Finanssivalvonta kovisteli tänään (14.4.) pankkeja siitä, että ne myöntävät asiakkailleen liian suuria asuntolainoja. Asuntomarkkinoihin liittyvistä riskeistä huolehtiminen tietysti kuuluukin Finanssivalvonnan toimenkuvaan. Mutta Finanssivalvonta vaikenee ongelmien varsinaisesta syystä.
Meillä on verojärjestelmä, joka suosii voimakkaasti omistusasumista vuokra-asumiseen nähden. Siksi suhteellisen suurtenkin asuntolainojen ottaminen voi riskeistä huolimatta olla yksittäisten ihmisten kannalta järkevää. Suuria asuntolainoja myöntävät pankit vain vastaavat asiakkaidensa tarpeisiin. Toisaalta pankkien välisen kilpailun rajoittaminen säätelyn ja valvonnan avulla on tunnetusti hankalaa.
Omistus- ja vuokra-asumisen verotuksen välinen epäsuhta todennäköisesti kasvaa edelleen. Puolueet ovat nimittäin liikuttavan yksimielisiä siitä, että pääomatuloveroa on korotettava. Pääomatulovero kohdistuu myös yksityiseen vuokra-asumiseen mutta ei omistusasumiseen. Omistusasumisen verotuksen kiristäminen puolestaan näyttää olevan useimmille puolueille mahdoton ajatus.
Finanssivalvonnan tulisi rahoitusmarkkinoiden vakauden nimissä vaatia tasapuolisempaa verokohtelua vuokra- ja omistusasumiselle.
Avainsanat: Asuntomarkkinat
Aihealueet: Julkinen talous, Rahoitus
“>“Se, että jonkin houkuttelevuutta lasketaan ei tarkoita sitä, että siitä tehtäisiin epähoukuttelevaa tai vähemmän houkuttelevaa suhteessa johonkin ihan muuhun.”
Tästä virkkeestä herää kolme fundamentaalista taloustieteellistä kysymystä: mitä, mitä ja mitä.”
Olisiko niin, ettet yrittänytkään ymmärtää? Rautalankaa: oletetaan, että sinulle tarjottaisiin 100 metrin kävelystä 1000 euroa. Aika houkuttelevaa, eikö? Jos tuosta pitäisi maksaa 28% veroa, se on edelleen houkuttelevaa, eikö? Se ei kuitenkaan ole yhtä houkuttelevaa kuin ilman veroja.
Samaan tapaan, jos säästämisen tuotto-odotusarvo aikavälillä x olisi esimerkiksi 2 * inflaatio, se kuulostaa houkuttelevalta. Vaikka siitä inflaation ylittävästä osuudesta lähtisi 28% pois, jäisi edelleen 1,72 * inflaatio, eli ostovoima on kasvanut, ja säästäminen on kannattanut suhteessa samantien kuluttamiseen. Näin ollen samantien kuluttaja on ollut odotusarvoisesti heikommassa asemassa.
Niku Määttänen:
“Jefferson,
Tunnut ajattelevan, että jotenkin ratkaisevaa on se, että säästäjän reaalituotto ei mene pakkasen puolelle. Reaalituoton ylittävän osan voi verottaa lähes kokonaan, koska säästäminen on edelleen riittävän houkuttelevaa.”
En tiedä oletko lukenut koko tätä keskusteluketjua (sen pituudesta johtuen ymmärrän hyvin, jos et. :)), mutta ei, niin en ole sanonut. En ole ottanut kantaa siihen, miten houkuttelevaa säästämisen tai sijoittamisen pitäisi olla. Olen vain todennut, ettei esimerkiksi nykyinen 28%:n pääomatulovero tekisi säästämisestä huonommassa asemassa olevaa toimintaa suhteessa samantien kuluttamiseen varsinkaan, jos tuo vero kohdistettaisiin vain inflaation ylittävään tuottoon.
-
-
-
“Onko myös niin, että sinun mielestäsi 99 prosentin veroaste palkkatulolle ei ole isompi ongelma työnteon houkuttelevuuden kannalta koska palkkatyöstä kuitenkin jää käteen enemmän kuin vapaa-ajasta (josta ei makseta mitään)?”
Kuten arvaat, en tietenkään, mitä tietysti haitkin. Palkkatyö nyt on yleisesti ottaen muutenkin huomattavasti vaativampaa puuhaa kuin passiivinen säästäminen, joten tietysti sen tulee palkita riittävästi. Mutta ei pääomatulojakaan tietenkään 99-prosenttisesti tulisi verottaa.
Koska kärjistävät esimerkit ovat toki oivallisia havainnollistajia, kysyn vastaavasti: jos pääomavero olisikin vain 1 prosentti ja ainoastaan inflaation ylittävästä tuotosta, olisiko säästäjä tai sijoittaja mielestäsi todella jotenkin erityisesti huonommassa asemassa suhteessa samantien kuluttajaan? Jos tuotto jää alle inflaation, ei mene veroja, jos taas tuotto ylittää inflaation, säästäjä saa enemmän kuin samantien kuluttaja.
Toki mikäli todennäköisyyttä inflaation alittavan tuoton ja inflaation ylittävän tuoton välillä pidetään tasan yhtätodennäköisenä, voidaan systeemi nähdä epätasapuolisena siinä mielessä, että reaalisista voitoista sosialisoidaan tuo 1 prosentti, mutta tappioista ei saa tuota 1 prosenttia takaisin. Sijoitustoiminnasta on kuitenkin tyypillisesti saatu enemmän tuottoa kuin inflaation verran varsinkin pidemmällä aikavälillä. Tämä taas johtaa siihen, että säästäjä/sijoittaja olisi keskimäärin paremmassa asemassa.
-
-
-
“Todettakoon, että Mirrlees Review ja muut normaalituoton verottomuuden puolestapuhujat kannattavat kyllä yleensä normaalituoton ylittävän tuoton verottamista.”
Eikä ihan syyttä.
Voidaanhan tätä tarkastella vaikka nelikenttänä, jossa toinen akseli on verotustapa ja toinen saatu tuotto, ja jokaisessa ruudussa näkyy kumman lopputulema on parempi sijoittajan/säästäjän vai samantien kuluttavan. Kahdessa ruudussa säästäjälle on käynyt paremmin ja kahdessa kuluttajan. Verotustapa ei lopputulokseen vaikuta kuitenkaan muuten kuin siinä, kuinka paljon paremmassa asemassa positiivisen reaalituoton saanut on suhteessa samantien kuluttaneeseen. Koska reaalituotto lienee kuitenkin keskimäärin positiivista, on perusteltua jopa “kuluttajan” vs. “säästäjän” tasavertaisuutta ajatellen verottaa tuota reaalituottoa jonkin verran (joka on enemmän kuin 1%, mutta vähemmän kuin 99%).
Jefferson:
“Se, että jonkin houkuttelevuutta lasketaan ei tarkoita sitä, että siitä tehtäisiin epähoukuttelevaa tai vähemmän houkuttelevaa suhteessa johonkin ihan muuhun.”
Tästä virkkeestä herää kolme fundamentaalista taloustieteellistä kysymystä: mitä, mitä ja mitä.
Mutta mun puolesta tämä keskustelu taitaa päättyä tähän. Ei löydy mitään vasta-argumenttia enää. Ilmeisesti me puhutaan ihan eri asioista. Muuten en ymmärrä, miten tämä keskustelu on tällaista.
Jefferson,
Tunnut ajattelevan, että jotenkin ratkaisevaa on se, että säästäjän reaalituotto ei mene pakkasen puolelle. Reaalituoton ylittävän osan voi verottaa lähes kokonaan, koska säästäminen on edelleen riittävän houkuttelevaa.
Onko myös niin, että sinun mielestäsi 99 prosentin veroaste palkkatulolle ei ole isompi ongelma työnteon houkuttelevuuden kannalta koska palkkatyöstä kuitenkin jää käteen enemmän kuin vapaa-ajasta (josta ei makseta mitään)?
Todettakoon, että Mirrlees Review ja muut normaalituoton verottomuuden puolestapuhujat kannattavat kyllä yleensä normaalituoton ylittävän tuoton verottamista.
Tuukka Saarimaa:
““Mielestäni tuossa esimerkissä ei osoiteta kuin se, että pääomaverotus laskee säästämisen houkuttelevuutta (onhan se discouragettamista, että tuloja verotetaan, kuten jutun lopussa todetaan). ”
Se oli tarkoituskin.”
Ei. Tarkoitit paljon enemmän kuin pelkkää “discouragettamista”. Se, että jonkin houkuttelevuutta lasketaan ei tarkoita sitä, että siitä tehtäisiin epähoukuttelevaa tai vähemmän houkuttelevaa suhteessa johonkin ihan muuhun. Vaikka 50 euroa on vähemmän houkutteleva kuin 100 euroa, kyllä sekin on ihan houkutteleva. Samaten kyllä opintotukeakin haluttaisiin nostaa, vaikka se olisi 50% vähemmän kuin nyt.
-
-
-
“>”Esimerkki: jos meillä on kaksi muuten täysin identtistä ihmistä paitsi, että toinen arvostaa tulevaisuuden kulutusta enemmän kuin toinen, niin tämä tulevaisuuden kulutusta arvostava tyyppi on huonommassa asemassa kuin se toinen. Ja pointtini oli vain se, että joku voi ihan järkevistä syistä pitää tällaista järjestelmää epäoikeudenmukaisena.”"
