Toivottavasti Hitas-asuntojen vuokraamisesta syntynyt keskustelu johtaa koko Hitas-järjestelmästä luopumiseen, eikä vain vuokraamisen kieltämiseen. Hitas-asuntojen vuokraaminen ei ole järjestelmän suurimpia ongelmia. Asuntopoliittisissa juhlapuheissa on sitä paitsi tapana vaatia lisää vuokra-asuntoja.
Hitas-järjestelmän ensimmäinen ongelma on, että se tuhlaa helsinkiläisten yhteistä varallisuutta. Ainakin keskustan tuntumaan rakennettavien asuntojen osalta hitasiin liittyvä hintasäännöstely alentaa huomattavasti hintaa, jonka kaupunki voi saada rakennusoikeutta myydessään. Jokainen markkinahintaa edullisemmin myyty hitas-asunto on siis pois kaupungin tuloista. Markkinahinta on hinta, joka asunnosta saataisiin, jos se myytäisiin eniten tarjoavalle.
Järjestelmän toinen ongelma on, että se ohjaa haitallisesti ihmisten valintoja. Vaikka asumistarpeet muuttuisivat, edullisesta hitas-asunnosta ei välttämättä kannata muuttaa pois. Kuten Kantelinen ym. selittivät (HS Mielipide15.2.), hintasäännöstely voi tehdä myös hitas-yhtiöiden peruskorjaamisen kannattamattomaksi.
Hitasin puolustajat vetoavat tavoitteeseen vähentää asuinalueiden eriytymistä ihmisten tulojen tai sosiaalisen taustan mukaan. On vaikea kuvitella paljon tehottomampaa tapaa tämän tavoitteen ajamiseksi. Järjestelmä ei estä tuen menemistä myös kalliille alueille muuttaville hyvätuloisille ihmisille. Lisäksi kotitaloudet, jotka pystyvät rahoittamaan edes hitas-asunnon Kalasatamasta tai Jätkäsaaresta, kuulunevat kaikki tukevasti keskiluokkaan.
Rahoilla, jotka Helsinki hitas-järjestelmän vuoksi menettää, voitaisiin auttaa suoraan ongelma-alueilla asuvia kotitalouksia. Helsinki esimerkiksi antaa joillekin kouluille lisärahaa sillä perusteella, että ne ovat alueilla, joissa on paljon pienituloisia perheitä. Hitas-järjestelmän hinnalla tällainen panostus voitaisiin kasvattaa monikymmenkertaiseksi.
Valitettavasti hitas ei ole ainoa esimerkki siitä, miten asuntopolitiikka tuhlaa yhteistä varallisuutta. Helsingin kaupunki, kuten monet muutkin kunnat, esimerkiksi myy usein omistamiaan omakotitalotontteja selvästi alle markkinahinnan.
Toisinaan tätä perustellaan väittämällä, että näin hillitään tonttien markkinahintoja. Väite on kuitenkin väärä. Markkinahinnat määräytyvät kysynnän ja tarjonnan mukaan. Tonttien myyminen alle markkinahinnan jättää vastaavasti vähemmän tontteja vapaille markkinoille. Tällainen politiikka ei siis laske markkinahintoja.
Sen sijaan että kunnat lahjoittavat asuntoja, tontteja tai rakennusoikeutta alle markkinahinnan, niiden tulisi pyrkiä ottamaan itselleen suurempi osa siitä maan arvonnoususta, joka perustuu pelkästään kaupunkien kasvuun. Välineinä voi käyttää kunnan kaavoitusmonopolia ja kiinteistöveroa.
Tonttien ja rakennusoikeuden myynnistä sekä kiinteistöveroista saatavien tulojen kasvattaminen mahdollistaisi myös kunnallisveron laskemisen, mikä puolestaan keventäisi työn verotusta. Kireä työn verotus vähentää työllisyyttä ja aiheuttaa sitä kautta suoraan niitä sosiaalisia ongelmia, joita vastaan Hitasillakin väitetään taisteltavan.
—————-
Tämä kirjoitus on julkaistu (hivenen lyhennettynä) HS:n Mielipide-palstalla 16.2.
Avainsanat: Hitas
Aihealueet: Kaupunkitalous
Tuo surkuhupaisa hinnoitteluvirhe tuo esille HITAS-järjestelmän tolkuttomuuksia laajemminkin. Sen kalliimman asunnon ostajahan kuitenkin vain antaa lainaksi hintaeron. Kun myydessä enimmäishintaa määritellään, tuo korkeampi hinta on laskelman pohjana. Eli hintaeron maksaa seuraava asukas ja seuraava jne. Ensimmäisen kuluiksi jäävät lisähinnan korko ja kait hiukan korkeampi vastike.
Sama asiahan näkyy asunnon varusteissa. HS jutussa taannoin päiviteltiin mikroaaltouunin korkeaa hintaa hitas asuntoon. No, olipa hinta vaikka mikä, se lisätään tuohon samaiseen enimmäishintalaskelmaan ja ‘kullatun’ mikron maksaa seuraava jne. Eikö tätä hulluutta kukaan pysty pysäyttämään.
Olipahan muuten äskettäin uudenlainen tapaus, joka uudella tavallaan konkretisoi yksittäistapauksen tasolla sen, miten suuria hitas-järjestelmässä arvalla saadut ja muiden kaupunkilaisten käytännössä kustantamat lahjat voivat arvoltaan olla.
Yhdet asunnon ostaneet maksoivat hinnoitteluvirheen vuoksi käytännössä noin 100 000 euroa enemmän kuin naapurinsa, vaikka tiesivät hinnoitteluvirheestä. Saivatko muut siis yli 100 000 euron lahjan muilta kaupunkilaisilta, vai tekivätkö kyseisen asunnon ostajat huonon kaupan? Hintojen määrittyessä vapaasti asunnoista olisi joka tapauksessa varmasti maksettu paljon enemmän.
http://valmismaa.blogspot.com/2018/10/hitas-asuntojen-alihintaisuus.html
Samaa mieltä taas kerran.
“…Helsingin perimät tontin vuokrat eivät yleensä vastaa lähellekään tonttien omistusoikeuden markkinahintaa.”
Tuosta voisi keskustella, mutta säästetään se siihen kunnes joku esittää asiasta evidenssiä.
Risto,
Minulta loppuu taas rautalanka. Se, että hitasasunnon ostajalta jää saamatta tontin omistusoikeus ei tarkoita, että kaupungille syntyisi hitasasunnon kohdalla vastaavan suuruinen tulo tai säästö. Tämä johtuu siitä, että Helsingin perimät tontin vuokrat eivät yleensä vastaa lähellekään tonttien omistusoikeuden markkinahintaa. Luulin, että olemme tästä samaa mieltä.
En käyttänyt esimerkkilaskelmassani tontin vuokraa koska en tiedä sitä.
Esimerkkini havainnollisti nimenomaan sitä, mikä on oikea tapa arvioida hitasjärjestelmän todellinen kustannus kaupungille.
Hitasjärjestelmän kustannusta voitaisiin arvioida myös vertaamalla hitasasunnon hintaa sellaisen (ominaisuuksiltaan samanlaisen) asunnon markkinahintaan, joka on myös vuokratontilla. Jos tonttien vuokrat olisivat samat, hitasin kustannus kaupungille olisi suoraan markkinahinnan ja hitashinnan erotus (ok, voidaan vähentää markkinointikustannuksia jos haluat). Hitasyhtiöt saavat kuitenkin tontin vuokrasta alennuksen vapaarahoitteisiin verrattuna. Tämä alennus kasvattaa hitasjärjestelmän kustannusta.
