Välittääkö välittäjä?

16.9.2010 Kirjoittanut Ari Hyytinen

Perinteinen asuntojenvälitys on toimiala, jonka tarjoaman palvelun sisältöä ja lisäarvoa asunnonmyyjille minun on toisinaan hankalaa ymmärtää. Samoin en ymmärrä asunnonvälityspalveluiden hinnoittelua.

Voi olla, että tämä kertoo enemmän kyvystäni ymmärtää asioita kuin asunnonvälityksestä toimialana. Mutta kun nyt aloitin, niin menköön.

Välitystoimeksiantojen tarkempi sisältö vaihtelee välittäjä- ja tapauskohtaisesti, mutta hieman yksinkertaistaen, välittäjän palveluihin kuuluvat i) asunnon hinnan arviointi, ii) asunnon markkinointi ja esittely ostajan löytämiseksi sille, ja iii) sekä avustaminen kaupan toteuttamisessa, kuten esimerkiksi tietojen antamisessa asunnosta ja kauppakirjan laatimisessa.

Välityspalkkio koostuu puolestaan tyypillisesti palkkioprosentista, jonka laskentaperusteena on asunnon (velaton) hinta, sekä vähimmäispalkkiosta.

Asunnon hinnan arviointi

Pohditaan ensin asunnon ”oikean” myyntihinnan määrittämistä ja välittäjän roolia siinä. On toki ajateltavissa, että myyjän voi joissain tilanteissa olla vaikea arvioida realistisesti oman asuntonsa hintaa.

Tämän näkökulman voi kuitenkin kyseenalaistaa, sillä jonkinlaisen karkean lähtökohdan asunnon hinnan määrittelylle ja sen vaihteluvälille saa nykyisin varsin helposti jokainen, jolla on pääsy Internettiin ja joka vaivautuu vähänkään käyttämään sieltä löydettävissä olevia asuntohintatietoja ja -tietokantoja.

Suurempi ongelma saattaa liittyä siihen, että asunnonvälittäjän ja myyjän edut eivät ole hinta-arvioinnin osalta yhtenevät.

Kovassa kilpailutilanteessa välittäjällä voi ensinnäkin olla ennen toimeksiantosopimuksen allekirjoittamista kannustin yliarvioida asunnon myyntihinta, jotta hän saisi kohteen välitettäväkseen.

Toisaalta, jos kilpailutilanne ei esimerkiksi ole erityisen kova tai jos asiakas on jo sitoutunut tietyn välittäjän palveluiden käyttöön, välittäjällä on ilmeinen kannustin saada myyjä suostumaan alhaisempaan myyntihintaan. Tämä nimittäin lisää asunnon ostajan löytymisen todennäköisyyttä ja laskee odotettavissa olevaa aikaa, joka kuluu, ennen kuin kauppa toteutuu.

Suomesta tutkimustietoa ei tietääkseni ole saatavilla, mutta empiiriset tulokset Yhdysvalloista tukevat tätä näkemystä (ks. Levitt, S. ja Syverson, C., 2008, Market Distortions when Agents are Better Informed: The Value of Information in RealEstate Transactions, Review of Economics and Statistics, 2008): Kun asunnonvälittäjä myy omaa asuntoaan, hän myy sitä keskimäärin 10 päivää pidempään ja saa siitä keskimäärin 4% korkeamman hinnan kuin tilanteissa, joissa hän myy jonkun muun asuntoa.

Tulos ei ole kovin yllättävä, sillä välittäjän osuus mahdollisesta korkeammasta hinnasta on vain joitakin prosentteja (Suomessa usein 3-4%), hänelle on ymmärrettävästi ensisijaista kaupan toteutuminen, ei se, toteutuuko kauppa kenties hieman korkeampaan hintaan.

Jokainen voi päätellä, kuinka paljon lisävaivaa välittäjän kannattaa nähdä, että kohteesta saataisiin esimerkiksi 15000 euroa enemmän. Ellei mahdollisia veroja tms. oteta huomioon, tästä lisähinnastahan jää toimeksiannon antaneelle myyjälle tyypillisesti 96-97%.

Asunnon markkinointi ja ostajan löytäminen

Entä tarvitaanko välittäjää siihen, että asunnon myyjä löytää asunnolleen ostajan?

Näin on varmasti usein ollut aikaisemmin. Asunnon myyjillä on nykyisin kuitenkin käytettävissään erittäin toimivia ja potentiaaliset ostajat ilmeisen hyvin tavoittavia asunnonvälitys-sivustoja Internetissä. En usko tekeväni toimialalle vääryyttä, jos väitän, että nämä uuden teknologian mahdollistamat myyntikanavat ovat merkittävästi lisänneet asunnon myyjien ja niitä etsivien ostajien mahdollisuutta ”löytää toisensa” ilman perinteisen välittäjän apua.