Kyllä tuo teidän väitteenne tuli tuossa alusta lähtien ihan selväksi (heti kulutus vs. tulevaisuuden kulutus), mutta kun eihän tuosta (inflaation ylittävää tuloa verottavassa järjestelmässä) mitenkään saataisi säästävää huonompaan asemaan! Tämä nyt menee toistoksi, mutta jos säästäjä saa verotustilanteessa 10 vuoden päästä joka tapauksessa enemmän tai vähintäänkin yhtä paljon hyödykkeitä kuin nyt, miten häntä on muka kohdeltu verotuksellisesti kaltoin suhteessa samantien kuluttajaan? Vastaatko tähän?
Sitä paitsi ei sijoittaminen ja säästäminen ole täysin samoja asioita, vaikka rajaa välillä hämärretäänkin. Säästäminen on sitä että jätetään rahoja myöhemmin käytettäväksi pahan päivän tai suurempien hankintojen varalle. Sijoittaminen taas voi olla aktiivisimmillaan warranteilla päiväkauppaa tekevän pelurin touhua. Teidän logiikalla aktiivisen treidaajan (tai vaikkapa viime viikolla Teklaa ostaneen) tuototkin ovat vain säästämistä, jonka verottaminen on epäreilua, vaikka tuotot ylittäisivät moninkertaisesti inflaation.
Säästämistä verotetaan, kun inflaatiotakin verotetaan. Jos verotetaan vain inflaation ylittävää tuottoa, verotetaan vain sijoittamista, ei säästämistä.
-
-
-
“>“Millä ilveellä tuosta saadaan “tulevaisuuden kuluttamisen rankaisemista”?”
No sillä ilveellä, että ilman veroa tulevaisuudessa olisi vielä enemmän rahaa kulutukseen.”
Nyt kirjoitat täysin asian vierestä. Ei tässä verrata “säästö, kun ei ole pääomaveroa tai lähdeveroa”-tilannetta ja “säästö, kun on pääomavero ja lähdevero”-tilannetta, vaan noista jälkimmäistä välittömään kuluttamiseen.
Jefferson:
“Mielestäni tuossa esimerkissä ei osoiteta kuin se, että pääomaverotus laskee säästämisen houkuttelevuutta (onhan se discouragettamista, että tuloja verotetaan, kuten jutun lopussa todetaan). ”
Se oli tarkoituskin. Esimerkki: jos meillä on kaksi muuten täysin identtistä ihmistä paitsi, että toinen arvostaa tulevaisuuden kulutusta enemmän kuin toinen, niin tämä tulevaisuuden kulutusta arvostava tyyppi on huonommassa asemassa kuin se toinen. Ja pointtini oli vain se, että joku voi ihan järkevistä syistä pitää tällaista järjestelmää epäoikeudenmukaisena.
“Millä ilveellä tuosta saadaan “tulevaisuuden kuluttamisen rankaisemista”?”
No sillä ilveellä, että ilman veroa tulevaisuudessa olisi vielä enemmän rahaa kulutukseen.
“Ja toisaalta (toki riippuen käytetyistä prosenteista) myös liikaa säästämiseen kannustavalta.”
Mitä tämä tarkoittaa? Jos julkinen valta ei vääristä ihmisten säästämispäätöksiä, niin ihmiset säästää liikaa vai?
Tuukka Saarimaa:
“> Jos ainoastaan inflaation ylittävää tuottoa verotettaisiin, ei tuo pitäisi ollenkaan paikkaansa.”
Kyllä pitäisi. Artturi on tässä täysin oikeassa. En ymmärrä, miksi reaali- vs, nimellistuoton verottaminen jotenkin muuttais tätä. Esimerkiksi Harvardin proffa Greg Mankiw selittää tän hyvin:
http://gregmankiw.blogspot.com/2006/06/consumption-vs-income-taxation.html”
Mielestäni tuossa esimerkissä ei osoiteta kuin se, että pääomaverotus laskee säästämisen houkuttelevuutta (onhan se discouragettamista, että tuloja verotetaan, kuten jutun lopussa todetaan). Mutta selvennetäänpä sitten tuo reaali- vs. nimellistuoton verottaminen. Oletetaan tuo sama 16 dollarin summa kuin blogijutussa. Vaihtoehdot:
1. Tienaa 16 dollaria ja käytä se samantien suklaakakkuun ja videopeliin.
2. Tienaa 16 dollaria ja käytä se 10 vuoden päästä suklaakakkuun ja videopeliin.
Jos suklaakakku ja videopeli maksaa inflaation myötä 10 vuoden päästä 25 dollaria, ja omaisuus on kasvanut 25 dollariin, ei reaalista tuloa synny, jolloin ei ole inflaation ylittävää verotettavaa. Rahalla saa kuitenkin saman kuin 10 vuotta aiemmin, joten ei verokohtelu ole mielestäni ollut ankarampaa. Jos omaisuus on kasvanut vaikka 35 dollariin, on syntynyt 10 dollaria reaalistakin tuottoa, jolloin verotuksen jälkeenkin säästäminen on kuitenkin kannattanut. Millä ilveellä tuosta saadaan “tulevaisuuden kuluttamisen rankaisemista”?
Ps. Ei näyttäisi Harvardin proffa ihan täysin panostaneen tuohon esimerkkiinsä. Kohta “With income tax: 1 hr work –> $16 pre-tax –> $8 post-tax –> $16 of savings in 10 years —>$4 more in income taxes on the interest–> $12 of chocolate cake, video games, and Red Sox tickets.” näyttäisi sisältävän pikkasen puutteellisen laskelman. Verot menee vuosittain eikä vasta 10 vuoden jälkeen, joten lopputulema olisi pyöristettynä 11 dollaria 12 dollarin sijaan.
-
-
-
“Progressiivinen alvi? Enpä muista moisesta lukeneeni.”
Täältä voi lukea esimerkin (ei alv, mutta you get the point):
http://www.bloomberg.com/news/2011-04-27/left-right-can-love-taxes-commentary-by-laurence-kotlikoff-andrew-weiss.html”
Ihan mielenkiintoinen ajatus. Tuntuu kuitenkin näin ensiajateltuna kuitenkin ensinnäkin turhan monimutkaiselta järjestelmältä käytännössä. Ja toisaalta (toki riippuen käytetyistä prosenteista) myös liikaa säästämiseen kannustavalta.
-
-
-
>”“Miksei vain voi todeta, että jos pääoma- ja hoitokustannukset ylittävät tuotot, ei synny verotettavaa tuloa? Eihän itse velan määrä (suhteessa sijoitukseen) yksinään sitä määrää, onko verotettavaa tuloa vai ei.”
Todetaan vaan. Näinhän asia on. Luvut oli vaan esimerkkejä. Ja olen yhä sitä mieltä, että on hyvä nyrkkisääntö ajatella, että 100 % asuntolaina johtaa siihen, että nettoasuntotulo on nolla.”
Ei mulla mitään nyrkkisääntöjä vastaan ole. Senkin pätevyys riippuu tietysti siitä, miten asuntotulo lasketaan A) teoriassa ja B) käytännön verotuksen kannalta, mutta muuten asiasta voi tietysti luoda erilaisia arvioita ja nyrkkisääntöjä. Menee vähän toiston puolelle, mutta aiemmissa viesteissä olit kuitenkin todennut tuon absoluuttisena totuutena “ei tietenkään ole asuntotuloa”. Nyrkkisäännöt ovat vain nyrkkisääntöjä, ja ovat määritelmänsä mukaisesti joskus joko yksinkertaisesti väärässä tai ainakin epätäsmällisiä. Samaten jos asunto on ostettu, totta hemmetissä siihen on sijoitettu iso summa rahaa, vaikka kaikki olisi lainaa, ja vaikka positiivista asuntotuloa ei tulisikaan. Jos kyseessä ei olisi sijoitus, sen voisi halutessaan perua ilman seuraamuksia koska vain, jos vaikka sattuisi kaduttamaan.
-
-
-
“Tuo tietokoneen ja auton vuokrausjuttu meni multa täysin ohi.”
Sitä vain yritin sanoa, että asunnon vuokraus poikkeaa merkittävästi pitkälti mistä tahansa muusta vuokraamisesta. Asunnossa vuokralla-asuminen ja omistusasuminen ovat käyttökokemukseltaan suurelta osin samoja asioita. Muissa asioissa vuokraamisella paikataan poikkeuksellista tarvetta. Tästäkin johtuen vuokra- ja omistusasumisen verokohtelun samankaltaistamista voidaan pitää enemmän tavoiteltavana asiana kuin esim. auton vuokra- ja omistuskäytön samankaltaistamista.
Jefferson:
“Jos ainoastaan inflaation ylittävää tuottoa verotettaisiin, ei tuo pitäisi ollenkaan paikkaansa.”
Kyllä pitäisi. Artturi on tässä täysin oikeassa. En ymmärrä, miksi reaali- vs, nimellistuoton verottaminen jotenkin muuttais tätä. Esimerkiksi Harvardin proffa Greg Mankiw selittää tän hyvin:
http://gregmankiw.blogspot.com/2006/06/consumption-vs-income-taxation.html
“Progressiivinen alvi? Enpä muista moisesta lukeneeni.”
