Helsingin asuntopolitiikasta

22.6.2010 Kirjoittanut Niku Määttänen

Helsingin kaupunki omistaa itse suuren osan kaikesta tulevaan uudisrakentamiseen käytettävästä maasta. Nykyiset Helsingin asuntohinnat, jotka ylittävät reippaasti rakennuskustannukset, kertovat siitä, että rakentamiseen soveltuva maa on Helsingissä arvokasta. Siksi se, minkälaisilla ehdoilla kaupunki luovuttaa omistamaansa maata rakennettavaksi, on helsinkiläisten kannalta tärkeä kysymys. Kaiken järjen mukaan kaupungin omistaman maan myynti- tai vuokratulot voisivat olla merkittävä tulonlähde Helsingin kaupungille.

Maan myynnistä saatavia tuloja pienentänee kuitenkin dramaattisesti se, että Helsingin kaupunginvaltuuston hyväksymän Maankäytön ja asumisen toteutusohjelman mukaan vain 40 % kaikesta uudisrakentamisesta on vapaa-rahoitteista vuokra- ja omistusasumista. Loput 60 % tulisi olla eri tavoin hintasäänneltyä rakentamista, kuten esimerkiksi HITASia. Hintasääntely tietysti alentaa hintaa, jonka rakennuttajat ovat kaupungin tonteista valmiita maksamaan.

Ilmeisesti edes kaikesta vapaarahoitteiseen asuntotuotantoon luovutettavasta maasta ei yritetä saada markkinahintaa. Kovin selkeitä politiikkalinjauksia en ole asiasta löytänyt, mutta tässä dokumentissa on Helsingin kaupungin Talous- ja suunnitteluviraston sekä kiinteistölautakunnan lausunnot vuokra-asuntotuotantoon tarkoitettujen tonttien luovutusperiaatteista.

Kieltämättä kokonaisuudessaan hyvin sekavassa dokumentissa todetaan aluksi (sivu 1), että ” vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen rakentaminen tukee kaupungin asuntopoliittisia tavoitteita saada aikaan hallinta- ja rahoitusmuodoiltaan monipuolisia asuinalueita.” Tätä käytetään sitten ilmeisesti perusteluna (sivu 10) sille, että edes vapaarahoitteiseen vuokra-asuntotuotantoon varatuista tonteista ei pidä yrittää saada korkeinta mahdollista hintaa:

“Tonttien kauppahinnan tulisi po. tapauksissa perustua lähtökohtaisesti rakennusoikeuden käypään arvoon. Toisaalta kauppahinnan tulee olla tasoltaan houkutteleva ja sellainen, että asuntojen pitäminen vuokra-asuntokäytössä on tontin ostamisen jälkeenkin kannattavaa. Mikäli tontin kauppahinta on asetetaan liian korkeaksi, ei asuntojen pitäminen vuokra-asuntokäytössä ole kannattavaa, koska tontin ostaminen vaikuttaisi negatiivisesti kohteesta saatavaan vuokratuottoon.”

Tämä kappale heijastaa ilmeisesti ajatusta, että asuntosijoittaja pitää asunnot todennäköisemmin jatkossakin vuokralla, jos se on saanut hankittua asunnot alun perin edullisesti. En ymmärrä, mihin tämä ajatus perustuu. Se, kannattaako asunto pitää vuokralla vai myydä, ei nimittäin lainkaan riipu siitä, millä hinnalla asunto on aikoinaan ostettu, vaan siitä, kuinka paljon sen myymisestä saisi nyt rahaa. Uskoisin, että monet niistä tahoista, jotka rakennuttavat kokonaisia kerrostaloja Helsinkiin, ymmärtävät tämän.

Joka tapauksessa lopputuloksena tällaisesta vuokra-asuntojen suosimisesta on ainakin se, että kaupunki menettää jälleen tuloja. Olisi erittäin kiinnostavaa nähdä arvio siitä, kuinka paljon asuntojen hintasääntely ja tällainen vapaarahoitteisenkin vuokra-asumisen tukeminen  kokonaisuudessaan maksaa helsinkiläisille.

Avainsanat: ,

Aihealueet: Julkinen talous, Kaupunkitalous

7 kommenttia kirjoitukseen “Helsingin asuntopolitiikasta”

  1. Asuja kirjoitti:

    Niku Määttänen varmaankin on sitten valmis kustantamaan yhä nousevat asumistuet maksamalla enemmän veroja ? Vai meinaako Niku, että asunnottomien määrää lisätään entisestään ?

  2. Asuja kirjoitti:

    Asuja,

    Mitä tarkoitat keinottelulla?

    Tarkoitan, että kaupunki voi voimakkaasti vaikuttaa tonttien hintoihin. Se voi vaikkapa nostaa tonttien hinnat korkeiksi, niin korkeiksi, että asuminen tulee todella kalliiksi. Sitten se voi myydä tai vuokrata maan.

