Asunnon ostaja maksaa nykyisin 1.6% ja kohta 2% varainsiirtoveron asunnon velattomasta hinnasta. Tämä asunnon vaihtamiseen kohdistuva “muuttovero” on harvinaisen typerä tapa kerätä verotuloja. Tässä tyhmyydessä yhdistyvät sekä taloudellinen tehottomuus että epäoikeudenmukaisuus. Veron voisi kuitenkin helposti korjata budjettineutraalilla muutoksella, johon palaan kohta. Muutoksen jälkeen veron määrä riippuisi vain asunnon hinnasta, ei siitä kuinka usein joutuu muuttamaan.
Ensin yksinkertainen esimerkki. Ajatellaan kotitaloutta, joka asuu aina 300 000€ hintaisessa omistusasunnossa. 2% muuttovero on siis 6000€. Pysymällä alussa ostamassaan asunnossa kotitalous maksaa veroa 15 vuoden ajanjaksolle laskettuna 400€ per vuosi. Jos täysin samanlainen kotitalous muuttaakin 15 vuoden aikana vielä kaksi kertaa, eli asuu 3:ssa eri asunnossa, tulee sen verokuluksi 1200€ per vuosi.
Ei ole mitään hyvää perustetta verottaa jälkimmäisen kotitalouden asumista kolme kertaa enemmän kuin ensimmäisen. Muuttojen lukumäärään sidottu vero kasvattaa kotitalouksien kohtaamaa taloudellista riskiä. Etukäteen ei voi tietää, kuinka monta kertaa täytyy vielä muuttaa. Syitä, jotka johtavat jonkun muuttamaan muita useammin, ovat esimerkiksi työpaikan menetys tai avioero. Muuttamisen verottaminen on ikäänkun vakuutuksen vastakohta: maksa enemmän veroa, juuri silloin kun on muitakin lisäkuluja.
Veron välttäminen olemalla muuttamatta silloin, kuin se ilman veroa kannattaisi, johtaa turhiin hyvinvointitappioihin, joista ei vastaavasti koidu kenellekään mitään hyötyä. Veron välttämiseksi kannattaa kärvistellä pidempään asunnossa tai alueella, joka ei niin hyvin enää vastaa omia tarpeita. Muuttovero vääristää asumisurat jo ilman epävarmuuttakin: veron välttämiseksi kannattaa pysyä väärän kokoisessa ja kauempana työpaikasta sijaitsevassa asunnossa. Muuttoverolla on siis myös ilmastovaikutus: ei ole yhtä kannattavaa lyhentää työmatkaa muuttamalla lähemmäksi uutta työpaikkaa, koska 2% asunnon arvosta vastaa jo aika pottia bensiiniä.
Pahinta on, jos työpaikka jää ottamatta tai vaihtamatta, koska asunnon vaihtamista verotetaan. Ja toteutumatta jääneen asunnonvaihdon toisella puolella on vielä toinenkin kotitalous, jolle vapautunut asunto olisi ollut nykyistä sopivampi.
Ratkaisu: muuttoveron tasaus
Muuttoveron korjaamiseksi on olemassa yksinkertainen valtion verokertymälle neutraali ratkaisu. Jos omistusasujat nyt muuttavat keskimäärin kerran 10 vuodessa, niin peritään muuton jälkeen joka vuosi 1/10 nykyisestä varainsiirtoverosta, riippumatta siitä kuinka kauan muutosta on kulunut. Näin tuon yllä mainitun esimerkin kotitaloudet molemmat maksaisivat 0.2% eli 600€ vuodessa, riippumatta siitä kuinka usein he muuttavat. Etukäteen ajateltuna, ennen kuin muuttojen lukumäärä on vielä edes tiedossa, tämä verontasaus on varainsiirtoveroon verrattuna kuin ilmainen vakuutus, joka tasaa asumiskuluja erilaisten shokkien väliltä. Tämän “vakuutuksen” tarjoaminen ei maksaisi valtiolle mitään.
Tarkka budjettineutraalisuus vaatisi tiedon siitä, mikä on omistusasujien todellinen keskimääräinen muuttofrekvenssi (kuka tietää?), valitsin esimerkkiin kätevän tasaluvun 1/10 vuodessa. Toinen hienosäätö liittyy siirtymävaiheeseen, jossa veropohja tilapäisesti kapenee, kun vanhanmallisen muuttoveron jo maksaneet eivät vielä maksa vuositasattua veroa. Jotta veroreformi olisi nykyarvoltaan budjettineutraali, täytyisi vuosittaisen veron prosenttitason siksi olla jonkin verran suurempi kuin muuttofrekvenssi kertaa varainsiirtoveron prosentti. Toisaalta muuttoveron poistaminen myös lisäisi muuttofrekvenssiä, ja hyvin luultavasti myös tuloveron kertymää (koska muuttovero vähentää myös työn perässä muuttamista). Yksinkertaisuuden vuoksi jätin esimerkistä pois kaikki diskonttaukset ja inflaation, toisaalta korothan ovat nyt aika lähellä nollaa…
On myös totta, että omistusasumista verotetaan erityisen vähän verrattuna vuokra-asumiseen, mutta varainsiirtoveron tyhmyys ei mitenkään tasoita tätä epäsuhtaa. Muuttoveron tasaaminen on siinä mielessä helppo reformi, että sen toteuttamisen mielekkyys ei vaadi muun verojärjestelmän uudistamista.
