Tiedotusvälineet kertovat, että asumismenot kasvavat lähivuosina kotitalouksien tuloja nopeammin, että vuokra-asujien asumismenot kasvavat maltillisemmin kuin omistusasujien, ja että ero asumismenoissa pääkaupunkiseudun ja muun Suomen välillä on “jopa yli 1000 euroa kuukaudessa”. Uutiset perustunevat Pellervon taloustutkimuksen (PTT) tiedotteeseen.
Lisää kiinnostavia uutisia löytyisi näistä esityskalvoista. Esimerkkilaskelmat (kalvo 9) nimittäin kertovat, että omistusasujalle koituu samanlaisesta asunnosta huomattavasti suuremmat asumismenot kuin vuokralaiselle. Tämän voinee tulkita niin, että omistusasuminen on selvästi kalliimpaa kuin vuokralla asuminen. Tämä on minusta yllättävä tulos. Miksi valtaosa suomalaisista kuitenkin asuu omistusasunnossa? Muistelen joidenkin ekonomisten myös väittäneen, että verotus suosii omistusasumista.
Ennen kuin riennämme voivottelemaan omistusasujien ahdinkoa, on syytä hetken miettiä, miten asumismenot kannattaa laskea. Vuokra-asujan kohdalla asumismenojen määrittely lienee aika selvä asia. Asumismenot koostuvat vuokrasta ja mahdollisesti joistakin asumiseen liittyvistä suorista kustannuksista kuten sähkölaskusta.
Tilanne on vähän hankalampi omistusasunnon kohdalla. Kerrostaloasunnossa asumismenoihin kuuluu ainakin yhtiövastike. Lisäksi kuvittelen, että useimmat ihmiset ajattelevat mahdollisten asuntolainan korkojen olevan osa asumismenoa.
PTT:n tutkijat laskevat myös asuntolainan lyhennykset mukaan asumismenoihin. Jos oikein ymmärrän, niin asumismenot koostuvat heidän laskelmassaan asuntolainan koroista, lainan lyhennyksestä sekä yhtiövastikkeen tapaisista suorista kuluista.
“Asumismenon” saa tietysti jokainen määritellä miten haluaa. PTT ei myöskään ole ainoa taho, joka käyttää tällaista asumismenon määritelmää. Esimerkiksi Tilastokeskus käyttää ainakin joissakin yhteyksissä samanlaista tapaa laskea se kuin PTT:kin.
Minusta tällainen asumismenon käsite on kuitenkin helposti harhaanjohtava. Näin on erityisesti silloin, kun on tarkoitus verrata omistus- ja vuokra-asumista keskenään tai esimerkiksi arvioida asunnon hinnan vaikutusta asumiskustannuksiin.
Ilmeisin ongelma on se, että lainan lyhennykset tekevät tällaisista laskelmista jokseenkin mielivaltaisia. Oletetaan, että kotitaloudella on asuntolainaa vaikkapa 300 000 euroa. Riippuen siitä, oletammeko asuntolainan pituudeksi esimerkiksi 10, 20 tai 30 vuotta, kuukausittainen lainanlyhennys vaihtelee helposti 1500 euroa kuukaudessa. Jos laina-aika on lyhyt, omistusasujan asumismenot näyttävät hurjilta. Samalla tietysti vuokra- ja omistusasujan asumismenojen ero voi olla melkein mitä tahansa. Myös omistusasumismenojen ero vaikkapa Helsingin ja Kouvolan välillä riippuu oleellisesti siitä, mitä asuntolainan lyhennyksestä oletetaan.
PTT:n tutkijat tietysti ymmärtävät (ja tuovat sen esiin kalvolla 5), että asuntolainan lyhennysten laskeminen asumismenoiksi ei ole ongelmatonta, mutta eivät ainakaan näissä laskelmissa havainnollista asiaa.
Asuntolainan lyhennyksen pois jättäminen ei kuitenkaan poista ongelmia. PTT:n (ja Tilastokeskuksen) tapa laskea asumismenot tuottaa nimittäin kummallisia tuloksia myös silloin, kun kotitaloudella ei ole asuntolainaa lainkaan.