    ” Ehkä Helsinki (ja monet muut kunnat) jossakin mielessä ”keinottelevat” jarruttamalla asuntuotantoa. ”

    Tästä ei ole näyttöä, vaikka joissain lehdissä niin väitetään. Totuus on, että rakennusoikeutta on ollut riittävästi, mutta jostain syystä ei ole rakennettu.

    “On hyvä, että vuokrasääntely purettiin. On parempi että vuokra-asunnot ovat kalliita ja niitä on tarjolla kuin että ne ovat halpoja ja niitä ei ole tarjolla.”

    Vuokrasääntelyn ollessa voimassa, ei ollut nykyisenlaista pulaa vuokra-asunnoista. Vuokrasääntelyn purku oli siis hyvä, vaikka kovinkaan montaa perustetta sille ei edelleenkään ole. Ainakaan purun seuraukset eivat olleen väitetyn kaltaiset.

  3. Ossi kirjoitti:

    Pieni korjaus edelliseen viestiini:

    “Jos maa myydään markkinahintaan niin investoija saa vuokratuoton siitä osasta varallisuutta minkä itse aikaansaa”

    Tietenkin investoija saa Voiton, siitä osasta minkä tuottaa. Vuokratuoton hän saa joka tapauksessa.
    On uskomatonta, miten häikäilemätöntä korruptio on ja millaisella kapulakielellä sitä peitellään. Vielä toistamiseen:

    “Mikäli tontin kauppahinta on asetetaan liian korkeaksi, ei asuntojen pitäminen vuokra-asuntokäytössä ole kannattavaa, koska tontin ostaminen vaikuttaisi negatiivisesti kohteesta saatavaan vuokratuottoon.”

    Niin kuin Adam Smith sanoi, kapitalistien ehdotukset pitäisi aina tutkia mikroskoopilla ja isolla porukalla.
    Ikivanha talouslaki sanoo, että jos tontin vuokratuotto on 5000 euroa vuodessa on sen hinta 100 000 euroa. 5% korkotaso 5000/5% = 100 000.
    Tontin markkinahinta on sen kapitalisoitunut vuokratuotto. “Negtiivinen vaikutus” kiinteistölautakunnan lausunnossa tarkoittaa siis “negatiivista” vaikutusta korruptioon, “ilmaiseen lounaaseen.” Eli tontteja on myytävä alihintaan, jotta korruptio ei vähenisi, asukkaiden ansiotuloverotus ei alenisi ja eikä talousvuokra, hyvinvointitappio, alenisi.
    Ja vielä ihmetellään, miksi maassa on korkea verotus ja kilpailukyvytön työvoima!

  4. Ossi kirjoitti:

    “Ilmeisesti edes kaikesta vapaarahoitteiseen asuntotuotantoon luovutettavasta maasta ei yritetä saada markkinahintaa.”

    No shit, Sherlock. Helsingissä maan hinta on yli 75% asuntojen hinnasta keskimäärin. Koko kansantalouden maankorko on varovaisestikin arvioiden 30 miljardia vuodessa. Ei ansaittua tuloa tarvitsisi verottaa. Se on poliittinen valinta, mitä “ekonomistit” ohjaavat oman ideologiansa mukaan. Pitäisikö Nokiankin saada 50% katteeseen veronmaksajien maaomaisuutta, “että liiketoiminta olisi kannattavaa?”
    Viimeksi tästä saatiin esimerkki, kun Helsingin kaupunki antoi töölönlahden rannan tontin UPM:lle hintaan 1500 euroa/km2. Kun jo Kampissa myydään asuntoja hintaa 15 000 euroa/km2. Tontti annettiin 10% siitä mikä on markkinahinta. Pienituloinen maksaa kaksiosta Korsossa enemmän kuin UPM töölönlahdenrannasta, Suomen arvokkaimmasta tontista.

    “Mikäli tontin kauppahinta on asetetaan liian korkeaksi, ei asuntojen pitäminen vuokra-asuntokäytössä ole kannattavaa, koska tontin ostaminen vaikuttaisi negatiivisesti kohteesta saatavaan vuokratuottoon.”

    Tämä on ääliömäisin ja korruptoitunein lause mitä kuvitella saattaa. Onko kunnallispoliitikoilla hajua siitä, miten negatiivisesti vuokralaisen verotus vaikuttaa talouteen? Jos maa myydään markkinahintaan niin investoija saa vuokratuoton siitä osasta varallisuutta minkä itse aikaansaa. Rakennuksesta. Näin toimitaan oikeassa taloudessa. Mutta työntekijöitä voi vapaasti ryöstää, kunhan loordit saavat ilmaiset lounaansa.
    1800-luvun Yhdysvalloissa rautieyhtiöt toimivat samoin yhdessä kunnallispoliitikkojen kanssa ja keräsivät omaisuuksia. Heitä kutsuttiin “ryöstäjäparoneiksi.” Suomessa joka ikinen rakennushanke toteutetaan samalla lailla. Mutta täällä se on maan tapa.

    http://blogs.ft.com/martin-wolf-exchange/2010/07/12/why-were-resources-expunged-from-neo-classical-economics/

  5. Niku Määttänen kirjoitti:

    Asuja,

    Mitä tarkoitat keinottelulla?

