaisi asuntojen kokonaiskysyntää on kai se että pienituloisten asuntojen rajakulutusalttius on suurempi kuin suurituloisten. En tosin tunne empiiristä kirjallisuutta joten en tiedä onko tämä relevantti ajatus.

  5. jukka m kirjoitti:

    Niku,

    Varmasti näin on - siitäkin lähtökohdasta, että molemmat kohdentuvat asumisen tukeen verrattuna hieman epätarkoituksenmukaisesti - tarjontapuolella on enemmän “korjattavaa” (muistakin syistä, kuten näistä keskustelluista fiskaalisen feredalismin pulmista johtuen).

    Näihin(kin) asioihin on syytä kiinnittää huomiota. Ara on yksi, ja Hitas on toinen - molemmat ehkä omalla tavallaan “haastavia” aiheita.

    Mutta ehkä tässä kokonaisuudessa on vielä hyvää jatkopohdintaa tulossa.

  6. Kalle kirjoitti:

    Jos köyhä saadessaan tukea päättää käyttää rahojaan siihen, että muutaa kalliimpaan, se on hyvä asia. Sehän tarkoittaa, että hän pitää sitä kalliimpaa hintansa arvoisena.

    Siksihän otamme rahaa rikkailta köyhille, että mielestämme köyhiltä jää tyydyttämättä paljon tärkeämpiä tarpeita. Kun köyhät tyydyttävät niitä, se on hyvä asia, vaikka se nostaisi asuntohintoja. Määttäsen selityksen perusteella se nousu myös jäänee vähäiseksi, koska rikkaat vastaavasti köyhtyvät.

    Toimeentulotuen asumislisä puolestaan antaa köyhälle lisärahaa vain sillä ehdolla, että tämä muuttaa kalliimpaan asuntoon. Tällöin köyhä muuttaa, vaikka ei pidä hintaeroa lainkaan hyödyn arvoisena. Se on pahasta. Sama ongelma on “kohtuuhintaisissa asunnoissa” eli alihintaisissa vuokra-asunnoissa, kuten Hitas.

    Yleisessä asumistuessa ei siis ole tätä ongelmaa, jos se on riippumaton asumiskustannuksista. Kummassakin tuessa on se ongelma, että niiden saamiseksi pariskuntien/lasten on pakko muuttaa erilleen. Tämä aiheuttaa pahaa erilleen muuttamista, jota kukaan ei pidä hintansa arvoisena ja joka tuhlaa niukkoja asuntoresursseja. Hyvä muuttaminen tapahtuisi ilman muuttopalkkiotakin.

    Perustulossa ei olisi tuotakaan ongelmaa. Kaikissa tuissa on myös se ongelma, että niiden saajia rangaistaan työnteosta ja tienaamisesta. Tämä koskee perustuloakin, sillä perustulon rahoitus vaatii verotuksen kiristämistä. Siksi emme voi nostaa sosiaaliturvaa niin korkeaksi kuin ehkä muuten haluaisimme: se heikentää työllisyyttä ja työnjaon tehokkuutta.

  7. Niku Määttänen kirjoitti:

    jukka m,

    Kiitos kommenteistasi!

    On varmasti hyvä yrittää arvioida myös toimeentulotuen vaikutusta. Mutta minusta asuntopolitiikan ilmeisimmät epäkohdat löytyvät ARA-järjestelmästä ja muista hintasääntelyjärjestelmistä. Ne tulevat myös kalliiksi veronmaksajille, vaikka kustannukset eivät suoraan näy kuntien tai valtion budjeteissa.

  8. jukka m kirjoitti:

    Niku,

    Kuten alla totesin, yleisesti logiikkasi vaikuttaa ihan hyvältä, ja kokonaisuus antaa aihetta vakavalle harkinnalle.

    Ensi vuonna toivottavasti pohdimme samoja kysymyksiä toimeentulotuen osalta, ihan datan kanssa.

  9. Niku Määttänen kirjoitti:

    JL ja jukka m,

    Teen toki useita yksinkertaistavia oletuksia, enkä väitä etteikö asumistuki nostaisi vuokria lainkaan pääkaupunkiseudulla. En vain näe syytä olettaa edes teorian perusteella, että vaikutus olisi kovin iso. Ja kun sanon näin, niin otan tietysti huomioon (kuten Tuukka korosti), että asumistuet ovat joiltakin kotitalouksilta pois. Tällöin merkittävä vaikutus asuntojen yleiseen vuokra- ja hintatasoon edellyttää, että asumistuki laskee merkittävästi tuensaajien kohtaamaa asumisen nettohintaa suhteessa muuhun kulutukseen.

    Omistusasuntojen ja vuokra-asuntojen markkinat eivät pidemmän päälle ole toisistaan täysin irrallaan. Omistusasuntojen kysynnän lasku laskee asuntojen hintoja mikä puolestaan laskee vuokria.

    Pienituloiset tosiaan käyttävät vähän suuremman osan kulutusmenoistaa asumiseen kuin hyvätuloiset. Tätä kautta voi syntyä systemaattinen vaikutus asuntojen yleiseen hinta- ja vuokratasoon, mutta en usko että se voi olla kovin iso.