Ymmärrän toki, että nämä sivustot eivät sovi kaikkien asuntojen myyntikanaviksi, mutta jos tarkastelen tyypillistä myyntiin tulossa olevaa asuntoa, arvelen sen soveltuvan varsin hyvin kuvattavaksi ja ”välitettäväksi” asunnonvälitys-sivustoilla.

Tietojen antaminen ja avustaminen kaupan toteuttamisessa

Entä mikä on välittäjän antaman palvelun sisältö, kun hän antaa asunnosta tietoa ostajalle ja avustaa kaupan toteuttamisessa?

Tässäkin kohtaa minulla on hieman vaikea nähdä, miten paljon lisäarvoa välittäjä lopulta tuottaa asunnonmyyjälle.

Esimerkiksi asunto-osakkeita myytäessä isännöitsijäntodistuksen, yhtiöjärjestyksen ja muiden tarvittavien dokumenttien hankkiminen vaatii useimmiten vain muutaman puhelun soittamista tai sähköpostin kirjoittamista. Samoin kirjakaupoista löytyy valmiita asunnon myyntiin soveltuvia kauppakirjapohjia, joiden täyttäminen ei vaadi oikeustieteellisestä valmistumista tai muuta erikoistutkintoa.

Ja kuka tahansa, joka osaa laskea ja kykenee yksinkertaiseen päättelyyn, voi todeta, mikä saaduista tarjouksista on paras.

Toimeksiantosopimuksen tekeminen välittäjän kanssa ei myöskään pääsääntöisesti vapauta myyjää asunnon myyntiin liittyvistä vastuista. Välittäjä ei vastaa asunnon virheistä, vaan niistä vastaa myyjä. Samoin myyjä on viime kädessä vastuussa ostajalle asunnosta annetuista tiedoista, ellei välittäjä itse ole tehnyt selvää, todistettavissa olevaa virhettä.

Olen siis taipuvainen ajattelemaan, että näilläkin osa-alueilla välittäjän tarjoaman palvelun lisäarvo myyjälle on lopulta aika pieni.

Hinnoittelukäytäntö

Edesmenneen Etelä-Suomen Lääninhallituksen tekemien selvitysten mukaan asunto-osakkeiden välityspalkkio oli 1990-luvun lopulla keskimäärin noin 3.9% ja vuonna 2007 arvonlisäveroineen noin 3.5%. Keskimääräinen vähimmäispalkkio oli noin 2300 euroa.

Koska palkkioprosentin laskentaperusteena on asunnon (velaton) hinta, toimeksiantojen kustannuksiin vaikuttaa oleellisella tavalla asuntojen hintakehitys. Tämä siis tarkoittaa, että jos asuntojen hinnat nousevat, välityspalveluiden hinnat nousevat, vaikka niiden laatu tai kilpailutilanne ei muuttuisi mitenkään.

Seuraava esimerkkilaskelma konkretisoi tämän hinnoitteluperiaatteen merkitystä:

Kuvitellaan, että kyse on 60 neliömetrin kokoisen kerrostaloasunnon myymisestä pääkaupunkiseudulla, ja tarkastellaan kahta eri ajankohtaa, vuoden 2005 alkupuolta ja kuluvaa vuotta. Jos asunnon myi vuonna 2005 välittäjän avulla ja jos asunnon neliöhinta vastasi keskimääräistä noin 2400 euron neliöhintaa ao. vuonna, välittäjän tuolloin saama palkkio (3.5%) olisi nykyrahassa, inflaatio huomioon ottaen, noin 5500 euroa.

Vuoden 2010 alkupuolella vastaava keskimääräinen neliöhinta on noin 3200-3300 euroa, joten välittäjän palkkio on noin 6800-6900 euroa.

Tämä tarkoittaa, että välityspalkkio on kasvanut reaalisesti ao. ajanjaksolla noin 25%. Tämä laskelma ei oleellisesti muutu, vaikka välittäjät olisivat joutuneet hieman tinkimään palkkioprosenteistaan viime vuosina.

Lopuksi

Tämän kirjoituksen tarkoituksena ei ole kategorisesti väittää, että asunnonvälitystoimeksiantoa ei kannata tehdä missään olosuhteissa. Esimerkiksi tavanomaista erikoisempien asuntojen tapauksissa välittäjillä voi hyvinkin olla sellaista tietoa potentiaalisista ostajista, jota ei ole ainakaan helposti muiden saatavilla. 