Täältä voi lukea esimerkin (ei alv, mutta you get the point):
http://www.bloomberg.com/news/2011-04-27/left-right-can-love-taxes-commentary-by-laurence-kotlikoff-andrew-weiss.html
“Miksei vain voi todeta, että jos pääoma- ja hoitokustannukset ylittävät tuotot, ei synny verotettavaa tuloa? Eihän itse velan määrä (suhteessa sijoitukseen) yksinään sitä määrää, onko verotettavaa tuloa vai ei.”
Todetaan vaan. Näinhän asia on. Luvut oli vaan esimerkkejä. Ja olen yhä sitä mieltä, että on hyvä nyrkkisääntö ajatella, että 100 % asuntolaina johtaa siihen, että nettoasuntotulo on nolla.
Tuo tietokoneen ja auton vuokrausjuttu meni multa täysin ohi.
Tuukka Saarimaa:
“Juuri näin eli syntyy tehokkuustappiota. Se kannattaako näitä kaikkia verottaa, riippuu siitä, miten verotus voidaan käytännössä järjestää ja miten suuret hallinnointikustannukset verotuksesta syntyvät. Ajattelen niin, että asuntokanta muodostaa niin suuren osan pääomakannasta, että juuri asumisen tapauksessa tuoton verotus voisi kannattaa. Eli nykyinen verotuki omistusasumiselle aiheuttaa niin suuren hyvinvointitappion, että hallinollisista vaikeuksista huolimatta asuntotulon verottaminen on hyvä idea. En usko, että näin on tietokoneiden tapauksessa. Lisäksi asuntotulon määrittely on paljon helpompaa kuin tietokonetulon.”
Mielestäni kyse on muustakin kuin vain siitä, että asunnoissa liikkuu pirusti rahaa. Tietokone on esimerkkinä heikko, sillä niitä ei vuokrata koskaan. Auto on jo parempi esimerkki, koska kallis se on sekin, ja niitä jopa vuokrataan. Huomattavasti pienemmän hinnan lisäksi auton erottaa asunnoista kuitenkin yksi keskeinen käytännön tekijä. Asunnot ovat lähes poikkeuksetta jatkuvasti käytössä. Vaikka asunnossa ei asuttaisi (esim. lomamatkan aikana), siellä säilytetään tavaroita, joten niitä käytetään - oli sitten kyse vuokra- tai omistusasunnosta. Tämä taas tarkoittaa sitä, että vuokra- ja omistusasunnot ovat kulutuksen suhteen aidosti suoria vaihtoehtoja toisilleen.
Toki autoista tai jopa niistä tietokoneistakin voi sanoa, että ovathan ne aina käytettävissä. Autoja ei kuitenkaan vuokrata arkikäyttöön, vaan ne ovat yleensä joko erikoistarpeeseen tai hyvin väliaikaiseen käyttöön (esim. muutto tai lomamatka). Niin ollen niiden vuokra- ja omistuskäyttö eivät ole keskenään verrattavissa, eikä siten voi myöskään laskea sitä “säästöä”, mitä verotettaisiin.
-
-
-
“>”Päteeks tää kans sillon, jos asunto on 100% velalla hankittu? Onks sun mielestä kans Nordean lyhyeks myynti ja pankkisektorin pitäks ostaminen sijoitus, jos nettoresurssipositio on nolla?”
Juuri tätä yritin selittää aiemmin. Minun mielestä tuossa tilanteessa ei veroteta asuntotuloa, koska se on käytännössä nolla, kun korot ovat vähennyskelpoisia tulonhankkimiskuluja bruttoasuntotulosta. Mutta kun laina on vaikka 50 %, niin nettoasuntotulo on positiivinen ja sitä verotetaan.”
Miksi teet perusteettomia yleistyksiä? Eli “100% laina -> ei asuntotuloa”, mutta “50% lainaa -> kyllä on asuntotuloa”? Miksei vain voi todeta, että jos pääoma- ja hoitokustannukset ylittävät tuotot, ei synny verotettavaa tuloa? Eihän itse velan määrä (suhteessa sijoitukseen) yksinään sitä määrää, onko verotettavaa tuloa vai ei.
Artturi Björk:
“>> A) Mikäli kaikki pääomatulot tehtäisiin verovapaiksi, se ei tuntuisi kovin oikeudenmukaiselta.
Varmasti suurimmasta osasta ihmisiä sen tuntuis epäoikeudenmukaiselta. Minusta sekin tuntuu vähän epäoikeudenmukaiselta, että niitä jotka arvostaa tulevaisuuden kulutusta enemmän kuin muut rangaistaan korkeammalla verolla.”
Jos ainoastaan inflaation ylittävää tuottoa verotettaisiin, ei tuo pitäisi ollenkaan paikkaansa. Koska inflaatiotakin verotetaan, se tavallaan pitää osittain paikkansa, mutta en näe sitä silti ongelmallisena saatika epäoikeudenmukaisena. Kaikilla on vapaus kuluttaa ja kuluttamiseen tiettyyn rajaan asti ihan hyvä kannustaakin. Ja jos tekee oikeasti merkittävästi rahaa sijoittamalla, totta kai sitä pitää verottaa.
-
-
-
“Pelkkä (progressiivinen) alvi ja tulovero olis siinä mielessä parempi.”
Progressiivinen alvi? Enpä muista moisesta lukeneeni. Mitä enemmän ostat, sitä isompi vero? Eli mitä enemmän ostat, sitä enemmän syytä tilata ulkomailta?
-
-
-
“>> Miksi se tekisi asiasta jotenkin tehottomampaa?
No sanotaan, että meillä on kaks sijoitustuotetta, jotka korreloi negatiivisesti, eli kun toinen tuottaa x niin toinen tuottaa -x. Jos nää on samalla omistajalla, niin ei synny mitään verotettavaa tuloa. Sit jostain syystä meillä olis kaks sijoittajaa, joille nuo tuotteiden riskit sopis hyvin ja toisella olis x ja toisella -x. Tässä tilanteessa syntyy verotettavaa tuloa toiselle ja toiselle syntyy tappiota, joita ei voi täydellisenä välttämättä vähentää tulevaisuuden verotuksessa, eli tätä riskin allokoinnissa on transaktiokustannuksia, jotka estää optimaalisen allokoinnin.”
Okei, eli periaatteessa viittasit siihen, että on erikoista, että tappioita ei veroteta automaattisesti negatiivisesti, vaikka voittoa verotetaan aina? En silti ymmärrä, mitä tekemistä velalla on tämän asian kanssa. Ihan yhtä lailla sitä voittoa tai tappiota voi tehdä, oli taustalla lainaraha tai omasta kassasta revitty raha.
Mutta pitää sivuhuomiona mainita, että tuohon ensimmäiseen esimerkkiisi liittyy poikkeus. Suomen typerän verotuslainsäädännön takia tuosta “yksi sijoitus tuottaa tappiota summan x ja toinen voittoa summan x”-tilanteestakin voi syntyä verotettavaa tuloa. Jos nuo sijoitukset ovat tuottaneet osinkoa, niistä maksetaan verot aina poikkeuksetta tilanteesta riippumatta - veroa maksetaan, vaikka molemmat olisivat summan x miinuksella. Se, jos jokin on todella epäoikeudenmukaista - ja jopa myös tehotonta.
-
-
-
“>> Kuulostaa siltä, kuin väittäisit, että kulutushyödykkeissä olisi jokin käytäntö, että vain inflaation ylittävää myyntivoittoa verotettaisiin. Mitä oikein meinaat?
Niin siis kulutushyödykkeet kuluu yleensä sen verran käytössä, että niistä ei ikinä synny myyntivoittoa. Korut, taideteokset ja asunnot verotetaan siks eri tavalla kuin muut.”
Puhuit aiemmin “inflaation alittavasta myyntivoitosta”. Tuossahan juuri toteat, ettei muissa kulutushyödykkeissä synny edes nimellistä myyntivoittoa. Mutta ei kai koruja ja taideteoksia periaatteessa veroteta yhtään eri tavalla verrattuna muuhun kulutustavaraan, vai verotetaanko? Jos Ikean kaapista saisi myydessä ostohintaa enemmän, eikö se olisi periaatteessa verotettavaa tuloa ja vieläpä ihan kokonaisuudessaan? Siksi ihmettelen, miksi totesit “se on peruste olla verottamatta inflaation alittavaa myyntivoittoa asunnoissa, jos halutaan tehdä asuntojen verokohtelusta muiden kulutushyödykkeiden
verotuksen kaltaista.”. Ainoa poikkeus luovutusvoitoissahan on nykyään asunnoissa, kun yli 2 vuotta itse asutetusta kämpästä ei tarvitse luovutusvoittoveroja maksaa.
-
-
-
“En edelleenkään oikein ymmärrä, minkä takia teet lainarahalla sijoittamisesta ei-sijoittamista. Siinä vaiheessa kun olet saanut rahat lainaksi, niistä on tullut sinun resursseja
Eli sun mieletä mulla on nettona resursseja, jos oon velkaa 1000 euroo ja mulla on omaisuutta 1000 euroo? Mun mielestä mun resurssipositio on 0.”
En ole kauppatieteilijä. En tiedä johtuuko siitä, mutta mielestäni “nettona resursseja” tai “resurssipositio” tuntuu tällaisessa aika simppelissä asiassa turhalta kapulakieleltä. Jos on velkaa 1000 euroa ja omaisuutta 1000 euroa, nettovarallisuus on 0, se on selvä. Mutta jos sillä 1000 eurolla tekee tuottoa, mitä ihmeen merkitystä sillä on, oliko ne rahat lainaa vai ei?