Kuvitellaan perhe, jolla ei ole lainkaan asuntolainaa, ja joka asuu omistamassaan miljoonan euron arvoisessa kämpässä taloyhtiössä, jossa ei peritä yhtiövastiketta (sellaisiakin yhtiöitä löytyy). Kuvitellaan vielä, että samasta rapusta tarjotaan vuokralle aivan samanlaista asuntoa sadalla eurolla kuukaudessa. (Kämpän omistaa Helsingin kaupunki ja päättäjät haluavat, että myös Etelä-Esplanadilla on kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja.)
Esimerkkimme perheessä pohditaan kannattaisiko pistää oma kämppä myyntiin ja muuttaa naapuriasuntoon vuokralle. Perheen isä vertaa asumismenoja samaan tapaan kuin PTT:n tutkijat ja päätyy tulokseen, että eipä kannata. Asumismenothan nousisivat sadalla eurolla!
Onneksi perheen kuopus on aloittanut kansantaloustieteen opinnot. Toisella luennolla tuli vastaan vaihtoehtoiskustannuksen käsite. Niinpä hän osaa heti argumentoida seuraavasti: “Jos muutamme vuokralle, voimme myydä asuntomme ja sijoittaa noin miljoona euroa rahoitusmarkkinoille. Sijoitusten tuotolla maksamme vuokran ja rahaa jää reilusti ylikin. Vuokralla asuminen on siis edullisempi vaihtoehto!”
Lainanlyhennykset eivät ole osa omistusasuminen hintaa vaan säästämistä. Sen sijaan se tuotto, jonka kotitalous menettää sitoessaan pääomaa omaan asuntoon, on osa omistusasumisen hintaa (yhtiövastikkeen yms. lisäksi). Näin määritelty omistusasumisen hinta ei riipu siitä, missä tahdissa kotitalous on päättänyt asuntolainaansa lyhentää.
Avainsanat: Asuntomarkkinat
Aihealueet: Lajittelematon
Kom, jos maksat tonnin asuntolainasta pois 500 euroa ja minä säästän 500 euroa pankkitilille, eikö kumpikin ole ihan samanarvoista säästöä? Joskushan se asuntolaina pitää kuitenkin maksaa kokonaan pois, ja silloin nuo kumpikin 500 euroa ovat ihan yhtä arvokkaita. Ero on lähinnä siinä, onko pankkitilin korko pienempi kuin asuntolainan.
Niku, esimerkkiperheesi poika voisi myös ehdottaa, että perheen asunto annettaisiin vuokralle parilla tonnilla kuussa, jos muiden sijoituskohteiden riskejä pelätään. Asuntokin on kuitenkin riskisijoitus: hinta voi laskea, home voi tehdä arvottomaksi, jne.
Timo on oikeassa, että monelle omistusasunnosta on ylimääräistä iloa, mutta tämän he osaavat ottaa huomioon ilman tukiakin. Tuet johtavat liian vähäiseen vuokra-asuntotarjontaan, etenkin perheasunnoista, mikä heikentää myös työllisyyttä ja pakottaa kohtuuttomiin riskisijoituksiin (”kaikki munat yhteen koriin = asuntoon”).
Harvinaisen hyviä läppiä nuo Nikun “Muistelen joidenkin ekonomisten myös väittäneen, että verotus suosii omistusasumista.” [= suunnilleen kaikki puolueettomat väittävät ja myös vaativat tuon tuen lakkauttamista, osa myös eräiden vuokratukien lakkauttamista tai järkevöittämistä] ja Roopen “Tulosten kannalta tällä ei varmaankaan ole tekemistä” [= tahallisen harhaanjohtavia tilaajan eduksi]. Vähän tosin pelkään, että niitä eivät tajunneet ne, joiden niistä pitäisi ottaa opiksi, joten hymiöilläkin voi joskus olla paikkansa.
Jos asumistuloveroa ei palauteta, vuokratulon verotus pitää poistaa. Jälkimmäisessä tapauksessa asuntosijoituksen korkovähennys pitää poistaa molemmilta (kiinteistöveroa voisi samalla korottaa), edellisessä palauttaa täysimääräiseksi vähennykseksi asumistulosta.