Ja kuten kirjoituksen alussa totesin, voi olla, että yllä olevat pohdinnat kertovat enemmän minun kyvystäni ymmärtää toimialaa kuin itse toimialasta.

Tosin, arvelen, että yllä olevissa näkemyksissä ei ole mitään kovin uutta alaan perehtyneille. Ehkäpä heistä kuitenkin joku osaisi kertoa, mitä yllä mainitun kuvitteellisen 60 neliön asunnon myyjä pääkaupunkiseudulla lopulta saa vastineeksi, jos hän maksaa lähes 7000 euron välityspalkkion?

Kyse ei ole aivan pienestä summasta, sillä nykyisellä korkotasolla ao. summalla voisi esimerkiksi hoitaa melko isonkin asuntolainan korot pitkältä ajalta.

***************************

Kirjoittaja on kauppatieteiden tohtori, joka on lukuvuoden 2010-2011 tutkimusvapaalla taloustieteen professuurista Jyväskylän yliopiston kauppakorkeakoulusta.

Avainsanat: , ,

Aihealueet: Mikro

29 kommenttia kirjoitukseen “Välittääkö välittäjä?”

  1. Raija kirjoitti:

    Kyllähän ilman välittäjääkin saa varmasti ihan hyvät kaupat tehtyä kunhan on vain perillä asuntonsa todellisesta arvosta ja kaikesta mitä ympärillä tulee tapahtumaan seuraavan 5 vuoden aikana (remontit, ympäristön muutokset yms.)

  2. Sanna kirjoitti:

    No, minä taas täysin tuntematta välitys alaa- halusin myydä kotini helposti, nopeasti ja varmasti ja tietty hyvällä hinnalla. Kun minulle tämä luvattiin, ei ollut vaikea tehdä toimeksiantosopimusta. Ja kun vielä lupaukset pidettiin, niin ei tehnyt kipeää maksaa välityspalkkiota.

    [ mainoslinkki poistettu. admin]

  3. Tuukka kirjoitti:

    Markus Hohental:

    On melko helppoa saada arvio Kuusitie 5:n hintatasosta, kuten Ari Hyytinen totesi. Ammattitaidoksi riittää nettiselaimen käyttö.

    Mene YM:n asuntohintapalveluun (http://asuntojen.hintatiedot.fi/) ja hae postinumerolla 00270. Haku tuottaa lähemmäs sata asuntokauppaa tuolta alueelta. Nämä ovat siis viimeisen 12 kuukauden sisällä tehtyjä kauppoja. Jos hakee kadunnimellä (Kuusitie), tulee 14 kauppaa. Eiköhän noista osaa päätellä, mitä kannattaa pyytää, vaikka ei olisikaan asunnonvälittäjän taitoja.

    Mikä on välittäjän tuoma lisäarvo tuohon? Onko se tuhansien eurojen arvoista? Tämä kai oli blogin peruskysymys.

  4. Artturi Björk kirjoitti:

    Markus Hohental:

    Mietipäs nyt hieman: jos välittäjiä ei olisi, miten hinnoittelisit asuntosi jostain Kuusitie viitosesta?

    Mikä pakko sitä on hinnoitella? Eiks se kuitenkin kannata myydä eniten tarjoavalle? Samalle tyypille se kiinteistönvälittäjäkin sen myy.

  5. Markus Hohenthal kirjoitti:

    Terve Ari,

    on hieman arveluttavaa, että kommenttisi ja blogisi saa näin paljon huomiota julkisuudessa. Olen melko varma, ettet ole työskennellyt päivääkään kiinteistönvälittäjänä.

    Mietipäs nyt hieman: jos välittäjiä ei olisi, miten hinnoittelisit asuntosi jostain Kuusitie viitosesta? ‘Voi jossain tilanteissa olla vaikeaa..’ Kuinka lähelle oikeaa hintapyyntöä pääsisit? Et pääsisi lähellekään, koska sinulla ei ole käytössäsi mitään ammattitietoa tai -taitoa.

    Voisitko vastata mistä olet saanut ne tiedot, joiden varaan perustelet kommenttisi, että välityspalkkio menee kankkulan kaivoon? Varainsiirtoverotiedoista? Toivottavasti. Mistä muualta, oletko vertaillut tietoja jotenkin?

    Mielestäni on täysin käsittämätöntä, että tällaiset artikkelit saavat julkisuutta. Teet todella paljon harhaolettamuksia. Juttelitko välittäjien kanssa aiheesta? Oletko pidellyt käsissäsi opusta Kiinteistölainsäädäntö (n. 1000 s.)? Voitko lähettää vastauksesi osoitteeseeni markus.hohenthal@stadinmeklarit.fi.