    Minusta olisi hyvä, jos Helsinkiin saataisiin nopeammin asuntoja. Se lisäisi suomalaisten yhteenlaskettua hyvinvointia, koska yhä useammalla ihmisellä olisi mahdollisuus asua Helsingissä. Asuntojen hinnoista päätellen on selvää, että monet ihmiset haluaisivat asua Helsingissä. Ehkä Helsinki (ja monet muut kunnat) jossakin mielessä ”keinottelevat” jarruttamalla asuntuotantoa.

    Tietysti olisi mukavaa, jos asunnot Helsingissäkin olisivat ”kohtuuhintaisia”, kuten Suomessa on tapana vaatia. Mutta asuntojen niukkuus ei helpotu sillä, että kunnan omistamia tontteja jaetaan ihmisille tai rakennusliikkeille alla markkinahintojen. Varmin seuraus sellaisesta politiikasta on, että veronmaksajat menettävät rahaa, jotka voitaisiin käyttää julkisten palveluiden rahoittamiseen. Toki yksittäinen ihminen voi hyötyä nykyjärjestelmästä jos hän onnistuu saamaan hintasäännellyn tontin tai asunnon. Kyseessä on silloin muilta kuntalaisilta saatavasta tulonsiirrosta. Mutta miksi julkisen vallan pitäisi jakaa tällaisia enemmän tai vähemmän sattumanvaraisia tulonsiirtoja ja vielä juuri edullisten asuntojen muodossa?

    Siihen, pitääkö vuokranantaja asunnon vuokralla vai myykö hän se eteenpäin mahdollisesti omistusasunnoksi vaikuttaa tietysti moni asia. Pointtini oli vain se, että on erikoista olettaa, että asunnon alkuperäinen hankintahinta vaikuttaisi siihen, kuten kiinteistölautakunnassa tuosta dokumentista päätelleen kuvitellaan.

    On hyvä, että vuokrasääntely purettiin. On parempi että vuokra-asunnot ovat kalliita ja niitä on tarjolla kuin että ne ovat halpoja ja niitä ei ole tarjolla.

  6. Asuja kirjoitti:

    Kaupungilla on kaavoitusmonopolin vuoksi ja muutenkin hyvä mahdollisuus tonttikeinotteluun. Kirjoituksesi heijastelee ajatusta, että kaupungin on tonttikeinoteltava. Miten asunnon ostaja tai vuokraaja hyötyy korkeasta tontin hinnasta ?

    “Tämä kappale heijastaa ilmeisesti ajatusta, että asuntosijoittaja pitää asunnot todennäköisemmin jatkossakin vuokralla, jos se on saanut hankittua asunnot alun perin edullisesti. En ymmärrä, mihin tämä ajatus perustuu. Se, kannattaako asunto pitää vuokralla vai myydä, ei nimittäin lainkaan riipu siitä, millä hinnalla asunto on aikoinaan ostettu, vaan siitä, kuinka paljon sen myymisestä saisi nyt rahaa. Uskoisin, että monet niistä tahoista, jotka rakennuttavat kokonaisia kerrostaloja Helsinkiin, ymmärtävät tämän.”

    Uskot, että rakentavat tahot ymmärtävät tuon kappaleen. Onkohan niinkään, että päivän myyntihinta ratkaisee, pysyykö asunto vuokra-asuntona. Asunnon myyjä ei päätä, pysyykö asunto myynnin jälkeen vuokra- asuntona.

    Vuokrasääntelyn purun piti ratkaista kaikki ongelmat. Kovan kilpailun piti varmistaa vuokralaisten edut. Käsittääkseni Helsingissä näin ei käynyt. Korkeat vuokrat tulevat yrityksille kalliiksi, koska työntekijöiden on asuttava jossakin. Useimmat työntekijät haluavat palkkaa, jolla vuokran voi maksaa.

  7. asunnontarvitsija kirjoitti:

    Todella tärkeä kirjoitus. Kaavoittamalla paljon kysyntää vähemmän rakennusoikeutta Helsinki menettää miljardeja, Espoo ja Vantaakin suuria summia, ja lisää sillä, että ne lahjoittavat tontteja kapitalisteille alihintaan, etenkin poliitikkoja korruptoiville rakennuttajille.

Vastaa