    Kuten alaviitteessa 1 totean, asumistuki tosiaan kannustaa muuttamaan Helsingiin. Mutta kuten Eerola ja Lyytikäinen tutkimuksessaan raportoivat, asumistukea nostetaan yleensä vain muutaman vuoden. Sen takia ei ole minusta syytä olettaa, että asumistuki vaikuttaisi kovin voimakkaasti muuttopäätöksiin.

  10. jukka m kirjoitti:

    Tuukka, olet tietenkin oikeassa. (Siinä määrin, missä kyse on samoista markkinoista).

  11. Tuukka Saarimaa kirjoitti:

    jukka m:

    Pieni tarkennus. Kahta miljardia ei kaadeta markkinalle, vaan se ensin otettaan sieltä markkinalta ja sitten kaadetaan takaisin.

  12. jukka m kirjoitti:

    Sinänsä olen JL hieman samaa mieltä kanssasi yksinkertaistavista oletuksista: esimerkiksi tosielämässä pääkaupunkiseudulla asumisen tuki ei ole sama “laatuvakioidun” kulutuksen kasvaessa, jos laatu kasvaa alueellisella dimensiolla, koska:

    1) Esimerkiksi 20 minuutin junamatkan sisällä Helsingin keskustasta löytyy kolmea eri asumistuen kuntaryhmää, joiden ero yksinasuvalle on lähemmäs 100 euroa (25% alimmasta luokasta tai 20% ylimmästä luokasta).
    2) Tällöin siis ei olla aivan “ensimmäisessä esimerkissä” edes asumistuen luonteen osalta: muttaminen “laadullisesti parempaan” (jos laatua mitataan nyt karkeasti vuokratasona, joka kai periaatteessa sitä jotenkin proksittaa) kasvattaa kotitalouden saamaa asumisen tukea

    Sinänsä annettuna nämä erilaiset oletukset, logiikka on mielestäni ihan OK. Eri asia sitten on, miten lähellä näitä oletuksia muistuttavaa maailmaa elämme. VATTin tutkimuksen tulokset ovat ehkä vähän epäintuitiivisia (ja on harmi, että jaettaessa pienempiin ja mielenkiintoisempiin ryhmään tulosten tulkittavuus heikkenee), mutta vaikuttaisivat kuitenkin ovelasti ja huolellisesti tehdyiltä.

    Vaikeahan sitä on äkkiseltään sisäistää, että kahden miljardin subvention kaataminen joillekin markkinoille ei aiheuttaisi hintavaikutuksia: tässä on vielä hieman pureskeltavaa, mutta kyllä tuossa mikroempiirisessä evidenssissä varmasti on tietty perä siinä kontekstissa, jossa se mikroempiriassa on mielekästä.

  13. JL kirjoitti:

    En ehkä täysin ymmärtänyt perustelujasi sille, miksi ensimmäinen tukijärjestelmä ei “juurikaan” vaikuttaisi asuntojen vuokriin. Käsittääkseni vaikutukset vuokratasoon olisivat ensimmäisessäkin järjestelmässä merkittävät ainakin kahdesta syystä. Ensinnäkin, hyvätuloiset joilta asumistukijärjestelmän rahoitus verotetaan, asuvat todennäköisemmin omistusasunnoissa kuin vuokralla. Toiseksi, vaikka oletettaisiin että kaikki talouden kuluttajat asuvat vuokra-asunnoissa (omituinen oletus), asumishyödykkeen rajakulutusalttiuden täytyisi olla kaikilla tulotasoilla suunnilleen sama(toinen omituinen oletus), jotta päästäisiin lopputulokseen, jossa tukijärjestelmä ei juurikaan vaikuttaisi vuokriin. Missä kohtaa logiikkani ontuu?

  14. jukka m kirjoitti:

    Aivan,

    Ymmärrän ehkä pointtisi. Ajatuksesi on siis siinä, että hyvätuloisten kysyntä laskee Mukavalla alueella saman verran, kuin pienituloisten kysyntä kasvaa Mukavalla alueella (koska kyseessä on yksinkertaisesti tulonsiirto); vaikka siis Mukavan alueen ja Epämukavan alueen tuki asumiselle olisi eri suuruinen.

    (Toimeentulotuki on tietenkin tarina erikseen.)

  15. Niku Määttänen kirjoitti:

    jukka m,

    Aivan, voivat asua myös esim. sijainniltaan paremmissa asunnoissa. Kuluttavat “laatuvakioituna” enemmän asumista.

  16. jukka m kirjoitti:

    “Asumistuen ansiosta pienituloisilla kotitalouksilla on tietysti käytössään enemmän rahaa kuin ilman sitä. Siksi he arvattavasti asuvat isommissa asunnoissa kuin ilman asumistukea. Mutta vastaavasti hyvätuloisilla, jotka rahoittavat asumistuet verojen muodossa, on käytössään vähemmän rahaa. Siksi he puolestaan asuvat pienemmissä asunnoissa kuin ilman asumistukijärjestelmää. Lopputuloksena tukijärjestelmä ei juuri muuta asuntojen kokonaiskysyntää eikä siten oleellisesti vaikuta myöskään vuokratasoon.”

    Miksi isommissa asunnoissa? Mikseivät he asu mielummin sijainniltaan miellyttävämmissä, mutta samankokoisissa asunnoissa?

    Suomessa kokonaisena maantieteellisenä alueena ei kai ole pulaa “kohtuuhintaisista” vuokra-asunnoista. Niistä on pulaa tietyillä alueilla.

Vastaa