    Lopuksi vielä kerron, mitä mainitun kuvitteellisen 60 neliön asunnon myyjä pääkaupunkiseudulla lopulta saa vastineeksi, kun hän maksaa lähes 7000 euron välityspalkkion.

    Hänelle jää kauppojen jälkeen enemmän rahaa käteen ja aikaa ei kulu asuntokaupoissa sähläämiseen.

    Terveisin,
    Markus

  6. Artturi Björk kirjoitti:

    Oliskohan järkevä tapa käyttää välittäjää (jos sellaista nyt ylipäänsä on), aloittaa myynnin itse jollakin hintapyynnöllä. Sitten kun saa jotain tarjouksia ja välittäjät kyselee asuntoa myyntiin, niin ehdottaa sopimusta, että jos saatte nostettua hintaa yli palkkionne verran, niin siitä vaan.

  7. Oma apu, paras apu kirjoitti:

    “Montakos itsemyyjää on paikalla jos on esim. 3 kerroksinen asunto? Mites itsemyyjän vakuutus, korvaako varastetut tavarat jos esittelyssä katoaa?
    Vaikka olisi yksittäisesittely ei siis yleisesittely on usein 3-4 henkilöä katsomassa asuntoa/kiinteistöä ja jos ne sitten hajaantuvat eri huoneisiin yhtaikaa rikollisessa mielessä niin mites itsemyyjä hoitaa asian?””

    No, en minä ainakaan ole koskaan ollut yksin paikalla, kun olen asuntojani esitellyt eivätkä ostajatkaan ole siitä huonoa tykänneet. Päinvastoin, onhan se etu heillekin, kun on useampi esittelijä paikalla, varsinkin silloin, kun katsojiakin on enemmän kuin yksi porukka.

    Itse pidän ehdottomasti parempana vaihtoehtona sitä, ettei myytävästä asunnosta lähde mikään tunnepitoinen muisto “kävelemään”, kuin että välittäjän ylimainostettu vastuuvakuutus korvaisi siitä muutaman kympin tai satasen. Yleensä nuo vakuutuskorvaukset ovat muutenkin lähes poikkeuksetta alakanttiin laskettuja eikä niissä huomioida millään tavoin tunnearvoja. Oma hankalauutensa on siinäkin, kun/jos joudut tappelemaan ja todistelemaan vakuutusyhtiölle tai välittäjälle sitä, onko asunnosta hävinnyt jotain vai ei.

  8. Paavo Mielonen kirjoitti:

    “”"Toinen, hieman pelottavakin asia, varsinkin välittäjien yleisesittelyllä myymissä asunnoissa on ns. huvikseen kiertävät asunnon katsojat, sisustusvinkkejä hakevat ja näpistelijät/mahdolliset rikollistaustaiset katsojat. Välittäjä on yleensä paikalla yksinään, vaikka asunto voi olla kahdessa, jopa kolmessa tasossa ja huoneitakin on usein enemmän kuin yksi, jolloin asunnon / kasojien valvonta alkaa käydä mahdottomaksi yhdelle välittäjälle.”"”

    Montakos itsemyyjää on paikalla jos on esim. 3 kerroksinen asunto? Mites itsemyyjän vakuutus, korvaako varastetut tavarat jos esittelyssä katoaa?
    Vaikka olisi yksittäisesittely ei siis yleisesittely on usein 3-4 henkilöä katsomassa asuntoa/kiinteistöä ja jos ne sitten hajaantuvat eri huoneisiin yhtaikaa rikollisessa mielessä niin mites itsemyyjä hoitaa asian?

  9. Oma apu. paras apu kirjoitti:

    Olen itse myynyt 2 aikaisempaa asuntoani ja ostanut 3 asuntoa sitä mukaa, kun tilan tarve on kasvanut. Kaikki kaupat on tehty ilman välittäjää ja ilman minkäänlaisia ongelmia puolin tai toisin. Viime aikoina olen muutaman kerran käynyt katsomassa välittäjän myymiä asuntoja, koska muita asuntoja on niin vähän tarjolla, mutta joka kerta on tullut sama pettymys, kun välittäjä ei ole pintaa paremmin perehtynyt asuntoon eikä osaa vastata muihin kuin ns. perinteisiin kysymyksiin.

    Toinen, hieman pelottavakin asia, varsinkin välittäjien yleisesittelyllä myymissä asunnoissa on ns. huvikseen kiertävät asunnon katsojat, sisustusvinkkejä hakevat ja näpistelijät/mahdolliset rikollistaustaiset katsojat. Välittäjä on yleensä paikalla yksinään, vaikka asunto voi olla kahdessa, jopa kolmessa tasossa ja huoneitakin on usein enemmän kuin yksi, jolloin asunnon / kasojien valvonta alkaa käydä mahdottomaksi yhdelle välittäjälle.