Niku,
”En tiedä mitä sinä yrität arvioida. ”
Olen kertonut tunnuslukuni eksplisiittisemmin kuin kukaan muu ja yrittänyt myös kvantifioida.
”En esimerkiksi ymmärrä miksi viittaat nyt tontin hintaan. ”
Hitas -ostajalta jää saamatta tontin omistusoikeus.
”Itse huomioin siis tontinvuokran ottamalla huomioon hoitovastikkeiden erot. ”
Miksi et ota huomioon tontinvuokraa suoraan? Tulevista hoitavastikkeista voi olla vain ennusteita. Jos vastike toteutuu ennustetta suurempana, ei asunnon myyjä sitä korvaa.
”Lopuksi on hyvä muistuttaa, että hitasjärjestelmän todellisten kustannusten arvioiminen on tärkeätä, jotta osaamme suhteuttaa kustannukset niihin hyötyihin, joita järjestelmän ajatellaan tuottavan. ”
Niku 30.3.2012: ”Miten saada Hannu Penttilä (ja Mika H) ymmärtämään, että Hitas todellakin maksaa ihan oikeata rahaa kaikille helsinkiläisille? Minulta loppuu kohta rautalanka. Luulisi kaikkien ymmärtävän, että parhailla paikoilla olevat Hitas-asunnot menisivät edelleen kaupaksi samalla hinnalla vaikka kaupunki nostaisi Hitas-yhtiöiden tontinvuokraa aika reippaastikin. ”
Tee rautalangasta kaava, jolla lasketaan hitastuen kaava ja käytä sitä. En ole vielä nähnyt. Sen sijaan olet esittänyt joitakin tavattoman karkeita heittoja, joista on mahdoton päätellä, onko edes tontin hintaa otettu huomioon.
Niku, olet varmaankin oikealla asialla. Yritän hieman sparrata, jotta argumenttisi olisivat kestäviä.
Risto,
Toistan, että yritin itse arvioida kuinka paljon kaupunki menettää hitasin takia tuloja tämän esimerkkiasunnon osalta. En tiedä mitä sinä yrität arvioida.
En esimerkiksi ymmärrä miksi viittaat nyt tontin hintaan. Hitasrakentamisen osaltahan kaupunki nimenomaan EI saa tuloa tontin myynnistä. Sen sijaan kaupunki saa siitä vuokratuloja. Vuokratulojen voisi arvioida vastaavan nykyarvoltaan tontinarvoa JOS tontinvuokrat määräytyisivät markkinaehtoisesti. Mutta kun eivät määräydy (ks. Peltola 2014…). Itse huomioin siis tontinvuokran ottamalla huomioon hoitovastikkeiden erot.
Jätkäsaaressakin saattaa olla hitasasuntoja, joiden hinta ei ole ostajan näkökulmasta kovin edullinen. Se ei tarkoita, että hitasista ei synny näiden asuntojen osalta tulonmenetys kaupungille. Hintasäännöstelyn takia kenenkään ei kannata maksaa hitasasunnosta yhtä paljon kuin vastaavasta vapaiden markkinoiden asunnosta. Tämä johtuu siitä, että hitasasunnon ostaja ei saa suurta myyntivoittoa vaikka asuntojen hintataso nousisi huomattavasi (siis niin kauan kun asunto on hintasääntelyn piirissä).
Lopuksi on hyvä muistuttaa, että hitasjärjestelmän todellisten kustannusten arvioiminen on tärkeätä, jotta osaamme suhteuttaa kustannukset niihin hyötyihin, joita järjestelmän ajatellaan tuottavan. Ilman hitasia Jätkäsaaren omistusasuntoihin muuttaa tukevasti keskiluokkaan kuuluvia kotitalouksia, joita ei ole valittu arvalla. Hitasjärjestelmän ansiosta Jätkäsaareen muuttaa myös arvalla valittuja, tukevasti keskiluokkaan kuuluvia kotitalouksia.
Kauppalehden keskustelupalstalla on muuten tällainen ketju;
“Jätkäsaaren Hitaksetkaan ei käy kaupaksi”
http://keskustelu.kauppalehti.fi/5/i/keskustelu/thread.jspa?messageID=6882165�
En muista oliko tuolla mitään laadukasta infoa tai analyysiä. Sen muistan, että äänessä oli paljon sellaisia, joita Jätkäsaaren Hitakset eivät kiinnosta, mutta ei Jätkäsaari muutenkaan.
Niku,
minulla oli vain yksi kaava ja siinä 7 termiä. Mitä termeistä et ymmärtänyt?
Niku: ”Tontinhinta selittänee hieman yli puolet Manttelin ja Förstin hintaerosta”. Tämä on siis ilmeisesti euromääräisesti ”hieman yli” 67.5 ke? Miten päädyt tähän arvioon?”
Käytin tontin hintana 1500 euroa/htm2 eli 52×1.5 ke= 78 ke. Helsingin kalleimmat tonttikaupat ovat olleet 2000-3000 euroa/htm2.
Niku: ”Ja miten niin ”selittää” hintaerosta? Tarkoitatko, että vapailla markkinoilla Manttelin hinta (siis annettuna hitasjärjestelmän mukainen tontinvuokra) olisi vähintään 67.5ke pienempi kuin asunnon, joka on muuten täysin samanlainen, mutta sijaitsee taloyhtiössä (esim. Försti), joka omistaa tonttinsa?”
Vapailla markkinoilla Manttelin 52 htm2:n hinta olisi ollut vuokrasubvention (hitastuen) takia suurempi kuin MM:n tietämä hitashinta 215 kE. Kuinka paljon enemmän, riippuu siitä kuinka suuri vuokrasubvention katsotaan olevan, miten pääomitetaan ja tietysti siitäkin, miten ostajat käyttäytyvät ja minkälainen laskentamalli heillä on päässään. Mutta ehkä 20 kE kalliimpi hitas -katteella, tai enemmän jos kysyntä on kova ja rakennuttaja pääsee tekemään hyvän katteen ja jos myy kauan ja sietää korkokuluja.
Ei Försti ole täysin samanlainen, se on parempi kuin Mantteli, katso kartasta käy katsomassa paikanpäällä.
http://www.uuttahelsinkia.fi/fi/lansisatama/perustietoa/kartat
” Asuntotonttien hallintamuodot ja rakennuttajat Jätkäsaaressa.”
Näissä hintavertailuissa pitäisi muuten ehdottomasti olla mukana myös autopaikat, sillä niiden osuus asunnon hinnasta voi olla yli 10 %.
Risto,
En ymmärrä näitä laskentakaavojasi enkä sitä mitä oikein tarkoitat käsitteellä ”ostajan saama hitashyöty”.
Mutta jos yritettäisiin vain miettiä, miten arvioida Hitasjärjestelmän aiheuttama kustannus veronmaksajille edes yksittäisen asunnon osalta. Tällöin on mielekästä arvioida, kuten minä alempana tein, millä hinnalla hitasasunto voitaisiin myydä vapailla markkinoilla, olettaen että kaupungin saamat tontinvuokratulot eivät myymisen seurauksena muutu.
Kerrot, että ”Tontinhinta selittänee hieman yli puolet Manttelin ja Förstin hintaerosta”. Tämä on siis ilmeisesti euromääräisesti ”hieman yli” 67.5 ke?