Niku Määttänen kirjoitti:
“En ymmärrä miksei asuntolainojen lyhentäminen olisi säästämistä myös siellä missä asuntoa ei saa kaupaksi tai asuntojen hinnat laskevat. Asuntolainasta ei pääse Suomessa eroon jättämällä asunto pankille. Näin ollen asuntolainan lyhentäminen kasvattaa tietysti kaikissa tilanteissa nettovarallisuutta verrattuna siihen, että ei lyhennä.”
Tietynlaisessa teoreettisessa mielessä on varmaan noin, että jälleenmyyntiarvoltaan ostohintaa alhaisemman asunnon ostamisen tapauksessakin lainan lyhentäminen on “säästämistä” (verrattuna tilanteeseen, jossa jättää lainan maksamatta ja saa ulosottomiehen peräänsä). Mutta asunnon omistajan kannalta se on vain yksi asumisen menoerä. Esim. erään tutun tapauksessa kävi taannoin niin, että hän kesken asuntovelka-ajan sai tietää olennaisista vuosikymmeniä sitten tehdyistä rakennusvirheistä, joiden myötä taloon olisi pitänyt tehdä lähitulevaisuudessa huomattavan suuri remontti, jotta siinä uskaltaisi jatkossa asua. Talon jälleenmyyntiarvo tipahti sen tiedon myötä käytännössä tontin arvoon vähennettynä rakennuksen purkukustannuksilla ja lisättynä tontille pihaan tehtyjen asioiden arvolla. Velka pysyi ennallaan. Mutta ei tämä asunnonomistaja siinä kohtaa osannut mieltää, että asuntolainan lyhentäminen olisi “säästämistä” (verrattuna lainan lyhentämättä jättämiseen ja ulosottomiehen peräänsä keräämiseen), vaan ennemminkin lainan maksu oli sen jälkeen hänen näkökulmastaan rahan heittämistä kankkulan kaivoon. Nämä ovat toki erikoistapauksia, mutta on syytä tiedostaa, että rakennusten keskimääräinen “elinikä” Suomessa on alle 100 vuotta ennen kuin ne jäävät tyhjilleen tai puretaan pois. Omakotitaloissa purkaminen on helppoa, asunto-osakeyhtiömuotoisten kerrostalojen kohdalla taas se on juridista syistä melkeinpä mahdotonta. Tästä tulee aikanaan jännittäviä päätöstilanteita siinä kohtaa, kun 1970-luvun lähiöt tulevat toiseen suureen peruskorjauskierrokseen, jossa joudutaan tekemään monin paikoin jo päätöksiä siitä, että puretaanko talot vai tehdäänkö merkittävät peruskorjaukset.
Olen kuitenkin kanssasi samaa mieltä siitä, että asumisen menoja ei pitäisi arvioida lainanlyhennyspohjaisesti, paitsi siinä tapauksessa jos halutaan tarkastella kotitalouksien käytettävissä olevia rahoja ja niiden virtoja, mikä aiheena on asumisen menoja tarkasteltaessa kyllä monen toimijan näkökulmasta kiinnostava näkökulma. Vaan jos tarkastelukohteena on nimenomaan asumisen menot, menot tulisi arvioida huomioiden asumiseen sidottu pääoma kokonaisuudessaan. Kuvitteellisen perheenkin tapauksessakin, jonka yhtiövastike oli 0 euroa, asumisen vaihtoehtoiskustannuksia tarkasteltaessa tulee huomioida se, että asunnon arvo muuttuu. Asunnon arvon nousua koskeva myyntivoitto on nykyisten verosäännösten mukaan vieläpä verotonta, kunhan asunnossaan asuu 2 vuotta. Tuo on yksi verotekijä, joka vaikuttaa myös vuokra-asumisen ja omistusasumisen keskinäiseen suosioon ja omistusasumisen “hintaan”.