  10. Juuso kirjoitti:

    Oma kokemus vuodelta 2002 oli että välittäjä arvioi asuntoni hinnaksi 93 000 ja en suostunut sopimukseen. Sen sijaan panin asunnosta myynti-ilmoituksen ilmoitustaululle,(hinta 100 000) ja eikä aikaakaan kun ovikello soi ja kaveri lyhyen aikaa katseltuaan suostui hintapyyntööni. Pankissa (ostajan)tehtiin paperit ja hinta siirtyi tililleni saman tien. On vaikea ymmärtää mitä lisäarvoa välittäjän käyttö olisi tuonut!

  11. Tapsa kirjoitti:

    Esim 80 luvulla suurin osa asuntojen myynti-ilmoituksista
    oli suoraan omistajien laatimia. Jossain vaiheessa välittäjät
    pääsivät kuitenkin niskan päälle. Mistähän tämä johtui. Siitä voisi laatia vaikka tutkimuksen. Itse olen ostanut ja myynyt kaikki asuntoni tähän mennessä ilman välittäjää. Asunnon esittelykin on varsin mielenkiintoista ja hauskaa puuhaa. Mukavampaa kuin facebook kirjoittelu.

  12. Marjaana kirjoitti:

    Ja kun hinnoittelee omaa asuntoaan kannattaa juoksettaa useampiakin ammattitaitoisia välittäjiä antamassa “ilmaisen” (kaveri maksaa)arvionsa niin ei ole itsellä niin suurta virhemahdollisuutta…

  13. Paavo Mielonen kirjoitti:

    Olen odotellut kirjoituksia jossa yksityiseltä asunnon/kiinteistön ostanut olisi kehunut miten hyvän ja edullisen kaupan hän teki. Ei ole näkynyt.

  14. Hassua kirjoitti:

    Että olen saanut itse myydyksi kaikki kolme asuntoa jotka olen omistanut. Kyselijöissä oli välittäjiä aika paljon ja kaikki olisivat halunneet asuntoni myydäkseen.

    Myynti ei kertaakaan tuottanut mitään vaikeutta.

    Suomessa olisikin asuntojen hinnat ihan asiallisia jollei nämä verenimijät olisi joka myyntikierroksella vetämässä välistä prosenttejaan mutta oma vika kun lampaita ollaan eikä viitsitä tehdä noin kovalla palkalla vähän paperitöitä

  15. A. Nonymus kirjoitti:

    Kirjoittaja on oikeassa ainakin siinä suhteessa, että tavallisen perusasunnon myynnistä normaalilla, terveellä perusjärjellä varustettu kansalainen pärjää ihan omin nokkinensa. Myyntityö ei kuitenkaan ole mitään rakettitiedettä. Asioista selvää ottamalla sekä pienellä vaivannäöllä hommasta suoriutuu kunnialla.

    Itse myin perusrivitalokolmion pääkaupunkiseudulla. Ensimmäinen näyttö oli täynnä kansaa. Ensimmäinen tarjous tuli heti seuraavaksi päiväksi. Ei tarvinnut odotella enempää, kun tarjous oli lähes pyyntihinnan suuruinen. Sitten vähän paperisotaa pankin ja veroviraston sekä isännöitsijän kanssa, nimet paperiin ja homma oli jo ohi.

    Laskeskelin säästäneeni noin 10.000 euroa jättämällä kiinteistönvälittäjän palvelut väliin. Toisaalta yli puolet yhteydenotoista tuli epätoivoisilta kiinteistönvälittäjiltä, jotka olivat täysin vakuuttuneita siitä, että ilman ammattilaista kaupasta ei yksinkertaisesti tule mitään. Aikamoiset ovat tuntihinnat kiinteistönvälittäjillä, jos välityspalkkion hinta suhteutetaan tehtyyn työmäärään.

  16. Jussi Ikävalko kirjoitti:

    Hei,
    Tämä oli mielenkiintoinen blogi-kirjoitus ja hyviä kommentteja. Mistäköhän vaan löytyisi nyt keskusteluryhmä, jossa puidaan välittäjien roolia asuntokaupassa. Nämä blogi-kommentit ovat kovaa vauhtia happanemassa välittäjien termiä käyttäen. Ja siis nimenomaan asiapohjalta, Kauppalehden keskustelufoorumi tuskin on semmoinen.