Miten päädyt tähän arvioon? Ja miten niin ”selittää” hintaerosta? Tarkoitatko, että vapailla markkinoilla Manttelin hinta (siis annettuna hitasjärjestelmän mukainen tontinvuokra) olisi vähintään 67.5ke pienempi kuin asunnon, joka on muuten täysin samanlainen, mutta sijaitsee taloyhtiössä (esim. Försti), joka omistaa tonttinsa?
Kaikki on varmaan sanottu, mutta kerta kiellon päälle:
mitä ihmeen ‘hallinnointikuluja’ joita eläkesäätiöllä on ja kaupungille ei? Ja tietenkin eläkesäätiö myy viimeiset vuokrapalat tontista alennuksella jotta voi sulkea vuokrakirjat…
Olen samaa mieltä: 307 ke on väärin laskettu. Alakanttiin. Siinä vuokratontin alennus on turhan suuri.
Kannattaa huomata iso ero: mechelininkadulla tonttivuokra on 3000 e/v ja hitaksessa n. 1500 e/v n. 50m2 asunnossa. ‘Hitastuki’ on pyöristysvirhe.
Mikko Mustonen,
ovat vertailtavissa, mutta eivät suoraan, Emmy ja Helsingin vuokratontti siis. Ei eläkesäätiölle jää Emmystä käteen 5 %:a, ei varsinkaan siinä vaiheessa kun suurin osa on lunastanut vuokraoikeuden ja hallinnointi jatkuu.
Tuo 307 keuroa on väärin laskettu, siitä puuttuu mm. tontinvuokrankorotus 30 vuoden päästä. Tontinhinta selittänee hieman yli puolet Manttelin ja Förstin hintaerosta, tontin ominaisuudet jotain, pienempi katevaatimus jotain. Hitastukeakin Manttelin tontinvuokrassa on ehkä euron/htm2/kk, uskoisin. Olisiko jo kaikki sanottu, etten toista itseäni?
Mikäs tässä vertailukelpoisuuden tuhoaa?
Jos kaupunki ostaisi em hitaskämpän ja tarjoaisi sitä vuokratontontilla 307 ke hintaan ja vieressä tarjottaisiin samatapaista 350 ke hintaan omalla tontilla, arvaan, kuten sinäkin, että jotkut suosivat ensimmäistä ja toiset jälkimmäistä.
Emmyn tapauksessa hinnoittelija oli vain päätynyt paljon pienempään hintaeroon. 5% korko tässä esimerkissä olisi vain 20 ke hintaero…
Vai ajatteletko Risto Peltola että Kaupunki on arvaamaton ja tonttivuokran tasoon liittyy riski. Tai että Kaupungin vuokratontilla on ‘tavisleima’…
Emmy lienee yksi noista Hypon valinnainen vuokratontti -konseptilla toteutetuista. Vuokra on 5-6 % ostohinnasta ja tonttiosuuden voi osta kerran vuodessa. Eräästä kohteesta selvitin, että 2/3 lunastaa tonttiosuuden heti tai vuoden kuluttua. Noiden loppujen maksamilla tontinvuokrilla rahoitetaan järjestelmän kustannukset ja jäljellä jää vielä kohtuullinen tuotto suurelle institutionaaliselle sijoittajalle. Hypon konsepti on erinomainen ja kertoo tontinvuokrauksen suosiosta, erityisesti osto-optioon liitettynä, mutta ei ole vertailukelpoinen kaupungin tontinvuokrien kanssa.
Hakiessani ensimmäinen eteentullut: Hgin Emmy Mechelininkadulla: 47m2 asunnon tonttivuokra 3020 e/v . Tontin voi lunastaa 59.300 eurolla. Kait n. 5% korkoa vastaten. Miten lie asukkaat toimineet…
Vastikkeet Jätkäsaaren esimerkissä asiakirjoista. Liekö talojen ominaisuuksissa, palveluissa eroja. tontinvuokra hitaksessa toki tuo 2,5 e/m2.
Mikko Mustonen,
Vastikkeiden ero lienee tontinvuokran suuruinen eli jotakin 2,5 euroa/htm2/kk. Ehkä antamasi hitas-vastikearvio on liian optimistinen.
Kaupunki käyttää 4 %:a, mutta se lasketaan pääoma-arvosta, joka on mielestäni alle käyvän arvon. Kaupungin käyttämä efektiivinen tuottovaatimus on alle 4 %:n, ehkä 2½-3 %.
Miksi 4 % tuntuu jotenkin oikeammalta?
Niku,
Nämä käsitteet menevät itselläkin joskus sekaisin:
- Hitas-tuki
- Ostajan saama hyöty hitas-kaupasta
- Kaupungille aiheutuvat menetykset hitas -järjestelmästä
Nuo kaikki ovat lähellä toisiaan, mutta kuitenkin eri asioita. Hitas-tuki on siis tontinvuokran subventio, jota ei ole eksplisiittisesti ilmoitettu missään ja jota ei usein ole lainkaan ja joka riippuu siitä, mikä katsotaan markkinavuokraksi.
Ostajana saama hyöty hitas-kaupasta puolestaan määräytyy kaavalla
Ostajana saama hitashyöty
= omatonttisen asunnon hinta
- hitasasunnon hinta
- hitastontin hinta
- asunnon laatukorjaus
- tontin laatukorjaus
- omatonttisen asunnon ylimääräiset markkinointikulut
+ hitastontin vuokrasubventio pääomitettuna talon valmistumisaikaan
- saamatta jäävä asuntolainan korkovähennys.
Tuossa laskelmassa on asunnon ostajan ja tontinluovuttajan lisäksi mukana muitakin osapuolia: rakennuttaja, valtio, kiinteistönvälittäjä…
Tuosta summakaavasta saattaa puuttua jotakin ja joku teoreetikko voisi formalisoida sen elegantimmin. Siinä on myös erinäisiä oletuksia, kuten että preferenssit ovat kaikilla samat.
Ostajan saama hyöty voi olla siis paljon suurempi kuin hitastuki, tai ostajan hyöty voi olla lähellä nollaakin. Ostajan hyöty voi olla negatiivinenkin, jos hitas jotenkin huijaa ostajaa, joka ei täysin ymmärrä jär-jestelmää.
Sitten nuo kaupungille aiheutuvat menetykset hitas -järjestelmästä, vuokrasubvention lisäksi, niitähän täällä on reposteltu eikä minulla ole niihin mitään lisättävää.
Kyllä, kaupunki olisi voinut ostaa kyseisen asunnon SRV:ltä hitashinnalla ja myydä sen voitolla, mutta tuskin 306 800 eurolla eikä ilman riskiä, koska sijainti on huonompi ja myös SRV:llä riittää haastetta ja riskiä paremmalla tontilla.
Aivan, tuotedifferointi ei edellytä hintasäännöstelyä. En ymmärrä säännöstelyn mielekkyyttä.
Karkea laskelma hitastuen määrästä Mikon esimerkkiasuntojen avulla laskettuna:
Esimerkkiasuntojen vastikkeiden ero on 90 euroa kuukaudessa eli 1080 euroa vuodessa. Tämän nykyarvo on Riston mainitsemalla 2,5 prosentin korolla laskien 43 200 euroa.
