Talouden elpymisestä on saatu jo useita merkkejä. Lyhyet markkinakorot ja siten monia asuntovelallisia kiinnostavien asuntolainojen viitekorot ovat kuitenkin yhä ennätyksellisen alhaalla.
Lyhyet markkinakorot eivät voi enää laskea merkittävästi, joten asuntolainojen viitekorkojen tulevaan kehitykseen liittyvä epävarmuus on epäsymmetristä: Viitekorkoihin ja asuntolainan viitekoron valintaan liittyvä riski ei niinkään ole lyhyiden viitekorkojen nousun mahdollisuus vaan se, milloin niiden nousu alkaa ja kuinka nopeasti ne nousevat kun nousuun käännytään.
Asuntolainojen viitekorkojen tulevaa kehitystä pohtivien kannattaa pitää erityisesti silmällä euroalueen inflaatio-odotuksissa tapahtuvia muutoksia. Inflaatio-odotukset viittaavat tulevaan yleiseen (kuluttaja)hintojen kehitykseen ja hintatason nousuun. Mikäli inflaatio-odotukset säilyvät maltillisina, ei lyhyiden markkinakorkojen nousulle ole ilmeisesti välitöntä painetta.
Euroopan keskuspankki julkaisi hiljattain omia teknisiä, osin markkinahintoihin perustuvia näkemyksiään tulevasta inflaatiokehityksestä (ECB staff macroeconomic projections). Niiden mukaan yhdenmukaistettu kuluttajahintaindeksi nousee euroalueella vuonna 2009 0.2 - 0.6% ja vuonna 2010 0.8 - 1.6%. Juuri julkaistut kotimaiset näkemykset (OP-Pohjola-ryhmän Suhdanne-ennuste ja Nordean Talousnäkymät) eivät näitä ennusteväli-ennusteita juurikaan kyseenalaista.
Kuluttajien odottama ja kokema ja toisaalta toteutunut kuluttajainflaatio saattavat olla varsin eri asioita, vaikka kyse olisi vain Suomesta ja kotimaisesta inflaatiosta (ks. Kuluttajien inflaatio-odotukset Suomessa). Asuntovelallisten kannattanee seurata varsin valppaasti sekä kotimaista hinta- ja palkkakehitystä että myös euroalueen inflaatiokehitystä. Niitä seuraamalla saattaa jatkossa välttyä tarpeettomilta ikäviltä yllätyksiltä.
Kirjoittaja on (asuntovelallinen ja) taloustieteen professori Jyväskylän yliopiston taloustieteiden tiedekunnassa.
Avainsanat: asuntovelka, inflaatio-odotukset, markkinakorot
Kiitos vastauksista.
Oma ajatteluni meni kai harhaan siinä, että verottajan mielestä pääomalla ei ole vaihtoehtoiskustannusta (tai ainakaan se ei ole verovähennyskelpoista).
Hyvä kotitaloustieteilijä, kysymyksesi ovat erittäin hyviä.
Kohta 1. Et asu ilmaiseksi omassa asunnossasi, mutta et myöskään joudu maksamaan veroa siihen sitomasi pääoman tuotosta ( jota voi mitata säästyvällä vuokralla). Jos laittaisi pääoman esim. talletukseen, joutuisit maksamaan veroa.
Toisaalta jos sinä asut minun asunnossani ja minä asun sinun asunnossani, me molemmat maksamme pääomatuloveroa toisiltamme perimistämme vuokrista. Muuttamalla omiin asuntoihimme, säästämme nuo pääomatuloverot (ja valtio menettää ne). Tässä on tärkein syy, miksi omistusasuminen on verotuksellisesti edullisempaa kuin vuokralla asuminen.
Kohta 2. Hyvä huomio. Asuntolainakorkojen verovähennys on sinänsä erittäin linjassa yleisen verojärjestelmämme kanssa (paitsi vuokraisäntä, myös yritykset saavat vähentää korkomenot). Verovähennyksen poistamista voi perustella lähinnä sillä, että se pienentäisi (hieman) tuota edellä kuvaamaani fundamentaalia omistusasumisen veroetua. Mikään ongelmaton ratkaisu se ei ole.
Asuntovelallista kiinnostaa korkotason lisäksi myös asumisen verokohtelu. Tästä aiheesta muistutti äskettäin Hetemäen työryhmä, joka listasi mm. asumiseen liittyviä verotukia.
Kun ollaan foorumilla johon on kasautunut poikkeuksellisen paljon ekonomisteja, osaisiko joku vastata seuraavaan kahteen kysymykseen asumisen verotukiin liittyen:
1. Väitetään, että asumisen suurin verotuki on, että omassa asunnossa saa asua ilmaiseksi (esim. Martti Hetemäki, HS 7.9.2009). Minä en ainakaan asu omassa asunnossani ilmaiseksi, vaan maksan asuntolainan korkoja (vaikkakin verovähennettyinä). Sen lisäksi omalla pääomalla rahoitetulla osuudella on vaihtoehtoiskustannus. Mistä siis muodostuu se omassa asunnossa asumisen arvo, joka ylittää sitoutuneen pääoman kustannuksen, ja olisi näin verotettavaa?
2. Toinen keskusteluissa esitetty verotuki on asuntolainan korkojen verovähennysoikeus. Kun korkojen verovähennysoikeuden poistamisesta keskustellaan, sitä perustellaan yleensä sillä, että vähennysoikeus asettaa omistusasumisen verotuksellisesti eriarvoiseen asemaan vuokra-asumisen kanssa. Kuitenkin myös sijoitusasunnon omistajalla (oli se yritys tai yksityinen) on oikeus vähentää vieraan pääoman kustannus verotuksessa, minkä ainakin markkinoiden toimiessa pitäisi heijastua suoraan vuokratasoihin. Mistä siis syntyy väitetty eriarvoisuus omistus- ja vuokra-asumisen välillä tässä suhteessa?