    Itse olen pohtinut kahta asiaa, jotka valtiovallan pitäisi murtaa Suomen asunnonvälitysmarkkinoilla. Välittäjillä on nimittäin kaksi näennäistä kilpailuetua yksityisiin myyjiin nähden, jotka suojaavat aivan turhaan välitystoimintaa (voidaan verrata esim. vientitulleihin).
    Nämä ovat:
    1. Logican HSP-palvelu, joka kertoo kauppahinnat tarkemmin kuin julkinen ympäristöministeriön hintapalvelu. Eritysisesti katuosoite ja kauppakuukausi ovat avaintietoja tässä.
    2. Etuovi.com -palvelussa vain välittäjät voivat jättää ilmoituksi. Etuovi on käsitykseni mukaan käytetyin palvelu, mutta sinne eivät yksityiset ilmoittajat saa jättää asuntojensa myynti-ilmoituksia.

    -Jussi

  17. Riisto% kirjoitti:

    Kyllä Ari Hyytinen on osunut analyysissää naulan kantaan; välittäjän käyttö on hintataso huomioiden täysin järjetöntä.

    Myin tuossa hiljattain asuntoa ja pyysin siitä hinta-arviot kahdelta välittäjältä. Sain molemmilta samanlaiset arviot, joita pidin nettitiedusteluun nojaten liian alhaisina. Päätin myydä asunnon itse, mikä oli pienen opiskelun jälkeen varsin helppoa; nettiin ilmoitus, pari mainosta Hesarissa ja muutamana sunnuntaina kolme varttia esittelypuheita. Ja tuostako hommasta olisi pitänyt maksaa pahimmillaan jopa yli 20 kiloa välityspalkkiota? Sain asunnosta myös noin 7% enemmän kuin hinta-arviot lupasivat, joten todelliset kustannukset eivät olisi jääneet välityspalkkioon, vaan olisivat yli tuplaantuneet.

    Jos itse pitäisi lähteä ekonomistin intuitiolla arvaamaan syitä siitä, että miten noin järjenvastaisesti hinnoitellut markkinat voivat edes olla olemassa, voisi arvelu olla seuraavan suuntainen: asunnon välittäminen ei ole ensisijaisesti myyntityötä asiakaan hyväksi, vaan lokitustyötä asiakkaiden haalimiseksi.

    Asunnon välittäjät siis todennäköisesti usein käyttävät suuremman osan energiastaan asiakkaiden haalimiseen, kuin niiden kämppien myymiseen. Niistä harvoista keikoista mitä välittäjät sitten saavat, on nyhdettävä kate myös vastaamaan palkkaa asiakkaiden metsästämiseen kuluneelta ajalta.

    Kun keikka on jo plakkarissa, asunto myy kyllä itse itsensä ja energian voi suunnata uusien asiakkaiden lokittamiseen. Olen kuullut paljon tarinoita todella saamattomista myyjistä, joilta on esim. turha udella, että “kuuluuko asuntoon kellarikomeroa…” Ei ole ottanut selvää, mutta kyllä se asunto silti aina kaupaksi menee.

    Kun asunnon myy itse, saa myös varmasti hyvän kuvan markkinatilanteesta, eikä välittäjä ole siinä välissä suodattamassa ja kertomassa omia totuuksiaan, että” nyt pitää tähän tarjoukseen tarttua, koska muuten happanee käsiin”. Lehtitietojen mukaan jopa väärinkäytöksiä on esiintynyt, joita tosin on hankala todentaa.

    Kilpailu ei siis kuitenkaan pääse puhdistamaan markkinoita ylihinnoittelulta, koska välittäjät eivät monesti kovinkaan paljoa tienaa. Hintataso vaan kuitenkin on kohtuuton suhteessa sille MAKSAVALLE ASIAKKAALLE tehtävään palvelukseen nähden.

    Voihan niitä hyviäkin välittäjiä tietenkin olla, mutta kun kyse on niin yksinkertaisesta prosessita, niin en välittäjän käyttämiseen sisältyvää riskiä itse ikinä ottaisi.

  18. Artturi Björk kirjoitti:

    Johannes:

    Artturi. Kyllä varmasti teoriassa. Rohkenisin silti väittää, että käytännössä myös myyjän arviolla on väliä. Niinkuin kaikessa muussakin myymisessä (vrt. käytettyjen autojen kauppa

    Niin eiks se myyjän arvio vaikuta vaan silloin jos sitoutuu myymään ensimmäiselle, joka maksaa sen hinnan?

    Mun käsityksen mukaan asuntomarkkinat toimii käytännössä niinku jatkuva suljettu huutokauppa. Tietty jos luottaa välittäjän arvioon, niin se vaikuttaa siihen milloin lopettaa huutokaupan.