Olettaen, että asunnot ovat kaikin puolin samaa tasoa ja että förstin markkinahinta on sen listahinta, niin tuon hitaskämpän markkinahinnan pitäisi siis olla noin 350ke-43.2ke= 306.8 ke. Eroa hitashintaan jää tällöin 306.8ke – 215ke=91.8 ke (1750 euro neliöltä). Tämä on siis karkea arvio hitastuen määrästä tässä asunnossa.
Tämä 91 800 euron summa on samalla karkea arvio siitä, mitä hitasjärjestelmä tämän yksittäisen asunnon osalta maksaa veronmaksajille: Kaupunki olisi esimerkiksi voinut ostaa asunnon SRV:ltä hitashinnalla ja myydä sen itse (noin) 306 800 eurolla. Asunto olisi edelleen vuokratontilla, joten kaupungin tontinvuokratulot eivät muuttuisi.
Hitastuen määrä kasvaa (laskee) laskelmassa käytetyn koron noustessa (laskiessa).
Risto: Tuotedifferointi ei tietenkään edellytä hintasäännöstelyä.
Risto Peltola, olisitko tosiaan valmis maksamaan 40.000 e kertakorvauksen jotta vastike laskee 83 e /kk? Sitähän 2,5% korkokanta merkitsee. Kaupunki käyttää ymmärtääkseni 4% ja kyllä pidemmälle katsoen se jotenkin tuntuu oikeammalta…
Asunnon näkymät lienevät mielipidekysymyksiä, mutta ainakin Paasirannan, niin hitas kuin vapaissa, asunnoissa aukeamissuunnan ja kerroksen vaikutus oli hämmentävän pieni, prosentteja.
Asuntojen varusteluerot eivät välttämättä ole kovin kalliita. Paasirannan Hitas-asuntoa sivusta seurasin ja Lemminkäinen laittoi tilauksesta kaiken ‘korkeimpaan tasoon´’ isossa asunnossa n. 300e /m2. Joka siis tietenkin lisätään hitas hintaan ja jonka siis maksaa joku muu…
Mikko Mustonen, hyvin bongattu. Mantelin tietoja ei löydy mistään, kun meni varmaan heti kaupaksi. Förstin 48 asunnosta on edelleen 36 kaupan. Kauanko ollut myynnissä?
Sinun lukujasi kelpaavat. Yli puolet hintaerosta 2596 euroa/htm2 selittyy tontin hinnalla, jotakin 1500 euroa/htm2.
Tontin vuokra, jotakin 2,5 euroa/htm2/kk vastaa tuota tontin hintaa 2½ %:n pääomituskorolla ja ottaen huomioon, että tontinvuokra nousee 30 vuoden päästä. Näin laskien vuokrasubventiota aka hitastukea ei olisi lainkaan.
Försti (Juutinraumankatu 9) on kyllä paremmalla paikalla kuin Manteli (Juutinraumankatu 7). Försti on puiston reunalla länteen.
Jos rakentamisessa oikeasti on samat varusteet ja sama laatutaso, huono juttu. En väitä vastaan.
Loput hintaerosta johtunee SRV:n suuremmasta katevaatimuksesta Förstin kohdalla. Toteutuuko isompi kate vai joudutaan hintaa alentamaan, jää nähtäväksi.
Yksi hitaksen mielekkyydestä, ainakin teoriassa, on tuotedifferointi. On tontin karvalakkimalli aka hitas ja parempi malli. Tuotteen laadussa on pieni ero ja hinnassa vähän suurempi ero. Kokonaisuutena tavoitetaan laajempi asiakaskunta ja lisätään tuotteiden menekkiä, ja Jätkäsaaren tapauksessa myös alueen toteutumisen nopeutta. En tiedä miten tuo tonttien tuotedifferointi on käytännössä, kaupungin kiinteistöviraston tonttiosasto voi kertoa, jos ei ole liikesalaisuus.
Juuri nyt Jätkäsaaressa: SRV hitas-mantteli 52 m2 215 ke, vastike vuokrineen 300e, vapaa-försti 350 ke, vastike 210e. Molemmat 4 krs, noin samat näkymät, noin samat varusteet.
Lainaan itseäni tästä samasta ketjusta 28.10.2013:
“… hitastuki on … hitastontin vuokrasubventio pääomitettuna talon valmistumisaikaan. … Hitastuen suuruutta on tällä palstalla päivitelty esittämättä arviota sen suuruudesta, tai edes tapaa, millä tuen määrä voitaisiin laskea. Paremman puutteessa ehdotan seuraavaa kaavaa:
Hitastuki =
+ omatonttisen asunnon hinta
- hitasasunnon hinta
- hitastontin hinta
- asunnon laatukorjaus
- tontin laatukorjaus
- omatonttisen asunnon ylimääräiset markkinointikulut
+ hitastontin vuokrasubventio pääomitettuna talon valmistumisaikaan
- saamatta jäävä asuntolainan korkovähennys.
Oma arvaukseni on, että hitastuki 35 vuoden ajalta jää alle 100 miljoonan euron, mutta laskekoon joku paremmin.”
Kukaan ei ole tutkinut systemaattisesti HITAS-asuntoihin liittyvää tuen määrää.
Tuukka, mitä lukua itse ehdotat? Ei tämä tullut vielä aivan niin selväksi.
Se on vain luku? Eli tämä oli vanha kunnon “minun keksitty luku on parempi kuin jonkun muun keksitty luku” -jekku. Onneksi tuli tämäkin nyt selväksi.
“Jos ajatellaan että tontinvuokrat ovat 1 euro/kk/asunto-m2 liian alhaisia” Mistä tämä luku tulikaan?
Se on vain luku, joka vastaa noin 40 % korotusta nykyisiin Jätkäsaaren hitas -tontinvuokriin ja vähän suurempaa korotusta vuokra-asuntotalojen tontinvuokriin. Mikä olisi se korotus, jolla mitään subventiota ei ole? Ehkä juuri tuon verran.
Nollan euron tuki Jätkäsaaressa tarkoittaa tietysti sitä, että hitas-asuntojen joukossa saattaa olla asuntoja, joista ei olisi saanut parempaa hintaa, vaikka hinta olisi ollut vapaasti myyjän asetettavissa.
Niin, hitas on käymässä tarpeettomaksi. Esikaupungeissa se on ollut sitä jo pitkään. Tontinvuokraus tulee jatkumaan, hitaksen nimellä tai muulla nimellä, koska vuokratonteille on oma kysyntänsä. Hitaksella on tietysti jonkinlainen brändiarvo, se on joskus saanut jopa porukkaa kaduille, puhutaan lottovoitosta… vähän kuin asuntomarkkinoiden Hullut Päivät. Helsingin kaupungin asuntotuotantotoimisto on osannut aika taitavasti hyödyntää tuota brändiä, mutta nyt tuo brändi on vaikeuksissa, viittaan erityisesti Viikinmäen ja Myllypuron uudistuotannon huonoon menekkiin.
Risto,
Eli Jätkäsaaren Hitas-asunnot ovat nähdäksesi keskimäärin vähintään nolla euroa per neliö halvempia kuin vastaavat markkinahintaiset asunnot. Tuo on todellakin varovainen arvio! Tukihan ei voine olla negatiivinen yhdenkään Hitas-asunnon kohdalla. (Vaikea nähdä miten se voisi olla edes nolla. Miksi kukaan ostaisi Hitas-asuntoa jos suurin piirtein samalla hinnalla saa vastaavan vapaa-rahoitteisen asunnon?)