Esitän vastakysymyksen. Oletetaan kaksi skenaariota:
A) Joku sijoittaa omaa rahaa 1000 euroa osakkeeseen x ja myy ne 1400 eurolla.
B) Joku lainaa 1000 euroa, sijoittaa ne osakkeeseen x, myy ne 1400 eurolla ja maksaa sen jälkeen 1000 euron lainansa pois.
C) Joku lainaa 1000 euroa, sijoittaa ne osakkeeseen x, myy ne 1400 eurolla ja pitää 1000 euron lainan.
Sunko mielestä vain tapauksessa A on syntynyt verotettavaa tuottoa? Vai syntyykö verotettavaa tuloa myös tapauksessa B? Entä tapauksessa C? Jos B:ssä syntyy verotettavaa tuloa, mutta C:ssä ei, eikö tällöin kannattaisi pitää laina ja pysyä C:ssä?
-
-
-
“> Ei lainan ottaminen ole tietenkään sen enempää sijoitus kuin palkan saaminenkaan, mutta eihän siitä ollut kyse.
Nii siis mun mielestä lainan ottaminen on merkittävästi vähemmän sijoitus kuin palkan saaminen…”
No, nyt ollaan taas kvantifioimassa asioita, jotka ovat oikeastaan aika puhtaasti vain sitä mitä ne ovat. Eli samaan tapaan kuin asunto on sijoitus, mutta myös kulutusta, noista kumpikaan ei oikeastaan ole lainkaan sijoittamista.
-
-
-
“> Lainan antaminen tai rahan sijoittaminen sen sijaan on sijoituksia tuli se raha mistä tahansa.
Eli siis jos mä lainaan Matilta 1000 euroo ja anna sen lainaan Pekalle, niin mulla on nettona 1000 euroo sijoituksia?”
Mielestäni netto ei sovi terminä tähän, sillä mielestäni ei ole olemassa sellaista asiaa kuin negatiivinen sijoitus. Edes shorttausta en sellaisena näkisi. Mutta kyllä: 1000 euroa sijoituksia ja 1000 euroa lainaa.
Artturi:
“Noin ylipäänsähän meillä ei veroteta mistään autotulosta, tietokonetulosta tai muusta kulutustavaran käyttämisestä, joka tietysti tekee omistamisesta kannattavampaa vuokraamiseen verrattuna.”
Juuri näin eli syntyy tehokkuustappiota. Se kannattaako näitä kaikkia verottaa, riippuu siitä, miten verotus voidaan käytännössä järjestää ja miten suuret hallinnointikustannukset verotuksesta syntyvät. Ajattelen niin, että asuntokanta muodostaa niin suuren osan pääomakannasta, että juuri asumisen tapauksessa tuoton verotus voisi kannattaa. Eli nykyinen verotuki omistusasumiselle aiheuttaa niin suuren hyvinvointitappion, että hallinollisista vaikeuksista huolimatta asuntotulon verottaminen on hyvä idea. En usko, että näin on tietokoneiden tapauksessa. Lisäksi asuntotulon määrittely on paljon helpompaa kuin tietokonetulon.
Silti olen taipuvainen ajattelemaan, että Mirrless Review’n ehdottama normaalituoton verovapaus olisi kokonaisuudessaan parempi järjestelmä. Eipähän tarvitsisi miettiä näin monimutkaisia asioita, eikä säästämisestä rangaistaisi.
“Päteeks tää kans sillon, jos asunto on 100% velalla hankittu? Onks sun mielestä kans Nordean lyhyeks myynti ja pankkisektorin pitäks ostaminen sijoitus, jos nettoresurssipositio on nolla?”
Juuri tätä yritin selittää aiemmin. Minun mielestä tuossa tilanteessa ei veroteta asuntotuloa, koska se on käytännössä nolla, kun korot ovat vähennyskelpoisia tulonhankkimiskuluja bruttoasuntotulosta. Mutta kun laina on vaikka 50 %, niin nettoasuntotulo on positiivinen ja sitä verotetaan.
Toistan: omistusasunto on kestokulutushyödyke ja sijoituskohde. JOS tavoitteena on verojärjestelmä, joka ei ohjaa käyttäytymistä, sitä pitää verottaa kuten muita kulutushyödykkeitä ja sijoituskohteita. Ei mitään joko tai.
Tuukka Saarimaa:
No tässä tapauksessa tämä kulutushyödykkeen ja sijoituksen suhde on tietysti täysin epäolennainen asia.
Täysin samaa mieltä. Jos omistaa kenkätehtaan, niin saako silloin tuottaa itselleen kenkiä sillä tehtaalla maksamatta veroa? Minulla on käsitys, että ainakin jos tämä kenkätehda koostuu omasta ammattitaidosta ja kengäntekovälineistä, niin saa.
Noin ylipäänsähän meillä ei veroteta mistään autotulosta, tietokonetulosta tai muusta kulutustavaran käyttämisestä, joka tietysti tekee omistamisesta kannattavampaa vuokraamiseen verrattuna.
Päteeks tää kans sillon, jos asunto on 100% velalla hankittu? Onks sun mielestä kans Nordean lyhyeks myynti ja pankkisektorin pitäks ostaminen sijoitus, jos nettoresurssipositio on nolla?
Jefferson:
No mun mielestä se voi olla järkevää siks, että asunto on kulutustuote. Mä ainakin haluan kuluttaa suojaa ja epäilen, että suurimmalla osalla ihmisistä on tämä sama motiivi asumistuotteiden hankkimisessa.
Nämä ja sen lisäks asumisen ja muun kulutuksen välinen ristiriita. Se olis varmaan paras mahdollinen tilanne, että valinta ei vääristys missään tilanteessa, ei sijoitusmuotojen, valintamuotojen eikä kulutusmuotojen välillä.
Varmasti suurimmasta osasta ihmisiä sen tuntuis epäoikeudenmukaiselta. Minusta sekin tuntuu vähän epäoikeudenmukaiselta, että niitä jotka arvostaa tulevaisuuden kulutusta enemmän kuin muut rangaistaan korkeammalla verolla. Pelkkä (progressiivinen) alvi ja tulovero olis siinä mielessä parempi.
No sanotaan, että meillä on kaks sijoitustuotetta, jotka korreloi negatiivisesti, eli kun toinen tuottaa x niin toinen tuottaa -x. Jos nää on samalla omistajalla, niin ei synny mitään verotettavaa tuloa. Sit jostain syystä meillä olis kaks sijoittajaa, joille nuo tuotteiden riskit sopis hyvin ja toisella olis x ja toisella -x. Tässä tilanteessa syntyy verotettavaa tuloa toiselle ja toiselle syntyy tappiota, joita ei voi täydellisenä välttämättä vähentää tulevaisuuden verotuksessa, eli tätä riskin allokoinnissa on transaktiokustannuksia, jotka estää optimaalisen allokoinnin.
Niin siis kulutushyödykkeet kuluu yleensä sen verran käytössä, että niistä ei ikinä synny myyntivoittoa. Korut, taideteokset ja asunnot verotetaan siks eri tavalla kuin muut.
Eli sun mieletä mulla on nettona resursseja, jos oon velkaa 1000 euroo ja mulla on omaisuutta 1000 euroo? Mun mielestä mun resurssipositio on 0.
Nii siis mun mielestä lainan ottaminen on merkittävästi vähemmän sijoitus kuin palkan saaminen…
Eli siis jos mä lainaan Matilta 1000 euroo ja anna sen lainaan Pekalle, niin mulla on nettona 1000 euroo sijoituksia?
Artturi Björk:
“Mulla ei oo tästä kovin selvää käsitystä, mutta heittelen nyt tähän ilmaan jotain…
Minusta vaikuttaa, että tässä on kaks keskenään ristiriitaista tavoitetta: tehdä sijoitusmuotojen välisestä verotuksesta neutraalia vai tehdä asuntojen verotuksesta kulutustuotteiden verotuksen kaltaista.”
En ihan ymmärrä, miksi tässä pitää kulutustuotteisiin verrata. Mielestäni kyse on pikemminkin siitä, että ristiriidassa ovat sijoitusmuotojen välinen neutraalius ja asumismuotojen välinen neutraalius. Ristiriitaa ei tarvitsisi välttämättä olla, mutta kumpikin suora vaihtoehto molempien tavoitteiden saavuttamiseksi on ongelmallinen:
A) Mikäli kaikki pääomatulot tehtäisiin verovapaiksi, se ei tuntuisi kovin oikeudenmukaiselta.
B) Asuntotulon verottaminen ei onnistu automaattisesti, ja tilastoihin tai muihin tekijöihin perustuvan laskennallisen asuntotulon verottaminen olisi vähintäänkin ongelmallista.
-
-
-
“Toisekseen mun mielestä vaikuttas, että riski allokoituu tehottomasti, jos riskin allokoinnista otetaan veroa. Mun nähdäkseni asunnon ostaminen velaks on vähän sama ku myis lyhyeks Nordeaa ja ostas pitkäks pankkisektoria niin, että kokonaisuutena olis positio pelkästään riskiin, mutta ei resursseihin. Tuntus, että jos saa tuloa käytettävissä olevista pääomistaan, niin sen verottaminen on perustellumpaa kuin riskin allokoinnista saatavista tuloista.”