Kiitos kaikille kommenteista. Seuraavassa joitakin kommentteja niihin:
Timo Kiravuo,
Sekä omistus- että vuokra-asumiseen liittyy riskejä. Yksi omistusasumisen aiheuttama riski useimmille kotitalouksille on se, että varallisuus on erittäin huonosti hajautettu.
Laskettaessa omistusasumisen hintaa, asuntojen hintakehitykseen liittyvä riski otetaan usein huomioon lisäämällä pääomakustannuksen laskemisessa käytettävään korkoon (sopivaksi arvioitu) riskipreemio. Mitä enemmän epävarmuutta asuntojen hintakehitykseen arvioidaan liittyvän, sitä korkeammaksi nousee omistusasumisen hinta (tai ”käyttökustannus”).
Kom,
En ymmärrä miksei asuntolainojen lyhentäminen olisi säästämistä myös siellä missä asuntoa ei saa kaupaksi tai asuntojen hinnat laskevat. Asuntolainasta ei pääse Suomessa eroon jättämällä asunto pankille. Näin ollen asuntolainan lyhentäminen kasvattaa tietysti kaikissa tilanteissa nettovarallisuutta verrattuna siihen, että ei lyhennä.
On totta, että siellä missä asunnoista/tonteista on niukkuutta, hyvät kunnallispalvelut kapitalisoituvat jossakin määrin asuntojen hintaan.
Myös omistusasuja voi saada asumistukea.
Austrian,
Pääomavoitto tai -tappio on tosiaan osa asumisen hintaa. Pääomakustannus puolestaan koostuu sekä oman että vieraan pääoman kustannuksista.
Jos oletetaan, että asuntolainan korko on sama kuin oman pääoman vaihtoehtoistuotto, omistusasumisen hinta on siis korko*asunnon arvo + yhtiövastikkeet yms. + (odotettu) asunnon hinnanmuutos.
Se että asunnot ovat sijoituskohteena inflaatiosuojattuja, otetaan yleensä huomioon käyttämällä korkona reaalikorkoa (tällöin siis inflaatiota vastaava hinnanmuutos jää pois).
Niku
Pitäisikö tehdä jonkinlaista synteesiä asumisen nimellisestä kustannuksesta kirjoittajien kommenttien perusteella:
-Asumisen menon ensimmäinen komponentti on suorat käytön perusteella maksetut vastikkeet, rahastoitujen vastikkeiden roolia pitää miettiä erikseen
-Toinen komponentti on menetetty nimellinen tulo asuntoon sidotun pääoman vaihtoehtokustannuksen mielessä. Onko tämä vaihtoehtoinen tuotto sitten suorasta vuokraamisesta laskettava vai joku korkosijoitus + riskipreemio on sitten eri asia. Pääoma on sama asia kuin asunnon omistajan oman rahoitusosuuden ja pankista otetun lainan summa. Eli menetetty “tuotto” voi perustua velkavivun käyttöön.
-Kolmas komponentti on nimellinen hallussapitovoitto/tappio joka seuraa asunnon nimellisen hintatason arvon muutoksesta.
Jotta rahavirrat ja nämä fiktiiviset menot menevät tasapainoon niin asunnonomistajan tuloksi on lisättävä tämän asumisen fiktiivisen menon osuus. Eli tehtävä samoin kuin kansantalouden tilinpidossa.
Tuo hallussapitovoitto/tappio on se elementti, joka tasapainottaa tasemielessä sen että asunnonomistaja voi samanaikaisesti lyhentää lainojaan pankille, mutta hänen varallisuusasemansa ei muutu koska syrjäseudulla hintataso laskeekin…
Asumismenoista vuokra-asumisen kohdallakin haluan hiukan kommentoida. Niku kirjoitti siitä:
“Vuokra-asujan kohdalla asumismenojen määrittely lienee aika selvä asia. Asumismenot koostuvat vuokrasta ja mahdollisesti joistakin asumiseen liittyvistä suorista kustannuksista kuten sähkölaskusta.”