Oletan, että kaupungin päättäjät itse uskovat, että ainakin Jätkäsaaren Hitas-asunnot ovat selkeästi markkinahintoja edullisemmat. Mutta olisi tietysti suotavaa, että kaupunki itse yrittäisi arvioida tarkasti hintaeroa ja samalla Hitas-järjestelmän hintalappua. Jos Hitas-asuntojen hintaero markkinahintoihin nähden todella on lähellä nollaa euroa, niin järjestelmä on kai millä tahansa kriteerillä tarpeeton.
“Jos ajatellaan että tontinvuokrat ovat 1 euro/kk/asunto-m2 liian alhaisia” Mistä tämä luku tulikaan?
Miten sosiaalinen asuntotuotanto tarkkaan ottaen nostaa markkinahintoja?
Näin:
http://www.vatt.fi/ajankohtaista/kolumnit/kolumni/news_1808_id/275
Niku,
Jätkäsaaren Saukonpaadenrannassa, Lemminkäisen kohteissa, hitaksen ja omatonttisen asunnon hinnan ero taisi olla 3000-4000 e/m2. Tuo oli useita vuosia sitten (2012), ja se on suurin tuntemani ”hinnoitteluvirhe” Hitastuotannossa. Virhe siinä mielessä, että hitasalennus oli aivan tarpeettoman suuri.
Tuossa verrattiin omenoita ja päärynöitä, jotka kuitenkin erosivat toisistaan pääasiassa vain tontinomistuksen suhteen. Molemmat kohteet olivat vierekkäisillä tontilla, rantatonteilla.
Nuo mitä Markus Leijo vertaa, ja kertoo eroksi 2000-3000 e/m2, ovat nekin omenoita ja päärynöitä, ja poikkeavat erityisesti tontinomistuksen suhteen mutta varmaan muissakin suhteissa. Käsittääkseni Jätkäsaaren omatonttiset talot sijaitsevat hieman paremmin mereen ja puistoihin nähden kuin (vuokratont-tiset) hitakset. Lisäksi sääntelemättömässä tuotannossa pitäisi olla enemmän porkkanaa rakentaa kalliimmin. Tosin tuon sääntelemättömän tuotannon laatu vaikuttaa usein yllättävän vaatimattomalta.
Suurusluokka 1500 e/m2 on mielestäni hieman liikkaa. Oma arvaukseni on jotakin 0-1000 e/m2. Pointtini oli se, että tuon laskelman pitäisi perustua johonkin dataan ja data pitäisi ymmärtää ja osata analysoida.
Tuo 540 miljoonaa euron kokonaistukipotti myös liikaa. Jos ajatellaan että tontinvuokrat ovat 1 euro/kk/asunto-m2 liian alhaisia, niin 2,5 % korolla vuokrasubvention nykyarvo on 360.000 m2 x 12 kk x 1 e/m2/kk / 0,025 = 173 milj. euroa. Numerot voi valita monella tapaa. Pointtini oli se, että numeroiden pitää perustua johonkin.
Tuo 173 milj. euroa on muuten 480 e/m2, eli asuntojen kauppahintoihin ja vuokratontin tuottovaatimukseen perustuvat tukiarviot antavat noilla lähtötiedoilla aika saman tuloksen.
Tuo 10 % nykyinen kate + 540 milj. euroa tarkoittaa sitä pottia, jonka rakennusliikkeet ja kaupunki voisivat yhdessä keskenään jakaa, jos pitää paikkansa, että sosiaalinen asuntotuotanto olisi myytävissä 1500 e/m2 nykyistä korkeampaan hintaan.
” Sosiaalinen asuntotuotanto on tosiaan omiaan nostamaan markkinahintoja. Mutta vaikka Jätkäsaari on iso rakennuskohde ja sinne tulee paljon sosiaalista asuntuotantoa, Jätkäsaaren sosiaalinen asuntotuotanto on kuitenkin hyvin pieni osa Helsingin koko asuntokannasta. Näin ollen sen muuttaminen markkinaehtoiseksi ei voine laskea markkinahintoja kovin merkittävästi. Siksi arvioisin itse, että Jätkäsaaren sosiaalinen asuntuotanto menisi kyllä kaupaksi lähes nykyisillä markkinahinnoilla.”
Miten sosiaalinen asuntotuotanto tarkkaan ottaen nostaa markkinahintoja? On kai olemassa sekin vaara, että sosiaalinen asuntotuotanto ”pilaa” markkinahintatason, ja jos ostajat jäävät kyttäämään edullisia (?) hitaksia? (Kolmas lauseesi kumoaa osittain ekan lauseesi.)
Mutta iso kysymys on se, onko Jätkäsaari niin houkutteleva alue, että rakennusliikkeet ovat valmiita ottamaan riskiä? Sosiaalinen asuntotuotanto kai tasaa riskejä paitsi kaupungin, myös rakennusliikkeen kannalta.
Kaupungin sivujen mukaan “vuoteen 2030 mennessä Jätkäsaareen rakennetaan koti noin 18 000 helsinkiläiselle ja sinne syntyy noin 6 000 työpaikkaa”. Asuntoja tulee siis noin 10.000. Kun viimeksi katsoin Jätkäsaaren omatonttista asuntotarjontaa, siellä oli 57 kohdetta, joista 44 maksoi yli puoli miljoonaa. On aika haastavaa löytää Jätkäsaareen 7500-8000 asunnonostajaa, jotka ovat valmiit maksamaan yli puoli miljoonaa. Vaikka Jätkäsaaresta on tulossa varsin laadukas uusi alue, kovin tiheästi rakennettuna ja kuilumaisine katuineen ja pitkään keskeneräisenä, sen ei ole helppo pärjätä kilpailussa. Jätkäsaari ei ole mikään itsestäänselvä menestystarina.
Eli en usko, että Jätkäsaaren sosiaalinen asuntuotanto menisi kaupaksi läheskään omatonttisen uudistuotannon nykyisillä hintapyynnöillä. Jos tuo väite kiinnitetään aikojen saatossa vaihtuvaan hintatasoon, niin en usko, että Jätkäsaaren sosiaalinen asuntuotanto menisi kaupaksi läheskään eteläisen kanta-kaupungin 10-20 vuotta käytetyn asunnon keskimääräisellä hinnalla, joka siis jokseenkin vastaa Jätkäsaaren omatonttisen uudistuotannon nykyisiä hintapyyntöjä.
Risto,
Kuten Suomen Akatemian tilaisuudessa pitämässäni lyhyessä esityksessä myös suullisesti korostin, tuo 1500 euroa per neliö on todellakin “hyvin karkea arvio” eikä perustuu ekonometriseen analyysiin (hedoniseen regressioon). Tarkoitus oli havainnollistaa, minkälaisista summista sosiaalisessa asuntuotantoon liittyvissä päätöksissä on kyse. Epäiletkö, että suuruusluokka on väärin?
Toki Hitas-asuntojen hintaero markkinahintoihin nähden vaihtelee asuntokohtaisesti myös Jätkäsaaren sisällä. Ilmeisesti Markku Leijon mukaan ero markkinahintoihin on Jätkäsaaressa “parhaimmillaan” 2000-3000 euroa per neliö:
http://www.taloussanomat.fi/asuminen/2015/04/13/nailla-alueilla-hitas-asunto-voi-olla-hintapettymys/20154567/310
En ymmärrä tuota pointtiasi liittyen siihen, että rakennusliikkeet rakentavat Hitas-asunnot 10 prosentin katteella. Mitä merkitystä sillä on sen kannalta, mitä Hitas maksaa kaupungille? Kaupunki voisi rakennuttaa itse kaikki kohteet, jotka nyt kuuluvat Hitasiin, ja myydä asunnot markkinahinnalla.