Miksi se tekisi asiasta jotenkin tehottomampaa? Päinvastoin jos lainarahalla tehdyistä sijoituksista ei otettaisi veroa, allokointi olisi epätehokasta ja aivan liian vaarallista, kun lainarahasta tulisi itseisarvo.
-
-
-
“Jefferson:
Mikä peruste tuo nyt on?
hmmm…. en oikein tiedä mitä tarkoitat, mutta yritän nyt silti: se on peruste olla verottamatta inflaation alittavaa myyntivoittoa asunnoissa, jos halutaan tehdä asuntojen verokohtelusta muiden kulutushyödykkeiden verotuksen kaltaista.”
Mitä? Kuulostaa siltä, kuin väittäisit, että kulutushyödykkeissä olisi jokin käytäntö, että vain inflaation ylittävää myyntivoittoa verotettaisiin. Mitä oikein meinaat?
-
-
-
“Oon aivan samaa mieltä, että jos asuntoa verrataan muihin sijoitusmuotoihin, niin silloin myös inflaation verottaminen on perusteltua siinä määrin missä se on perusteltua muiden sijoitustenkin kohdalla. Minä en oo vaan varma pitäskö sitä verrata sijoituksiin, koska mun mielestä asunnon osto velaks ei oo sijoitus muussa mieleassä kuin, että se on riskin, ei resurssien allokointia.”
En edelleenkään oikein ymmärrä, minkä takia teet lainarahalla sijoittamisesta ei-sijoittamista. Siinä vaiheessa kun olet saanut rahat lainaksi, niistä on tullut sinun resursseja - satut vain olemaan vastaavan määrän velkaa taholle x. Eikö sekään ole mielestäsi resurssi, jos yritys ottaa lainaa ja ostaa tehtaan tai palkkaa työväkeä?
-
-
-
” Miten ihmeessä voit pitää vuokraamista sijoituksena?
ah… käsitit väärin. Mä nimen omaan en pidä vuokraamista sijoituksena.
Onks teidän mielestä lainan ottaminen muuten sijoitus? Onks lainan antaminen sijoitus? ”
Ei lainan ottaminen ole tietenkään sen enempää sijoitus kuin palkan saaminenkaan, mutta eihän siitä ollut kyse. Lainan antaminen tai rahan sijoittaminen sen sijaan on sijoituksia tuli se raha mistä tahansa.
Artturi:
“Minusta vaikuttaa, että tässä on kaks keskenään ristiriitaista tavoitetta: tehdä sijoitusmuotojen välisestä verotuksesta neutraalia vai tehdä asuntojen verotuksesta kulutustuotteiden verotuksen kaltaista.”
En näe tällaista ristiriitaa.
Auttaisko tällainen ajatusleikki: asunto on pääomahyödyke, joka tuottaa kulutushyödykettä eli asumispalveluita. Miten tämä eroaa vaikkapa kenkätehtaasta? Kai kenkätehtailijaa pitäisi verottaa sekä kenkätehtaan tuotosta että hänen itsensä kuluttamien kenkien kulutuksesta? Siis jos taustalla on nykyinen verojärjestelmä (tulovero + alv) ja jos tavoitteena on verojärjestelmä, joka ei ohjaa käyttäytymistä.
Toinen hyödyllinen esimerkki voisi olla tämä. Rakennetaan kaksi identtistä kerrostaloa, joista toisen omistaa vuokranantaja, joka vuokraa asuntoja eteenpäin, ja toisen omistaa usea omistusasuja. Molemmista rakennuksista maksetaan sama alv, mutta vain vuokranantajan omistamaa taloa verotetaan pääomatuloverolla. Tämä vero päätyy lopulta vuokralaisten kannettavaksi, jolloin kotitalouksien omistus- vs. vuokrapäätös vääristyy.
Ehkäpä mun lopullinen vastaus on, että asunto 100 prosenttisesti kulutushyödyke ja 100 prosenttisesti sijoituskohde.
Tuukka Saarimaa:
Mulla ei oo tästä kovin selvää käsitystä, mutta heittelen nyt tähän ilmaan jotain…
Minusta vaikuttaa, että tässä on kaks keskenään ristiriitaista tavoitetta: tehdä sijoitusmuotojen välisestä verotuksesta neutraalia vai tehdä asuntojen verotuksesta kulutustuotteiden verotuksen kaltaista.
Toisekseen mun mielestä vaikuttas, että riski allokoituu tehottomasti, jos riskin allokoinnista otetaan veroa. Mun nähdäkseni asunnon ostaminen velaks on vähän sama ku myis lyhyeks Nordeaa ja ostas pitkäks pankkisektoria niin, että kokonaisuutena olis positio pelkästään riskiin, mutta ei resursseihin. Tuntus, että jos saa tuloa käytettävissä olevista pääomistaan, niin sen verottaminen on perustellumpaa kuin riskin allokoinnista saatavista tuloista.
Jefferson:
hmmm…. en oikein tiedä mitä tarkoitat, mutta yritän nyt silti: se on peruste olla verottamatta inflaation alittavaa myyntivoittoa asunnoissa, jos halutaan tehdä asuntojen verokohtelusta muiden kulutushyödykkeiden verotuksen kaltaista.
Oon aivan samaa mieltä, että jos asuntoa verrataan muihin sijoitusmuotoihin, niin silloin myös inflaation verottaminen on perusteltua siinä määrin missä se on perusteltua muiden sijoitustenkin kohdalla. Minä en oo vaan varma pitäskö sitä verrata sijoituksiin, koska mun mielestä asunnon osto velaks ei oo sijoitus muussa mieleassä kuin, että se on riskin, ei resurssien allokointia.
ah… käsitit väärin. Mä nimen omaan en pidä vuokraamista sijoituksena.
Onks teidän mielestä lainan ottaminen muuten sijoitus? Onks lainan antaminen sijoitus? Jos mä lainaan 1000 euroo Matilta ja lainaan sen eteenpäin Juhalle, niin paljon mulla on nettona sijoituksia? Jos mulla on tässä esimerkissä sijoituksia, niin nehän ei oo resursseja vaan pelkkää riskiä?
“En osaa kovin hyvin arvioida lukujen järkevyyttä, mutta varmaan oikealla pallokentällä pelataan. Ilmeisesti käytit korkona n. 2.5 %? Jos asunto kuluu vaikkapa prosentin vuodessa, niin lähelle nollaa mennään. Vastike ei siis kata asunnon kulumista, ainakaan kokonaan. Kuluminen olisi myös vähennyskelpoinen kulu, jos asuntotuloa verotettaisiin.”
Käytin korkona vähän päälle 2%. Perusvastike ei tosiaan kata remontteja, mutta toisaalta pelkkä hoitovastike olisi monessa vastaavassa myös halvempi. Perusrempat ei hirveästi noita kuluja nosta, joten riippuisi sitten siitä asuntotulon käytännön toteutuksesta, miten hyvin pitkän aikavälin putkirempat asuntotuloon vaikuttaisi. Periaatteessahan niitä voisi ajatella pikemminkin lisäinvestointeina (ja siten luovutusvoittoina vähennettävinä) eikä niinkään hoitokuluina.
“Jos ollaan realistisia (jos asuntotulon veron toteuttamisen yhteydessä yleensäkään voi olla kovin realistinen), niin asuntotulon verotus todennäköisesti toteutettaisiin nykyisen kiinteistöverojärjestelmän avulla. Tällöin asuntojen verotusarvot olisivat varmaankin melko kaukana markkina-arvoista, jolloin bruttoasuntotulo arvioitaisiin alakanttiin. Tässä tilanteessa yhä harvemmalle tulisi positiivista nettoasuntotuloa.”
Niin. Tuo sulkeissa mainittu onkin hyvä kysymys. Verotusarvojen täytyisi tosiaan olla todellisia markkina-arvoja alempia, jottei syntyisi ylilyöntejä, mutta kummasta tässä oikeastaan puhuttiin? “Todellisesta” asuntotulosta vai tuollaisesta käytännön verotuksen kompromissiratkaisuasuntotulosta? Oli kyse kummasta tahansa, ei ole mielestäni mitään perustelua väittää yleispätevästi, etteikö 100-prosenttisella asuntolainalla voisi koskaan saada asuntotuloa.
“Jos kämpän hinta ja lainan suuruus on 250 000€, kämpän markkinavuokra 1000€ ja vastike 250 € / kk, tuosta jäisi nykykorkotasolla yli 300 € asuntotuloa joka kuukausi. Kyllä tuo minusta varsin positiiviselta asuntotulolta kuulostaa.”
En osaa kovin hyvin arvioida lukujen järkevyyttä, mutta varmaan oikealla pallokentällä pelataan. Ilmeisesti käytit korkona n. 2.5 %? Jos asunto kuluu vaikkapa prosentin vuodessa, niin lähelle nollaa mennään. Vastike ei siis kata asunnon kulumista, ainakaan kokonaan. Kuluminen olisi myös vähennyskelpoinen kulu, jos asuntotuloa verotettaisiin.
Jos ollaan realistisia (jos asuntotulon veron toteuttamisen yhteydessä yleensäkään voi olla kovin realistinen), niin asuntotulon verotus todennäköisesti toteutettaisiin nykyisen kiinteistöverojärjestelmän avulla. Tällöin asuntojen verotusarvot olisivat varmaankin melko kaukana markkina-arvoista, jolloin bruttoasuntotulo arvioitaisiin alakanttiin. Tässä tilanteessa yhä harvemmalle tulisi positiivista nettoasuntotuloa.