Lopuksi lisälukemista
Taloustiedettä tunteville ei tietysti ole mikään uutinen, että varainsiirtovero on erityisen pöhkö tapa kerätä tuloja valtiolle. Tähän liittyen, bloggaajakollegani Niku Määttänen kirjoitti aiemmin Mirrlees-raportista, jossa varainsiirtovero lytättiin perinpohjin. Siitä raportista löytyy paljon muutakin tärkeää asiaa selkeässä muodossa - olisipa tällainen läpyskä vielä joskus Suomessakin hallitusneuvottelijoiden matkassa: The Mirrlees Review - Tax by Design.
Usein kun taloustieteilijä esittää jonkin verotuksen epäkohdan korjaamista, se saattaa maallikolle kuulostaa ehdotukselta joko korottaa tai alentaa veroja, vaikka kyse on täysin eri asiasta. Yritin tämän jutun muotoilussa ennakoida tiettyjä framing-vaikutuksia, minkä takia eräät ilmeiset termit eivät siinä esiinny.
Avainsanat: Asuntomarkkinat, Kiinteistövero, Varainsiirtovero
Aihealueet: Julkinen talous, Kaupunkitalous
Eikös Lontoossa käytetä melko korkeata varainsiirtoveron sukulaista, Stamp Dutya, asuntokaupoissa ja kauppa käy kuumempana kuin koskaan. Olisiko jopa yli 15 prosenttia kauppahinnasta. Muistaakseni vero laskee omistusajan kasvaessa. Ei tätä työkalua pidä ihan suoralta kädeltä tyrmätä. Täydellinen asuntojen transaktioiden verottomuus voi johtaa puolestaan opportunistiseen, ja haitalliseen, spekulointiin asuntomarkkinoilla.
[...] Tämä on yksi varainsiirtoveron ongelma (lisää varainsiirtoveron kauheudesta täällä, täällä ja [...]
“Jos omistusasujat nyt muuttavat keskimäärin kerran 10 vuodessa, niin peritään muuton jälkeen joka vuosi 1/10 nykyisestä varainsiirtoverosta, riippumatta siitä kuinka kauan muutosta on kulunut.”
Onko tämä parannus? Mikä logiikka on koko muuttoverossa (tai “varainsiirtoverossa”)? Ainoa on se, että se rajoittaa spekulointia. Mutta asuntomarkkinat eivät ole mitään valuuttakauppaa. Pitäisi verottaa maa-arvoja, myyntivoittoja ja spekulointia, ei reaalitaloutta.
Tuohon, että kannustaisi lykkäämään ensiasunnon ostoa, en varsinaisesti usko. Jos ensiasunnostakin menisi aina täysi varainsiirtovero, se toki tekisi sen ostamisesta pari prosenttia kalliimpaa, mutta totuus on kokonaisuutta ajatellen pikemminkin päinvastoin: nykytilanne se on se, joka kannustaa lykkäämään ensiasunnon ostoa, koska ensiasunnon veroetu on niin merkittävä, ettei sitä kannata hukata johonkin pieneen yksiöön, jossa asuu vain hetken. Sitä ei varsinkaan kannata hukata pieneen asuntoon, jos aikoo joskus ostaa omakotitalon. Tällöin kannattaa ostaa omakotitalo ensiasunnoksi, niin välttyy 4%:n varainsiirtoverolta. Se jos jokin kannustaa lykkäämään ensiasunnon ostoa, ja on yksi merkittävä typeryystekijä koko verossa.
Myytävän asunnon hinnan vähentäminen ei ole minunkaan mielestäni mielekästä, mutta ehkä vähän eri syistä. Jos asunto on ostettu aluksi 100 000 eurolla, myyty 150 000 eurolla ja sitten ostettu seuraava 200 000 eurolla, varainsiirtoveroa olisikin maksettu ensin 100 000:sta ja sitten vain 50 000:sta eurosta, eli yhteensä vain 150 000:sta eurosta, vaikka viimeisin asunto on ostettu 200 000 eurolla. 50 000 euron summasta maksettava vero olisi siis hävinnyt vain johonkin. Yksinkertaisinta olisi, jos voisi vähentää maksettavasta verosta aiemmin maksetut varainsiirtoverot. Eli jos tuosta 200 000:sta lankeaisi 4000 euron vero, mutta aiemmin olisi maksettu 1600 euroa, jäljelle jäisi 2400 euroa maksettavaa. Tämä olisi hyvin simppeliä, ja tällöin varainsiirtoveroa ei maksettaisi enää pelkästään muuttamisen perusteella vaan siitä, että siirtyy arvokkaampaan asuntoon. Kulloinkin varainsiirtoveroa olisi siis maksettu vain korkeimman kämpänhintaXvarainsiirtoveroprosentti-yhdistelmän verran.