Jos oikein ymmärrän, niin epäilet, että Jätkäsaaren sosiaalista asuntuotantoa ei todellisuudessa pystyttäisi myymään läheskään nykyisillä markkinahinnoilla.
Sosiaalinen asuntotuotanto on tosiaan omiaan nostamaan markkinahintoja. Mutta vaikka Jätkäsaari on iso rakennuskohde ja sinne tulee paljon sosiaalista asuntuotantoa, Jätkäsaaren sosiaalinen asuntotuotanto on kuitenkin hyvin pieni osa Helsingin koko asuntokannasta. Näin ollen sen muuttaminen markkinaehtoiseksi ei voine laskea markkinahintoja kovin merkittävästi. Siksi arvioisin itse, että Jätkäsaaren sosiaalinen asuntuotanto menisi kyllä kaupaksi lähes nykyisillä markkinahinnoilla. En toisaalta pitäisi markkinahintojen laskua tässä tapauksessa kielteisenä asiana.
Eerola ja Saarimaa ovat nyt verranneet (hedonisen regression avulla) kaupungin ARA-vuokra-asuntojen vuokria markkinavuokriin. He myös mm. osoittavat, että asukkaiden edullisen vuokran muodossa saadusta tuesta reilu viidennes menee kotitalouksille, jotka kuuluvat hyvätuloisempaan puoliskoon kotitalouksia. Asumistuki kohdistuu paljon tarkemmin pienituloisimmille kotitalouksille. Viittasin diassa 11 tähän tulokseen. Jokainen voi toki määritellä ”suurituloiset” ja ”suhteellisen hyvätuloiset” miten haluaa. (Eerolan ja Saarimaan tutkimus löytyy täältä: http://www.vatt.fi/ajankohtaista/tiedotteet/tiedote/news_3190_id/365.)
Hitas saattaa olla tehoton järjestelmä asuntojen joustavan tarjonnan kannalta, mutta silti tällainen argumentointi hymyilyttää:
Asuntomarkkinajäykkyydet ja asuntopolitiikan vaikutusten arviointi. Niku Määttänen, ETLA Asumisen tulevaisuus, päätösseminaari Messukeskus 22.10.2015
Dia 3. Motivointia
•Asuntopoliittisten ratkaisujen kustannukset usein budjetin ulkopuolella.
•Esimerkki: Helsingin Jätkäsaareen kaavoitettu 600 000 asuinneliötä. Siitä noin 60% eri tavoin hintasäänneltyä ”sosiaalista asuntotuotantoa” (esim. HITAS -ja ARA - asuntoja). • Mitä se maksaa? Hitas - ja markkinahintoihin perustuva hyvin karkea arvio: 1500 euroa per neliö eli yhteensä 540 miljoonaa euroa. – Tämä summa ei ole päättäjien pöydällä!
• Onko tämä tulonsiirto perusteltu suhteessa asuntopolitiikan tavoitteisiin?
Onko hitas niin kelvoton, että mikä tahansa kritiikki kelpaa? Tuossa on pari ongelmaa: tuollaisella 540 miljoonaa euron luku on kovin kelvoton päättäjien pöydälle. Toiseksi, tuollainen päättely on saattanut motivoida tutkimuksen tekijöitä, mutta aihetta tunteva tutkimuksen potentiaalinen lukija ei juuri motivoidu tuollaisesta laskuharjoituksesta, jossa asumistuki lasketaan kolmen luvun tulona, joista yksi luku on virheellinen.
Tuo 1500 e/m2 saattaa pitää paikkansa jonkin yksittäisen kohteen osalta, mutta useimpien Jätkäsaaren hitaskohteiden osalta tuki on paljon pienempi.
Miksi tyytyä noin karkeisiin laskelmiin? Jos haluaa laskea tulonsiirron tarkemmin, minkälaista laskentakehikkoa tulisi käyttää? Onko tämä artikkeli ja siinä kerrottu laskentasuositus tuttu?
http://www.taloustieteellinenyhdistys.fi/wp-content/uploads/2014/10/KAK32014Peltola.pdf
Tuo 540 miljoonan euron tuki (ainakin laskettuna käyvän hinnan ja hitas-hinnan erotuksena) ampuu karkeasti yli. Hitastuotannon tekevät rakennusliikkeen 10 %:n katteella. Kaupungin tärkein ja jokseenkin ainoa rooli on tontinvuokraus. Jos rakennusliikkeiltä todellakin jää saamatta sosiaalisesta asuntotuotannosta 540 miljoonan euroa kate, niin mikä mahtaa olla kate siinä 40 %:n siivussa asuntotuotannosta, joka ei ole “sosiaalista”? Vai jääkö osa tuosta 540 milj.euron summasta pois kaupungin saamista tontinvuokrista? Kuinka suuri osa ja miten se lasketaan?
Mistä tuo 1500 e/m2 on saatu? Omenien ja päärynöitten vertaaminen on sallittua ja välttämätöntäkin, kun asuntojen hintoja verrataan toisiinsa. Minkälainen laatuvakiointimalli tuottaa tuon luvun 1500 e/m2?
Entä olisivatko Jätkäsaaren “sosiaaliset” 360.000 asuinneliötä todella myytävissä tuolla lisähinnalla? Kenelle? Tai vuokrattavissa vastaavalla vuokralla? Ja ilman mitään yhteiskunnan tukea, niinkö?
Erikoista on myös laskea koko ”sosiaalisen” asuntotuotannon tuki hitaksen mukaan, vaikka hitas on vain pieni osa sosiaalista. Tuo muu sosiaalinen tuotanto saa huomattavasti suurempaa tukea kuin hitas, se täytyy myöntää.
Tuon muun sos.tuotannon tuesta: diassa 11 kerrot, että Helsingin kaupungin ARA - asunnoissa asuvat kotitaloudet saavat keskimäärin varsin suuren tuen verrattuna asumistukeen. Merkittävä osa ARA - asuntoihin liittyvästä tuesta kanavoituu suhteellisen hyvätuloisille.
Eka väite pitää mitä ilmeisimmin paikkansa, toka mielestäni ei. Itse luen Eerolan ja Saarimaan tutkimusta siten, että suurituloiset saavat vuokratuesta häviävän pienen osan.
Kaipaan näihin ekonomistien linjakkaisiin politiikkasuosituksiin paljon enemmän markkinanäkemystä ja katutason perspektiiviä. Tälläkin hetkellä kantakaupungissa postinumeroalueilla 00180, 00510 ja 00540 on myynnissä valmiita tai rakenteilla olevia hitaksia, ei tosin pienasuntoja. Jätkäsaarestakin löytyy 4 kpl, Välimerenkatu 24. Hitaksen saaminen kantakaupungista ei ole ylivoimaisen vaikeaa perheasunnon kokoluokassa.