Edellinen viesti lähti vahingossa etuajassa… tässä jatko:
Jos kämpän hinta ja lainan suuruus on 250 000€, kämpän markkinavuokra 1000€ ja vastike 250 € / kk, tuosta jäisi nykykorkotasolla yli 300 € asuntotuloa joka kuukausi. Kyllä tuo minusta varsin positiiviselta asuntotulolta kuulostaa.
Tuukka Saarimaa:
“Jefferson, ei tuo nyt ihan täyttä höpöä ole.”
Tuo “täyttä höpöä” koski oikeastaan lähinnä tuota väitettä, ettei kyseessä olisi sijoitus, jos se on tehty lainarahalla. Ja kuten itsekin totesit, totta kai se on sijoitus. Mutta on tuo “Tällöin ei tietenkään synny myöskään asuntotuloa.” myöskin suurimmalta osin puppua.
-
-
-
“Jos bruttoasuntotulo (asuntotulo ennen kuin siitä vähennetään korko- yms. menoja) määritellään markkinakoron avulla, ei 100 prosentin asuntolainan jälkeen synny positiivista nettoasuntotuloa (100 prosentin asuntolaina = asunnon arvo on sama kuin lainan määrä). Riippuu tietysti hieman siitä, oletetaanko markkinakorko yhtä suureksi kuin asuntolainan korko ja miten kuluminen ja korjauskulut huomioidaan. Tilanne ei juurikaan muutu, jos bruttoasuntotulo määritellään vaikkapa markkinavuokrien perusteella, koska markkinavuokratkin lopulta määräytyvät markkinakoron mukaan (ja kulumisen yms. kustannusten).”
Mihinkähän laskelmaan oikein perustat väitteesi ettei 100-prosenttisesta asuntolainasta synny asuntotuloa? Kirjoitat ikään kuin markkinavuokrat ja korot olisivat jotenkin vaihtoehtoisia tapoja määrittää asumistulo. Miten voisit kummallakaan yksin määrittää asuntotuloa? Jos lainaa on 250 000€ ja kämpän vuokra olisi 1000€ (hyvin pyöreät, mutta mielestäni ihan realistiset esimerkit)
Jefferson, ei tuo nyt ihan täyttä höpöä ole.
Jos bruttoasuntotulo (asuntotulo ennen kuin siitä vähennetään korko- yms. menoja) määritellään markkinakoron avulla, ei 100 prosentin asuntolainan jälkeen synny positiivista nettoasuntotuloa (100 prosentin asuntolaina = asunnon arvo on sama kuin lainan määrä). Riippuu tietysti hieman siitä, oletetaanko markkinakorko yhtä suureksi kuin asuntolainan korko ja miten kuluminen ja korjauskulut huomioidaan. Tilanne ei juurikaan muutu, jos bruttoasuntotulo määritellään vaikkapa markkinavuokrien perusteella, koska markkinavuokratkin lopulta määräytyvät markkinakoron mukaan (ja kulumisen yms. kustannusten).
Tietysti kyseessä on sijoitus, mutta kommentoinkin vain, että tuollaisessa tilanteessa ei synny asuntotuloa, jota voisi verottaa.
Tuukka Saarimaa:
““Millä perusteella asuntolainalla ostettu asunto on sijoitus yhtään sen enempää kuin vuokraaminenkaan?”
Artturi ehkä tarkoittaa tilannetta, jossa on 100 prosentin asuntolaina, jolloin asuntoon ei käytännössä ole sijoitettu mitään. Tällöin ei tietenkään synny myöskään asuntotuloa.”
No tuohan nyt on täyttä höpöä. Miksi ihmeessä se muuttaisi jonkin asian sijoitusluonnetta, että ostos on tehty lainarahalla? Samalla logiikalla sekään ei olisi sijoittamista, jos ostaa osakkeita lainarahalla.
Ja totta kai voi syntyä asuntotuloakin, oli lainaa miten paljon tahansa. Nykyisillä korkotasoilla on itse asiassa todella omituista, jos sitä asuntotuloa ei synny.
“Millä perusteella asuntolainalla ostettu asunto on sijoitus yhtään sen enempää kuin vuokraaminenkaan?”
Artturi ehkä tarkoittaa tilannetta, jossa on 100 prosentin asuntolaina, jolloin asuntoon ei käytännössä ole sijoitettu mitään. Tällöin ei tietenkään synny myöskään asuntotuloa.
Artturi:
“On se siinä mielessä olennainen, että miten inflaation verottamiseen pitäs suhtautua. Sijoituksissahan verotetaan myös inflaatioo, mutta kulutushyödykkeet on yleensä sellasia, että inflaatio ei paljoo vaikuta niihin, ku niiden arvo laskee käytössä niin merkittävästi.”
Mikä peruste tuo nyt on? Mitä sitten, vaikka maitopurkin ja auton jälleenmyyntiarvot ovat ostohintoja heikompia? Ei se tarkoita, etteikö niiden myymisestä mahdollisesti syntyneestä voitosta pitäisi periaatteessa verot maksaa aivan samaan tapaan kuin jos myyt vaikka taidetta tai muuta keräilytavaraa voitolla. Eli ei inflaatiolla ole asian kanssa mitään tekemistä, jos vain verrataan asuntoa muihin sijoitusmuotoihin. On kokonaan toinen kysymys, pitäisikö luovutusvoittojen verotuksessa ottaa inflaatio huomioon.
“Millä perusteella asuntolainalla ostettu asunto on sijoitus yhtään sen enempää kuin vuokraaminenkaan?”
Miten ihmeessä voit pitää vuokraamista sijoituksena? Ethän siinä saa mitään pysyvää rahojesi vastineeksi, ei synny mitään tuloa, eikä myöskään ole mahdollista saada mitään luovutusvoittoja. Asunnon osto sen sijaan on pysyvä hankinta, saa säännöllisesti “asumistuloa” tai vuokratuloa, ja kämpän luovutuksessa voi hyvinkin syntyä luovutusvoittoa.
Artturi:
“Jos taas ajatellaan, että asunnon omistamisessa on pääasiassa kyse kuluttamisesta, niin voitas tehdä silleen, että vuokran verottaminen lopetettais ja luovuttas vielä inflaation alittavan myyntivoiton verottamisesta ja varainsiirtoverosta ja verotettas uusista asunnoista alvi.”
Tämä johtaisi omistus- ja vuokra-asumisen neutraaliin kohteluun. Tämä voisi hyvinkin olla nykyjärjestelmää parempi vaihtoehto. Etenkin varainsiirtoveron poisto tulisi tehdä riippumatta siitä, mitä muuten tehdään. Mutta tässä vaihtoehdossa asuntoja verotettaisiin nyt kokonaisuudessaan vähemmän kuin muita sijoituskohteita (koska muihin, esim. osinkoihin kohdistuu pääomatulovero). Tämä suuntaisi säästämistä entistä enemmän asuntoihin. Siksi en pidä tätä optimaalisena ratkaisuna.
“Jos pääsis alottamaan puhtaalta pyödältä, niin vois jättää pääomatulot kokonaan verottamatta, niin ei olis tätäkään ongelmaa…”
Näin tietysti on. Itse asiassa jotain tämänsuuntaista ehdottaa mm. Mirrlees Review. Niku Määttänen avaa asiaa hyvin täällä:
http://blog.hse-econ.fi/?p=3206
En muuten vieläkään ymmärrä tätä 50/50 vs. 10/90 ajattelua. Omistusasunto on kulutushyödyke ja sijoituskohde. Miksi pitää miettiä tuollaisia suhteita?
Jefferson:
On se siinä mielessä olennainen, että miten inflaation verottamiseen pitäs suhtautua. Sijoituksissahan verotetaan myös inflaatioo, mutta kulutushyödykkeet on yleensä sellasia, että inflaatio ei paljoo vaikuta niihin, ku niiden arvo laskee käytössä niin merkittävästi.
Millä perusteella asuntolainalla ostettu asunto on sijoitus yhtään sen enempää kuin vuokraaminenkaan?
Tuukka Saarimaa:
Minusta vaikuttaa siltä, että sinun ehdotuksesta seuraa se, että omistusasuntoa verotetaan samalla tavalla kuin sijoitusasuntoa. Tämä on hyvä tapa toimia, jos oletetaan, että asunnon omistamisessa on pääasiassa kyse sijoitustoiminnasta.
Jos taas ajatellaan, että asunnon omistamisessa on pääasiassa kyse kuluttamisesta, niin voitas tehdä silleen, että vuokran verottaminen lopetettais ja luovuttas vielä inflaation alittavan myyntivoiton verottamisesta ja varainsiirtoverosta ja verotettas uusista asunnoista alvi.
Siks meillä pitäs olla joku käsitys siitä missä suhteessa asuntoja pitäis kohdella sijoituksina ja missä määrin kulutushyödykkeinä, että ehdotukset olis jotenkin järkeviä.
Jos pääsis alottamaan puhtaalta pyödältä, niin vois jättää pääomatulot kokonaan verottamatta, niin ei olis tätäkään ongelmaa…
Artturi Björkman kirjoitti:
“Onks sun mielestä tää suhde noin suunnilleen 50/50? Mun mielestä asunto missä asuu on huomattavasti enemmän kulutushyödyke kuin sijoitus. (Sanotaan nyt vaikka 95/5) Asunto jota vuokraa on huomattavasti enemmän sijoitus kuin kulutushyödyke (5/95).”