Tuossa tietysti jäisi huomiomatta se, että näin asuntosijoittaja voisi ostaa kymmeniäkin pieniä asuntoja maksamatta niistä ollenkaan varainsiirtoveroa. Siten jonkinlainen myyntiin sitominen voisi olla perusteltua. Toinen luku on myös se, JOS tuo pitäisi saada tuottamaan saman verran kuin nykyvero. Silloin veroprosentti pitäisi säätää mahdollisesti jo aika älyttömän korkeaksi. Mielestäni olisi kuitenkin enemmän kuin ok, että tuo tulo yksinkertaisesti vain haettaisiin muista veroista. Kuten tuossa blogijutussani tuon esille, asunnon myyntivoiton ihmiset saavat periaatteessa perusteettomasti verottomana, joten siinä olisi luonteva, samaan omaisuuteen kohdistuva vero, josta tuon verotuoton voisi kerätä. Ongelmatonta se ei ole, mutta ei mahdotontakaan, ja tekisi verotuksesta selvästi oikeudenmukaisempaa.
EA. Edellisen asunnon arvon huomioon ottaminen verotuksessa olisi monella tapaa ongelmallista. Miten käsitellä vuokralle tai vuokralta vaihtajat. Entä ensimmäisen asuntonsa ostavat (helppo vapauttaa, mutta toisaalta se vääristää taas ensimmäisen asunnon kokoa suhteessa asumisuran myöhempiin asutnoihin, ja kannustaa lykkäämään ensiasunnon ostoa). Ulkomaille ja ulkomailta muutot.
Yhden asunnon talot kannattaisi verottaa samalla tavalla kuin muutkin, eli yksi asunnon arvoon sidottu kaikille sama vero riittäisi.
JH. Kiitos kehuista. Itse asia on sitä vähänkin pohtineille tietysti harvinaisen selvä. Vaikeinta on yrittää kommunkoida se niille, joiden reaktiot perustuvat hätäiseen mutu-tuntumaan vaikutuksista omaan kukkaroon. Levitetään sanomaa!
Kiitos tarpeellisesta jutusta! Niin kauan kuin meillä tämä typerä vero on, ei siitä voi mielestäni liikaa kirjoittaa. Ongelmien listauksessa ei ole sinänsä mitään uutta, mutta toivottavasti teksti saa taas uusia ihmisiä heräämään vastustamaan ko. veroa.
Ehdotuksesi oli myös tervetullut, eikä ihan tuontapainen ole tainnut tulla aiemmin mieleenkään. Se olisi ehdottomasti toivottavampi vaihtoehto kuin nykymalli, ja säilyttäisi ainakin tuota 10 vuotta pidemmällä tähtäimellä myös veropohjan suurinpiirtein ennallaan. Veron nimitys tietysti samalla muuttuisi nykyisestä, ja vuosien saatossa sitä sinänsä alettaisiin ihmetellä omituisena historiallisena jäänteenä, josta myös pyrittäisiin jossain vaiheessa eroon - samalla kun jotkut toiset koettaisivat saada vuosikymmeniä vanhoihin hintoihin pohjautuviin veromaksuihin indeksikorotuksia. Väliaskeleena se olisi kuitenkin hyvä, ja ainakin selvästi helpompi toteuttaa kuin itse ehdottamani laajempaan oikeudenmukaisuuteen tähtäävä arvonnousuvero.
Eikö tuon voisi hoitaa myös alv:n tapaan eli että veroa peritään vain asunnon arvon noususta? Uuden asunnon hinnasta voisi siis vähentää myytävän asunnon hinnan? Myynnin vähennysoikeus voisi olla voimassa vaikka viisi vuotta (tai miksei elinikäisesti), jotta vuokrallekin voi muuttaa välillä. Oikealla prosentilla tuon pitäisi tuottaa saman verran verotuloja kuin yllä esitetyllä tavallakin. Tiedä sitten, kumpi on helpompi ja järkevämpi toteuttaa. Joitakin erilaisia sivuvaikutuksia näillä kahdella tavalla kai olisi. Yllä esitetyssä ei tarvitse ainakaan lainaa veron maksuun, vaan se on valtiolta lainassa.
Ja miten tuo yllä oleva muuten eroaa kiinteistöverosta paitsi että se määräytyy ostohinnan eikä markkina-arvon mukaan? (Vai miten kiinteistöveron verotusarvo määrätään?)