Kaupunki on korjannut HITAS- järjestelmän puutteet! On kritisoitu tulonsiirtoa sattumanvaraisille hyväosaisille, arvontaa, joka luo pitkiä työmatkoja ja asuntojen vuokrausta. Ratkaisu on yksinkertainen: tarjotaan HInta ja TAsoSäädeltyjä asuntoja yli 6000 euron neliöhintaan, vuokratontilla. Näin siis Jätkäsaaressa, As Oy Helsingin Pablossa. Ei tarvitse arpoa eikä sijoittaja kajoa, kaikki kunnossa. Lisäksi ansaittu kate päätyy Oulun Rakennusteholle, tulevan hallituksen aluepolitiikkaa ennakoiden. Yritys myy samanlaisia asuntoja Oulussa alle 3000e/m2, tietenkin omalla tontilla.
Niku, tämä on ikivanha ketju, mutta eräs kohta siinä kaipaisi parempaa evidenssiä:
” Hitasin puolustajat vetoavat tavoitteeseen vähentää asuinalueiden eriytymistä ihmisten tulojen tai so-siaalisen taustan mukaan. On vaikea kuvitella paljon tehottomampaa tapaa tämän tavoitteen ajamiseksi. … …Rahoilla, jotka Helsinki hitas-järjestelmän vuoksi menettää, voitaisiin auttaa suoraan ongelma-alueilla asuvia kotitalouksia. Helsinki esimerkiksi antaa joillekin kouluille lisärahaa sillä perusteella, että ne ovat alueilla, joissa on paljon pienituloisia perheitä. Hitas-järjestelmän hinnalla tällainen panostus voi-taisiin kasvattaa monikymmenkertaiseksi.”
Asuinalueiden eriytyminen on iso kysymys. Mutta mikä siinä on ongelma, mitkä ovat tavoitteet ja mitkä ovat kustannustehokkaat keinot tavoitteiden saavuttamiseksi? Filosofi, arkkitehti ja yhdyskuntasuunnittelun professori Kimmo Lapintie arvostelee taloustieteen yksioikoista lähestymistapaa ilmiöön erään äskettäin Suomessa julkisuutta saaneen tutkimuksen valossa.
http://mahdollisetkaupungit.blogspot.fi/2014/09/sosiaalinen-sekoittaminen-ja.html
Kaupunkisuunnittelijoiden yhteisössä sosiaalista sekoittamista ei pidetä mitenkään huonona keinona. Eri keinot ovat toisiaan täydentäviä, eivät poissulkevia. Varmaan mikään yksittäinen keino ei riitä, ja tulokset ovat parhaimmillaan vajaita. Silti Helsingin tuloksia kai pidetään pääosin onnistuneina. Kus-tannukset ovat mitä ovat, onko joku yrittänyt laskea? Ei Kimmo niitä laske, mutta eivät ekonomistitkaan sen puoleen.
Ehkäpä HITAS-sääntely onkin hyvä asia. Se kannustaa innovointiin. Senioritaloyhdistys Aikalisä ry rakennuttaa Jätkäsaareen senioritalon. Sivuillaan kerrotaan että ’…Vain yhdistyksen jäsenet voivat hankkia asunnon senioritalosta…’. Saadaan hiukan rakoa rahvaaseen, kun jäsenkunta pidetään pienenä ettei tarvitse järjestää omia arpajaisia. No, 500e liittymismaksu ja hallituksen hyväksyntä ovat jo jonkinlainen rima.
Saapa nähdä rinnastaako kaupunki seniorin suomenruotsalaiseen. Kvartetet Victorian ajatus vain omakielisten hyväksymisestä kun taisi saada kaupungilta jo tuomion.
Monivaiheisia pelejä ihmetelleenä jää miettimään että onkohan tuollainen rajaus yhtiöjärjestyksessä myös asunnon jälleenmyynnin osalta. Silloinhan voisimme nähdä uutta. Hitaksia Jätkäsaaressa jotka eivät käy kaupaksi.
http://www.hs.fi/kaupunki/Hitas+kannattaa+kalliilla+alueilla/a1383200241140
Voihan sen noinkin ajatella. Parhailla alueilla 2500 euron ero hitaksen ja omatonttisen asunnon välillä on kohtuullinen.
Tontinvuokra tulisi tuollaisessa tapauksessa olla vähintään 3,50 euroa/kk/asunto-m2, vastaten 2 % vuokratuottoa, jos 2500 e/m2 on laatuvakioitu hintaero.
Jos tontin ja asunnon laadussa on eroa ja hintaeroa tulee myös markkinoinnissa, ja laatuvakioitu hintaero onkin vain 1500 e/m2, käytännössä tontin arvo, silloin 2 %:n vuokratuottoon päästään 2,10 euroa/kk/asunto-m2 tontinvuokralla.
Onko 2 % riittävä? Jos tuottovaatimus on 3 %, niin silloin noita tontinvuokria pitää nostaa puolella.
Saukonpaasin 4000 euron ero ei ollut tervettä. Tuollaisella hintaerolla tontin tuotoksi jää 1 %.
Mielestäni “hitastukea” voi olla korkeintaan 5-10 % asunnon hinnasta,
Hitaksen voi nähdä myös tuotedifferentoinnin näkökulmasta. Sama valmistaja tuottaa kahta melkein samanlaista tuotetta, mutta eri hintaan. VW tuottaa sekä Golfia että Skoda Octaviaa. Tuote on melkein sama, mutta hinta ei. Vaarana on tuottajan näkökulmasta, että Octavia kannibalisoi Golfia.
Sama ongelma on Helsingilläkin: Jos hitastonttien tarjontaa kovasti lisätään, se heikentää myytävien tonttien menekkiä ja kaupungin myyntituloja.
Tontinvuokrauksessa on se huono puoli, että kaupunki joutuu antamaan saman verran alennusta tontinvuokrassa, minkä asunnon ostaja menettää asuntolainan koron verovähennysetuna. Eli kaupungin antamasta 10 %:n hitastuesta vain osa menee asunnon ostajalle, osa menee valtiolle.
Tämän päivän HS:ssä apulaiskaupunginjohtaja Hannu Penttilä kertoo kuinka hänen mielestään pitäisikin nyt keskittyä Hitas-rakentamisessa kalliille alueille, joilla Hitaksien ja muiden asuntojen hintaero on järjettömimmillään. Eli kasvatetaan niiden asuntojen määrää, joissa kaikki koko mädän järjestelmän ongelmat korostuvat. Hienoa.
Niku,
” Yhteisten varojen tuhlauksen määrän yksittäisen asunnon kohdalla voi ainakin karkeasti arvioida markkinahinnan ja Hitas-hinnan erotuksena.”
Tuki vai tuhlaus, tämä ero on hyvä tehdä. Jos joku voittaa ja toinen häviää, onko se tuhlausta? Onko veroparatiisien kautta tapahtuva veronkierto tuhlausta, vai pelkästään verotukea?
Vai onko tuhlausta pelkästään se komponentti yhteiskunnan ulottuvilla olevien varojen käytöstä, joka menetetään kenenkään hyötymättä mitään?
On neutraalimpaa puhua tuesta, kun joku hyötyy. Selvyyden vuoksi: tässä kirjoituksessa analysoin pelkästään hitastukea, en tuhlausta, joka järjestelmään mahdollisesti liittyy.
Tarkkaan ottaen hitastuki on vain hitastontin vuokrasubventio pääomitettuna talon valmistumisaikaan. Ostajan hyöty voi kuitenkin olla tätä suurempikin.