Asukkaan kannalta yhtälöön kuuluu vielä yksi tekijä. Nimittäin asumismenoista pitää vähentää mahdolliset tuet ja verovähennysoikeudet. Monen ryhmän (joista yksi suurimpia on opiskelijat) kannattaa asua vuokra-asunnossa sen takia, että valtio tai kunta maksaa merkittävän osan vuokrasta. Näin asukkaalle itselleen jäävä asumismeno on alempi kuin virallinen vuokra. Verovähennysoikeudet koskevat puolestaan mm. vuokrattuja kakkosasuntoja (ns. työasuntovähennys), joka saa taas asukkaan kannalta vuokra-asumisen kokonaiskustannukset näyttämään selvästi alemmilta kuin mitä virallinen vuokra on.
Niku Määttänen kirjoitti:
“Lainanlyhennykset eivät ole osa omistusasuminen hintaa vaan säästämistä. Sen sijaan se tuotto, jonka kotitalous menettää sitoessaan pääomaa omaan asuntoon, on osa omistusasumisen hintaa (yhtiövastikkeen yms. lisäksi).”
Lainanlyhennysten rooli on kyllä aika vaikea. Helsingissä lainanlyhennykset ovat osa säästämistä. Mutta monessa muussa paikassa Suomea rakennuksen seuraava käyttäjä saattaakin puuttua. Esimerkiksi kosteusvaurioitunut omakotitalo on monessa tapauksessa halvempaa hylätä kuin korjata. Osassa Suomea myös putkiremontin hinta asuinneliötä kohti on suunnilleen yhtä iso kuin käytetyn asunnon hinta per asuinneliö. (esim. 500-700 euroa neliöltä). Moni omakotitalo, joka sijaitsee kasvukeskuksista kauempana, on tilanteessa jossa näille on vaikea löytää seuraavaa asukasta ja ostajaa. Niissä tapauksissa, joissa asunnon arvo ei ole nousemassa eikä edes säilymässä, lainanlyhennykset nimenomaan ovat osa asumisen kuluja. Niissä tapauksissa, joissa asunnon arvon on syytä olettaa kasvavan tulevaisuudessa, lainanlyhennykset ovat säästämistä, ja niissä tapauksissa, joissa asunnon arvon voi olettaa säilyvän tulevaisuudessa, lainanlyhennykset ovat ainakin osin säästämistä.
Mitä kiinteistöverotukseen tulee, se on jännempi asia. Monessa kansainvälisessä tutkimuksessa kiinteistöverolla on ollut yhteys asuntojen hintaan. Mutta ei ihan sellainen kuin kommenteissa on kuvattu. Kiinteistöveron tuotto nimittäin jää usein alueellisesti käytettäväksi. Mitä korkeammat kiinteistöverotuotot alueella ovat, sitä paremmat palvelut kunta tapaa tarjota. Ja paremmat palvelut puolestaan nostavat asuntojen arvoa, ja näin lievittävät kiinteistöverotuksen aiheuttamaa asuntojen arvoa alentavaa vaikutusta. Monessa muussa maassa kiinteistöveron rooli on isompi kuin Suomessa kuntien tulojen kannalta, mutta täälläkin ollaan kai menossa vastaavaa tilannetta kohti, kun kiinteistöveron suhteellista osuutta ollaan kasvattamassa.
Eikö nuo aggregaattitasolla ja pitkällä aikavälillä tasoitu? Jollain voi olla hetkellisesti suuremmat asuntomenot lainanlyhennysten vuoksi, mutta maksettuaan lainan pois ne ovat vastaavaa vuokra-asuntoa pienemmät. Tai jos omistaja ehtii kuolla, perikunnalla jne. Sama toisinpäin, vuokralla asuvien kulujen luulisi konvergoituvan kilpailluilla markkinoilla lähelle omistusasumisen kokonaiskustannuksia (+ pääoman tuottovaateet + ostettavat työt jotka omistusasuja tekisi itse + tiukempi verokohtelu pääomatuloveron muodossa).