  19. Johannes kirjoitti:

    Artturi. Kyllä varmasti teoriassa. Rohkenisin silti väittää, että käytännössä myös myyjän arviolla on väliä. Niinkuin kaikessa muussakin myymisessä (vrt. käytettyjen autojen kauppa ;) ) …

  20. Artturi Björk kirjoitti:

    Johannes:

    Uskoisin, että välittäjän käyttö liittyy (ajan säästön lisäksi) paljolti haluun minimoida virheet hinta-arviota tehdessä.

    Eiks asuntomarkkinoilla tehdä yleensä silleen, että ostajat antaa tarjouksia? Jos näin, niin luulis, että sillä ei oo ihan hirveesti väliä miten hinta-arvion tekee. Jos tekee liian pienen, niin sit yllättyy positiivisesti, jos tekee liian suuren niin sit negatiivisesti, mutta asunnon myyntihintaan se tuskin paljoo vaikuttaa.

  21. Johannes kirjoitti:

    Uskoisin, että välittäjän käyttö liittyy (ajan säästön lisäksi) paljolti haluun minimoida virheet hinta-arviota tehdessä. Asunto on kuitenkin suurin yksittäinen investointi normitaloudelle. Asiaan vihkiytymättömät halunnevat pelata varmanpäälle. Ts. välittäjän käytöstä syntyvä kustannus on pienempi kuin mahdollisesta virhearviosta syntyvä haitta.

    Siltikin olen tekstin kirjoittajan kanssa samaa mieltä, että perustapauksessa (=myyjä täyspäinen, asiaa edes löyhästi ymmärtävä ja seuraava) kiinteistövälittäjät eivät juuri tuo toiminnallaan lisäarvoa. Juhanin mainitsemat pinttyneet tavat vain velvoittavat. Ja arkaan paikkaanhan tuo näytti osuvan älähdyksestäkin päätellen.

  22. Roope Ruotsalainen kirjoitti:

    Jussi: olet oikeassa siinä, että ammattilaisen hyödyntäminen on järkevää.

    Valitettavasti kokemukseni kiinteistönvälitysalaa kohtalaisen läheltä seuranneena tiivistyy myös sinun sanoin. Keskimääräinen kiinteistönvälittäjä kun on huonosti työnsä tekevä, kouluttamaton ja kokematon. Kuten mainitsit, eihän noilla kriteereillä kannata ketään palkata.

  23. Jussi kirjoitti:

    Kyllä on Ari Hyytisenkin oppi mennyt ojaan.
    Kuinka paljon yhteiskunta säästäisikään, kun tälläisiä ilman maalaisjärkeä olevia ei ollenkaan koulutettaisi!

    Tällä logiikalla on turhaa käyttää ammati-ihmisiä missään työssä, kun kerran voi “säästää” tekemällä itse!
    Siitä vaan jokainen peilin eteen leikkaamaan hiuksensa, ja katolle korjaamaan vuotavaa kattoa. Ja eikun auto itse huoltoon ja käräjillekin kannattaa mennä ilman asianajajaa! Ja kuka nyt enää vakuutuksia ottaa? On vain varovainen! Turha on ammattitaitoista asunnon myyjää ottaa työhön, joka kantaa vastuun koko myyntiprosessista ja jolla on (huom! pakollinen) vastuuvakuutus tekemisistään ja tekemättä jättämisistään. Huonosti työtään tekevää, tai kouluttamatonta ja kokematonta ei tietenkään kannata palkata mihinkään muuhunkaan ammattitaitoa vaativaan tehtävään!

  24. ? kirjoitti:

    Petri Kyllöselle: No, mitäs jos sitten sivistät meitä tyhmiä kunnolla sen sijaan että jätät vaan tommotteen vihjailuviestin tänne?