Et kysynyt minulta, mutta jos pitäisi valita, mielestäni asunto on enemmän sijoitus kuin kulutushyödyke. Perusteluna se, että vuokraamisessa saadaan käytännössä jokseenkin sama sisältö, mutta ilman sijoituselementtiä. Suhdelukujen määrittäminen ei tässä yhteydessä ole kuitenkaan mielestäni mielekästä, koska eivät ne luvut kuitenkaan voi pohjautua mihinkään.
Joka tapauksessa koko kysymys on mielestäni epäolennainen. Ei sillä ole väliä, myykö kulutushyödykkeitä vai sijoituksia. Jos tavaralla tehdään voittoa, siitä pitäisi maksaa veroa.
Artturi Björk:
“Tässä mielessä olennaista sen asunnon jossa asuu verokohtelu pitäis olla samanlaista kuin sen vaihtoehdon, eli vuokraamisen. Toisaalta vuokra-asunnon verokohtelun pitäis olla samanlaista kuin sen vaihtoehdon, eli muiden sijoitustuotteiden. Mulla ei oo tähän hätään ehdotusta miten nää yhdistetään, mutta mun mielestä tää on hyödyllinen malli verokohtelun ajatteluun.”
Juuri näin. Kuten sanoin, nykyjärjestelmässä tähän päästään “helpoiten” asettamalla omistusasunnon asuntotulo ja luovutusvoitot veronalaisiksi. Tämä johtuu siitä, että vuokranantaja ja vaikkapa osakkeenomistaja maksavat sijoituksen tuotosta pääomatuloveroa, mutta omistusasuja ei. Jos koko verojärjestelmä avataan, niin tavoitteeseen päästään useilla eri tavoilla. Tavoite siis oli järjestelmä, jossa verotus ei ohjaa kotitalouksien asumisvalintoja.
En osaa ottaa kantaa mihinkään suhdelukuihin. Se ei ollut minun pointti, eikä verojärjestelmäkään varmaan taivu tuollaiseen.
Nick Rowen pointit on hyviä, mutta mielestäni ne eivät sinällään vaikuta siihen, miten verojärjestelmä pitäisi asumisen suhteen suunnitella. Formaali esitys Rowen pointeista löytyy tästä artikkelista:
Todd Sinai, Nicholas Souleles, Owner Occupied Housing as a Hedge Against Rent Risk, Quarterly Journal of Economics, Vol. 120, number 2 (May 2005), pp. 763-789.
Artikkelin voi ladata Todd Sinain kotisivuilta:
http://real.wharton.upenn.edu/~sinai/papers/Rent_hedge_full_122304.pdf
Tuukka Saarimaa:
Onks sun mielestä tää suhde noin suunnilleen 50/50? Mun mielestä asunto missä asuu on huomattavasti enemmän kulutushyödyke kuin sijoitus. (Sanotaan nyt vaikka 95/5) Asunto jota vuokraa on huomattavasti enemmän sijoitus kuin kulutushyödyke (5/95).
Sen lisäks mun mielestä toi Nick Rowen pointti on hyvä, että asunnon hankkiminen on shorttiposition täyttämistä, joten sitä ei pitäis suoraan verrata muihin kulutushyödykkeisiin.
Tässä mielessä olennaista sen asunnon jossa asuu verokohtelu pitäis olla samanlaista kuin sen vaihtoehdon, eli vuokraamisen. Toisaalta vuokra-asunnon verokohtelun pitäis olla samanlaista kuin sen vaihtoehdon, eli muiden sijoitustuotteiden. Mulla ei oo tähän hätään ehdotusta miten nää yhdistetään, mutta mun mielestä tää on hyödyllinen malli verokohtelun ajatteluun.
Artturi Björk:
“Asunto missä asuu ei oo kuin muu sijoitus, eli niihin muihin sijoituksiin ei kantsi verrata.”
Kyllä ja ei. Omistusasunto on sijoituskohde ja kestokulutushyödyke. Jos pyritään verojärjestelmään, joka ei ohjaa kotitalouksien valintoja, omistusasuntoa tulisi verottaa kuten muita sijoituskohteita ja kulutushyödykkeitä. Nykyjärjestelmässä tämä tarkoittaa sitä, että asuntotulon ja luovutusvoittojen tulisi olla veronalaisia. Rakentamisen alv. käytännössä hoitaa tuon kulutusveropuolen jo nykyään.
Näin siis JOS halutaan verojärjestelmä, joka ei ohjaa kotitalouksien valintoja.
Jefferson:
Asunto missä asuu ei oo kuin muu sijoitus, eli niihin muihin sijoituksiin ei kantsi verrata.
[quote]“Riippuu varmaan siitä miten suuri osa myyntivoitosta on oikeesti vaan inflaatioo? Tuskin se on hirveen hyvä juttu, että samalla kun ostaa lainalla asunnon tulee myyneeks lyhyeks inflaatioo.”[/quote]
Sama käytäntö kuin muissakin sijoituksissa. Eli jos ja kun muissakin asioissa verotetaan inflaatiota, niin niin myös asunnoissa. Aika pieni osa arvonmuutoksesta on ollut inflaatiota viime vuosina, ja uskoisin, että inflaatio ylitetään jossain määrin vielä seuraavan 10-20 vuoden jänteelläkin, joskin huomattavasti maltillisemmin.
Jefferson:
Riippuu varmaan siitä miten suuri osa myyntivoitosta on oikeesti vaan inflaatioo? Tuskin se on hirveen hyvä juttu, että samalla kun ostaa lainalla asunnon tulee myyneeks lyhyeks inflaatioo.
Vieras kirjoitti:
“Koska osa vuokralaisista ei saa tukia, suurin osa tuesta menee varmaankin vuokranantajalle. Empiiriset havainnot vahvistavat tätä oletusta.”
Eikös tuo mene pikemminkin päinvastoin: mitä suurempi osa vuokralaisista SAA tukia, sitä suurempi osa siitä valuu suoraan vuokranantajille (ja toisaalta myös asuntojen hintoihin). Jos vain yksi vuokralainen koko maassa saisi vuokratukea, eihän se vaikuttaisi vuokriin pätkääkään, joten vuokralainen saisi rahat itse. Jos kaikki saisivat vuokratukea, raha menisi suoraan vuokranantajille.
Oman asunnon myyntivoiton verottomuudelle ei kyllä ole myöskään periaatteellisia perusteita. Ongelma vain on, että verollepantaessa pitäisi ratkaista jotenkin lukitusvaikutus. Käytännössä jo realisoimatonta laskennallista arvonnousua tulisi voida verottaa. Kirjoitin aiheesta tuossa muutama kuukausi sitten:
http://valmismaa.blogspot.com/2011/01/onko-myyntivoiton-verotuksen.html
Matti Hyryläinen on oikeassa, mutta missaa toisen puolen.
Jos omistusasumisen ja vuokra-asumisen välistä epäneutraalia tilannetta jäsentää esim. omistusasunnon myyntivoiton tai lainan korkotuen näkökulmasta, voidaan sanoa, että nämä ovat eri asioita.
Epäneutraalisuus piilee siinä, että vuokra-asumista (asumistapahtumaa) verotetaan välillisesti vuokratulon pääomatuloverolla. Omistusasuminen on sen sijaan verotonta.
Omistusasumisen tukemisen järkevyydestä sijoituskohteena voidaan olla montaa mieltä. Minä olen sitä mieltä, ettei niissä ole mitään järkeä. Itse en käyttäisi edes nimitystä “omistusasumisen verotuksen kiristäminen”, vaan puhuisin verotukiaisten purkamisesta. Näin lähtökohtaisesti kaikkea arvonnousua esimerkiksi verotetaan ja poikkeukset tästä on nähtävä tukiaisina. Esimerkiksi myyntivoiton verottomuuden poisto on verotukiaisen lakkauttamista, ei verotuksen kiristämistä. Hiusten halkomista, mutta kuitenkin…
Tässä vielä yksi näkökulma omistusasumiseen:
http://worthwhile.typepad.com/worthwhile_canadian_initi/2009/07/we-are-born-with-a-short-position-in-housing.html
Se on lyhyen position täyttämistä, eikä siten verrattavissa muihin sijoituksiin. (Paitsi tietysti sellaisiin sijoituksiin mitkä täyttää shorttiposition, eli jos on lyhyenä jotain osaketta ja asuu vuokralla, niin näiden positioiden purkamisen verokohtelu pitäs olla identtistä.)
test
Puolueet ovat nimittäin liikuttavan yksimielisiä siitä, että pääomatuloveroa on korotettava.
Vertaa
Viron uusi hallitus päätti ohjelmassaan laskea pääomatuloveroprosentin 21 prosentista 20 prosenttiin.
Onneksi Viron päätöksillä ei ole mitään vaikutuksia Suomeen, eihän?
Mika Lako, asumistuki menee vuokranantajalle ja vuokralaiselle kysyntä- ja tarjontajoustojen määräämässä suhteessa. Koska osa vuokralaisista ei saa tukia, suurin osa tuesta menee varmaankin vuokranantajalle. Empiiriset havainnot vahvistavat tätä oletusta. / Vieras
Eikös tämä tuki sitten nosta vuokranantajien halukkuutta maksaa ylipreemiota uudesta asunnosta, kuten tuo asunnonostajan oma korkovähennys.