Eli kun eroa on toiseen suuntaan, se on kyllä kiinnostava. Voisiko selityksenä olla yksinkertaisesti se, että “asuntomenoihin” valuu muitakin menoja, kuten vaikkapa auton ostamisia, joita siis efektiivisesti rahoitetaan ottamalla “ylipitkä” asuntolaina valtion subventoidessa korkovähennyksellä? Luonnollisesti tuo on korkovähennyksen tarkoituksen vastaista, mutta eipä siitä kiinnikään voi jäädä.
Omistus- ja vuokra-asumisen kalkyyli on monimutkaisempi. Hyvin olennainen tekijä on riskinhallinta. Omasta asunnosta ei lennä helposti pihalle, vuokra-asunnossa on aina tuo riski. Etenkin eläkkeelle jäädessä velaton omistusasunto luo turvaa. Pääoman tuotto rahoitusmarkkinoilla on epävarma ja mahdollisesti negatiivinen, kaikilla ei ole halua tai ymmärrystä pelata finanssi-instrumenteilla, kun asunto puolestaan on sangen ymmärrettävä asia.
Muitakin eroja on, omistaja voi myös vaikuttaa taloyhtiön asioihin ja siten asumisympäristöönsä. Omaa asuntoa voi myös remontoida mielensä mukaiseksi. Rahallisen arvon laskeminen tällaisille subjektiivisille asioille on tietenkin vaikeampaa, mutta kuuluu ymmärtääkseni nykyisen taloustieteen tutkimusalaan.
Vastaavasti voisi pohtia miksi ihmiset sijoittavat vuokrattaviin asuntoihin, finanssimarkkinoiden sijaan? Muutaman tuttavan perusteella sanoisin että määräävä tekijä on toimialaosaaminen. Jos osaa remontoida ja ymmärtää asuntojen päälle, sijoittaa vuokra-asuntoihin. Jos saa stressiä siitä, että pitäisi aktiivisesti ylläpitää sijoituskohdetta ja on kokemusta osakemarkkinoista, sijoittaa rahoitusinstrumentteihin.
kiravuo
ammattiduunarit tiesi paremmin
Meillä on omaan varallisuuteen luettavan asunnon ostaminen ollut ainut kelpo diili minkä duunari pystyi tekemään, mikäli uskalsi ja pääsi pankkiluottoon käsiksi. On mielenkiintoista nähdä miten tilanne muuttuu, sillä hyvin suuressa osin tätä asuntomarkkinaisänmaatamme asunto ei sijoituskohteena enää pidä yllä 4+2 % sijoituslogiikkaa. Tätähän ei laskettu silloin mukaan, kun perheelle rakennettiin tilaa. Perikunnat laskevat.
Uskollisesti meillä kuitenkin peruskorjataan aivan karmeita asuntoalueita, joihin asukkaat joudutaan kunnan toimesta määräämään.
Niku,
se odottamaton hallussapitotappio tapahtuu vain kerran, mutta periaatteessa on kai kirjattava asunnonomistajan menoksi sille vuodelle kun se tapahtuu. Eli pidemmällä aikavälillä kiinteistövero ei välttämättä lisää asumiskustannuksia, jos laskennallinen tuottovaade pienenee.
Sehän ei tietysti asunnonomistajaa lohduta että pankille olet edelleen velkaa saman verran vaikka asunnon markkinahinta on alhaisempi jos omistajalla ei ole ollut varaa rahoittaa koko hankintaa omalla pääomalla.
Kiinteistöveron nousu ei tosiaan pidemmän päälle välttämättä nosta asumiskustannuksia, jos se menee täysimääräisesti asuntojen hintoihin (eli asuntojen hinta laskee). Toisaalta ne, jotka omistavat asunnot ennen kiinteistöveron (ennakoimatonta) nousua, kärsivät tällöin pääomatappion.
Jos kiinteistövero toisaalta nostaa vastikkeita tai muita kuluja, mutta alentaa asunnon tai kiinteistön hintaa niin nostaako tämä vero asumisen kustannuksia?
Tulosten kannalta tällä ei varmaankaan ole tekemistä, mutta tiedotteesta löytyy myös teksti:
“Asumismenot–tutkimuksen toteutti Kiinteistöliiton ja Omakotiliiton tilauksesta Pellervon taloustutkimus PTT”