  25. Petri Kyllönen kirjoitti:

    Hyvää päivää

    Ilomielin keskustelen kiinteistönvälitystehtävän tarpeellisuudesta jokaisen henkilön kanssa erikseen tai jopa keskustelupaneelissa. On hieman huolimatonta professorilta esittää edellä mainittuja väittämiä. On ilmeistä ettei hän tiedä markkinatalouden mekanismista ja sen käytännön toimintatavoista yhtään mitään. Pahoittelen tohtoriksi taitaa päästä liian helpolla tai vain teorioilla.
    - muutama huomio, asunnon hinnoittelu muodostaa keskeisen osan koko prosessista, kun huomioi että markkinataloudessa todelliset hintavaikutukset ovat nopeampia kuin muutaman kuukauden viiveellä muodostuvat tilastot “kysyntä ja tarjonta”
    - internet, myös Igglo luuli että ostajat ostavat suoraan netin välityksellä, ja taas mentiin harhaan. Asuntokauppa on luottamuskauppaa, internet tarjoaa vain hyvän tiedon käsittelyn ja informaatiotulvan suodattamista. Igglo meni konkurssiin samoin kuin tähän asti muutkin “itsepalvelujärjestelmät”.
    -asunnonvälityssivustoilla ilmoittavat ammattilaiset ja pääosin koulutuksen saaneet kiinteistönvälittäjät, on harmillista että tässä professori ohjaa jotenkin harhaan että se jotenkin muutoin onnistuisi.
    - laki ja asetusten käsittelystä, on jopa surullista että professoritason mies ei ymmärrä ja käsitä sitä että kiinteistönvälitysalaa säätelee
    kuluttujasuojalain lisäksi, ainakin noin 15 eri lakia josta hän on vastuussa asiakkailleen. Kerron mielelläni mitä ne ovat !
    Olen todella hämmästynyt pääseekö Suomessa kauppatieteiden tohtoriksi henkilö joka ei ole tehnyt taustatyötä riittävästi ja selvittänyt kiinteistönvälittäjän merkitystä kiinteistö ja asuntokauppojen osalta, vai onko tässä taas yksi surullinen kertomus kateudesta ?

  26. Juhani kirjoitti:

    Välittäjää käytetään, koska on käytetty ennenkin ja kaikki muutkin käyttävät. Asuntomarkkinoilla on sellaiset instituutiot, että välittäjää on vain tapana käyttää.

  27. ( kirjoitti:

    Kyse on myyntityöstä ja niin kun aina tossa, suoritus jaetaan osiin. Osa nro 1 on se, että välittäjä saa asunnon välitettäväkseen. Se onnistuu parhaiten arvioimalla hyvä hinta siitä myyjälle. Kun nimi on sitten saatu paperiin, niin välittäjästä käytännössä tulee tämän jälkeen ostajan edustaja. Ensin tuollainen pitää tietenkin löytää, mutta saatuaan tarjouksen välittäjän tulee enää suostutella myyjä hyväksymään se. Ei välittäjää kiinnosta onko se hyvä hinta vai ei, koska hänen oma palkkio ei paljoa nouse.

    Yleensä ottaen on typerää palkata joku välikädeksi, jotta saatasiin markkinahinta. Ton hinnan kun saa kuka tahansa, ei sitä varten tarvi palkata myynnin ammattilaista.

  28. Artturi Björk kirjoitti:

    Minä oon kans pohdiskellut tätä välittäjien roolia sen jälkeen kun luin tuosta tutkimuksesta mihin viittasit ja oman asunnon oston yhteydessä.

    Minusta näytti siltä, että välittäjistä on lähinnä seuraavanlaisia hyötyjä:

    Ei tarvitse olla itse paikalla näyttämässä asuntoa, ei tarvitse selvittää miten kaupanteko hoituu käytännössä, eikä hoitaa näitä käytännön järjestelyitä.

    Suurin hyöty vaikutti olevan välittäjien mahdollistama pääsy markkinoille. Vaikka asunnot on tietysti kaikki nettipalveluissa, niin kaikki ostajat ei oo ja välittäjälle, joka kauppaa samalla seudulla useita vastaavia asuntoja kertyy tietoa potentiaalisista ostajista.

    Meille kävi usein niin, että kun olimme näytössä välittäjä tuli kyselemään minkälaista asuntoa olemme etsimässä ja ohjasi meitä toisiin näyttöihin.

    Silti jäi kyllä aika voimakas fiilis, että sellaiselle ihmiselle, joka ei ota hirveesti stressiä käytännön asioiden hoitamisesta ja selvittämisestä, välittäjän käyttäminen on tosi surkee diili. (Riippuu tietysti oman ajan arvosta jne.)

  29. Niku Määttänen kirjoitti:

    Insentiivit olisi ainakin periaatteessa mahdollista saada melko järkeviksi. Oletetaan, että välittäjä arvioi, että asunnostani saisi 200 000 euroa. Voisin ehdottaa hänelle esimerkiksi sopimusta, jossa palkkio olisi 25 % siitä summasta, jolla kauppahinta ylittää 180 000 euroa. Jos välittäjän arvio osuu oikeaan, hän saa siis 2,5 prosenttia kauppahinnasta. Välittäjällä olisi kuitenkin voimakas kannustin saada asunnosta vielä parempi hinta. Minäkin saisin jokaisesta lisäeurosta vielä 75 senttiä.

    En tiedä hyväksyvätkö välittäjät tällaisia sopimuksia, mutta en heti keksi syytä miksi eivät hyväksyisi.

Vastaa