Lopputulos on sama, raha kiertää vain eri reittiä.
P.S. Miten pitäisi kohdella tapausta, jossa vuokranantaja on ottaa pankista lainaa, panttina vuokra-asunto? Tällöin kun kaikki korot ovat vähennyskelpoisia!?
Sinänsä kannatan ajatusta Suomen muuttamista vuokrakasarmiksi. Tämä suurentaa huomattavasti niiden ihmisten halukkuutta siirtyä tuottamaan
hyvinvointia Suomen ulkopuolelle.
Vuokra-asunto kuin ei sitouta osaajaa Suomen turvetorppariksi, vuokra-asunnosta pääsee nopeasti ja helposti eroon, omistusasunto sitouttaa paljon tehokkaammin suomalaiseen turvesuohon.
Matti Hyryläinen, kun ihmiset valitsevat vuokra- ja omistusasumisen välillä sen mukaan, kumpi on kokonaisedullisempaa, on kansantaloudellista tuhlausta sakottaa vuokralaisia ja palkita omistusasujia niin, että omistusasumisen valitsevat nekin, joiden kohdalla se on huonompi valinta.
Köyhimpien kohdalla sakotus menee päinvastoin, kuten Mika Lako huomautti, mikä on yhtä haitallista. Köyhille pitäisi antaa rahaa, jonka saa käyttää muuhunkin kuin asumiseen.
Mika Lako, asumistuki menee vuokranantajalle ja vuokralaiselle kysyntä- ja tarjontajoustojen määräämässä suhteessa. Koska osa vuokralaisista ei saa tukia, suurin osa tuesta menee varmaankin vuokranantajalle. Empiiriset havainnot vahvistavat tätä oletusta.
En ymmärrä miksi omistusasuminen ja vuokralla asuminen pitäisi väkisin saada samalle viivalle. Tehtävähän on jo periaatteessa mahdoton, koska vuokraaminen ja omistaminen nyt ovat eri asioita. Samanlaatuiset asiat pitää saada samalle viivalle. Siten asuntoon sijoittamisen tarkoituksena vuokrata sitä on oltava yhtä kannattavaa tai kannattamatonta kuin vaikkapa lentokoneeseen sijoittamisen tarkoituksena vuokrata sitä. Vastaavasti asunnon omistamisen omaan käyttöön on oltava samalla tavalla kohdeltua kuin lentokoneen omistamisen omaan käyttöön. Muuten tulee sotkuja.
Timo Harakka,
Lienee tosiaan selvää, että asuntolainoja käytetään toisinaan myös muun kulutuksen rahoittamiseen. Omistusasumisen yksi etu on siis se, että se mahdollistaa verovähenteisen kulutuslainan.
Asuntolainakorkojen verovähennysoikeuden poistaminen kiristäisi omistusasumisen verotusta, mutta ei vielä saattaisi omistus- ja vuokra-asumista samalle viivalle. Tasavertaiseen verokohteluun päästäisiin vasta jos vuokrasta ei perittäisi pääomatuloveroa (veronpalautus voitaisiin antaa myös vuokralaiselle) tai vaihtoehtoisesti omistusasujalta perittäisiin vero, joka vastaa vuokraisännän maksamaa pääomatuloveroa. Jälkimmäisessä tapauksessa asuntolainakorot säilyisivät verovähennyskelpoisina.
N.N.,
Viittasin tietysti juuri reaalikorkoon. Pitkät reaalikorot ovat nyt paljon matalammalla tasolla kuin esimerkiksi 10-15 vuotta sitten.
Miksi asuntolaina pitäisi maksaa pois ennen jotakin ikävuotta? Oletko kuullut käänteisistä asuntolainoista?
Mika Lako,
Minulla on (taas) vaikeuksia ymmärtää argumentaatiotasi. Miksi asumistuki menisi kokonaan vuokranantajille? Jos emme ole siirtyneet sosialismiin, niin vuokranantajatkin kilpailevat keskenään. Kuka tahansa saa sijoittaa vuokra-asuntoon.
Muutenkaan en ymmärrä miksi vielä jauhat asumistuesta vaikka Tuukka Saarimaa jo selvitti sinulle, että se ei perustu asumismuotoon vaan tuloihin ja kustannuksiin. Ilmeisesti sinä laskisisit opintotuenkin vuokra-asumisen tueksi - opiskelijathan tuppaavat asumaan vuokralla.
Tietysti suurin osa asumistuesta menee vuokralaisille, koska pienituloisilla ei ole mahdollisuutta hankkia omistusasuntoa. / Tuukka Saarimaa
Jos Suomi ei siirtynyt sosialismiin, niin asumistukena maksettu raha siirtyy vuokra-asunnon omistajalle. vuokralainen on vain välikäsi.
Asumistukijärjestelmissä tuet asuntokuntaa kohden olivat selvästi suurempia kuin korkojen verovähennysjärjestelmässä. Yleistä asumistukea maksettiin vuodessa keskimäärin 1790 euroa, eläkkeensaajien asumistukea 1594 euroa ja opiskelijoiden asumislisää 1273 euroa. Korkojen verovähennystukea maksettiin keskimäärin 340 euroa vuodessa.
http://www.ymparisto.fi/default.asp?contentid=256783
Vertaa 340€ vs. 1790€
“Mitä tapahtuu, kun yhtälöön otetaan vuokralaisille maksettava asumistuet?
Tukien suuruuden voi tarkistaa Hetemäen veromietinnöistä. ”
Asumistuki ei ole hallintamuotosidonnainen vaan tulosidonnainen tuki. Sitä saa omistus- ja vuokra-asuntoihin. Tietysti suurin osa asumistuesta menee vuokralaisille, koska pienituloisilla ei ole mahdollisuutta hankkia omistusasuntoa. Tämäkin on selitetty Verotyöryhmän raportissa.
Finanssivalvonnan tulisi rahoitusmarkkinoiden vakauden nimissä vaatia tasapuolisempaa verokohtelua vuokra- ja omistusasumiselle. / Niku Määttänen
Laki Finanssivalvonnasta 19.12.2008/878 säätelee Finanssivalvonnan toimintaa.
Kuuluuko verolainsäädäntö Finanssivalvonnan toimivaltaan?
Omistus- ja vuokra-asumisen verotuksen välinen epäsuhta todennäköisesti kasvaa edelleen. Mitä tapahtuu, kun yhtälöön otetaan vuokralaisille maksettava asumistuet?
Tukien suuruuden voi tarkistaa Hetemäen veromietinnöistä.
P.S. Asian vierestä, suomalainen omistusasunto saattaa olla suuri taloudellinen riski. Eräs rahoituksen KTT myisi lyhyeksi suomalaiset asunnot, jos se olisi mahdollista. Perustelut olkoon jokaisen omalla vastuulla.
Timo Harakka:
!?!?
Alkuperäisestä kirjoituksesta:
Niin, tämä on todella nimensä mukaisesti akateeminen talousblogi, joka saa silmät räpsymään.
“vaikeuttaisi kotitalouksien kulutuksen tasaamista yli elinkaaren. ”
Pankki ei myönnä asuntolainaa, jollei sitä makseta pois ennen tiettyä ikävuotta.
“Matalat korot ja nousevat asuntohinnat vievät kehitystä pikemminkin siihen suuntaa, että asuntolainaa ei makseta koskaan kokonaan pois. ”
Korot/inflaatio palautuvat juuri normaalille tasolleen vuosikymmeneksi. Tarvitsee vain jännittää reaalikoron etumerkkiä.
Onko kukaan pohtinut sitä, miten asuntolainojen korkojen verovähennysoikeus vaikuttaa halukkuuteen ottaa ja myöntää “ylisuuria” asuntolainoja? Tai asuntojen hintoihin?
Tosiasia on sekin, että hyvämaineinen asuntolaina-asiakas voi ottaa lisää “asuntolainaa” ostaakseen vaikka auton.
Sivumennen sanoen on aika hauskaa, että vaalitenteissä tivataan aina menoleikkauksia, mutta tuskin koskaan fiskaalisesti merkittävämpien keskiluokan veroetuuksien poistamista - asuntolainojen korkojen verovähennys vähentää valtion verotuloja puoli miljardia euroa joka vuosi.
En pidä asuntolainojen enimmäispituuden rajoittamista järkevänä. Se vaikeuttaisi kotitalouksien kulutuksen tasaamista yli elinkaaren. Matalat korot ja nousevat asuntohinnat vievät kehitystä pikemminkin siihen suuntaa, että asuntolainaa ei makseta koskaan kokonaan pois.
Toki kasvukeskuksissa (missä asuntojen tarjonta on suhteellisen joustamatonta) asuntolainojen enimmäispituuden rajaaminen laskisi (hieman) asuntohintoja. Se olisi toisten kannalta hyvä ja toisten kannalta huono asia. Eniten hyötyisivät ne ensiasunnon ostajat joilla sattuu olemaan paljon varallisuutta.
Tervehdys,
mitä mieltä olet siitä, että asuntolainoille asetettaisiin enimmäispituus, esim. 15 vuotta? En osaa itse arvoida vaikutusta, joten kysyn Teitä. Tai no, pidemmällä aikavälillä hinnat lienee laskisivat, ceteris paribus. Mitkä olisivat hyviä ja huonoja puolia?