Hitastuen suuruutta on tällä palstalla päivitelty esittämättä arviota sen suuruudesta, tai edes tapaa, millä tuen määrä voitaisiin laskea. Paremman puutteessa ehdotan seuraavaa kaavaa:
Hitastuki =
+ omatonttisen asunnon hinta
- hitasasunnon hinta
- hitastontin hinta
- asunnon laatukorjaus
- tontin laatukorjaus
- omatonttisen asunnon ylimääräiset markkinointikulut
+ hitastontin vuokrasubventio pääomitettuna talon valmistumisaikaan
- saamatta jäävä asuntolainan korkovähennys.
Viimeinen termi on mukana sen takia, että hitaksessa tonttia ei voi ostaa, ja samalla tietysti menetetään tonttiin kohdistuvan asuntolainan koron verovähennysetu, joka on nykyisillä alhaisilla koroilla alle prosentin tontin hinnasta, mutta voi korkeilla nimelliskoroilla nousta pariinkin prosenttiin. Hitas -asunnon omistaja ja Helsingin kaupunki menettävät tavallaan yhdessä valtiolle tuon edun. Tai toisinpäin: valtio jättää antamatta tuon edun, koska tontinvuokra ei ole verovähennyskelpoinen, vaikka tontinvuokraoikeus kovasti muistuttaa pitkäaikaista lainaa.
Kahden viimeisen termin summa menee usein lähelle nollaa, eli tontinvuokran subventio vastaa menetettyä verovähennysetua.
Lastentakaavan kaikki hinnat lasketaan hitas-asunnon valmistumisen ajankohtana, ei esim. 35 vuotta myöhemmin, ja deflatoidaan elinkustannusindeksillä nykyhetkeen. Asunnon laatu, tontin sijainti ja laatu sekä markkinointikulut ovat omatonttisella asunnolla yleensä hieman suuremmat tai paremmat kuin hitas-asunnolla.
Kuuden ensimmäisen termin summan pitäisi ”normaalioloissa” olla lähellä nollaa. Joskus se on kuitenkin paljon nollaa suurempi. Tärkein syy on siitä, että hitas -urakoissa rakennuttajan kate on maksimissa 10 %, mutta omatonttisen asunnon urakoissa kate voi olla paljon suurempi.
Rakennuttaja, usein kaupungin omistama ATT, myy asunnot hyvää hyvyyttään kohtuullisella katteella. Onhan kaupungin liikelaitokselle luontevaa tyytyä kohtuulliseen liikevoittoon. Toki hitassääntöjä voisi muuttaa ja katetta nostaa, jolloin on tosin vaarana, että asuntojen myynti venyy. Tai sitten kaikki menee hyvin, mutta jossakin toisessa blogissa nousee iso huuto, kun kaupunki myy asuntoja 30 %:n katteella. (Hitas saattaa olla tehoton, mutta Helsingin kaupungin Asuntotuotantotoimisto on tehokas.)
Hitas-asunnon rakennuttaja voi olla muukin kuin kaupungin omistama yhtiö. Tällöinkin rakennettuja tyytyy 10 %:n katteeseen. Miksi se tekee näin, jos se voisi saada parempiakin katteita? Voi olla, että tapahtuu ristisubventiota, eli saman rakennuttajan omatonttisten asuntojen ostajat osallistuvat hitastuen maksamiseen. Tällöin joudutaan kuitenkin muuttamaan teoriaa hintojen määräytymisestä. ATB:n val-litsevan opin mukaan, jota itsekin lähtökohtaisesti kannatan, asuntojen hinnat perustuvat pelkästään uudistuotannon ja olemassa olevan asuntokannan määrään, ei rakennuskustannuksiin taikka jonkun toisen työmaan pieniin katteisiin.
Hitakseen liittyvän tuen suuruus voidaan laskea uusien asuntojen hintojen avulla, jota Niku ehdottaa ja jota monet asunnon ostajat käytännössä simuloivat. Minäkin olen sitä yrittänyt. Laskentaan liittyy pal-jon oletuksia ja arvailuja. Jo viikko sitten linkitin oheisen laskentaharjoituksen, case Fenixinrinteen:
” Etelä-Hermannin 34:ää hitas -asuntoa (Fenixinrinne) havitteli 663 ihmistä.
Neliöhintojen haitari Fenixinrinteessä on 3762-5058 e/m2. Kun verrataan Fenixinrinnettä naapurissa olevaan YIT:n ”Linnunrataan”, jossa hinta omalla tontilla on 5060-8500 e/m2, niin hintaeroksi jää toki 1500-3000 e/m2. Mutta eroa voi olla laadussakin.
YIT:n Linnunradan asunnoista on myyty puolet, mutta suuri osa on saattanut mennä jollekin uusista asuntorahastoista (Ålandsbanken, Op, Tapiola, FIM, Orava…) reilulla tukkualennuksella. Silloin hintaeroksi Fenixinrinteen Hitaksiin ei jää kuin tontin hinta, jos sitäkään.”
Raflaavin esimerkki on kolmen vuoden takaa, Lemminkäisen Saukonpaasi, jossa tuli myyntiin 8000 euroa/m2 hintaisia omatonttisia asuntoja ja alle 4000 euroa/m2 hintaisia hitas -asuntoja, vuokratontilla mutta edullisella tontinvuokralla. Hintaero oli huikea 4000 euroa/m2. Lemminkäisen Saukonpaadessa tonttien laatuero hitaksen ja ei-hitaksen välillä oli pieni, sillä molemmat tontit olivat paraatipaikalla, jossa Ruoholahden kanava aukeaa merelle. Monista asunnoista oli näköala Crusellin ja Lauttasaaren silloille ja ainutlaatuinen urbaani panoraama niiden välissä ja takana.
Jätän kotitehtäväksi arvioida hitastuen suuruuden Saukonpaadessa. Noin räikeitä esimerkkejä on kuitenkin vähän, onneksi. Ne ovat skandaaleja, eikä kaupunki taikka Lemminkäinen varmaankaan kaipaa tuollaista hitakseen liittyvää julkisuutta.
Oma arvaukseni on, että hitastuki 35 vuoden ajalta jää alle 100 miljoonan euron, mutta laskekoon joku paremmin.
Tuen lisäksi hitakseen liittyy monenlaista tehottomuutta, jota voi kutsua myös tuhlaukseksi. Sen osalta minulla ei ole lisättävää siihen, mitä muut ovat kirjoittaneet, eikä arvioita tuhlauksen rahallisesta arvosta.
Olen siis samaa mieltä kuin useimmat akateemiset hitas-kriitikot, mutta näkökulmani on kuitenkin toinen. Näkökulmani on se, että asumisen tiimoilta on tukia, jotka ovat on N kertaluokkaa suurempia kuin hitastuki, ja joiden haitalliset vaikutukset ovat N+1 kertaluokkaa suurempia kuin hitaksen haitalliset vaikutukset. Ekonomistit tuntevat monet niistä hyvin. Mainitsen esimerkkinä neljä vähemmän esillä ollutta:
1) Työmatkaliikenteen verotuki maksaa joka vuosi useita satoja miljoonia euroja. Tuen haitalliset vaiku-tukset autoliikenteen lisääntymisenä ja yhdyskuntarakenteen hajoamisena ovat tämän päälle ja määrältään ehkä vielä paljon suuremmat.
2) Asukaspysäköinnin subventio on vuodessa yli 10 miljoonaa euroa, eli selvästi yli hitastuen. Tässäkin tuen päälle tulevat haitalliset vaikutukset liikkumisen vaikeutumisena ja tuottavuuden ja viihtyisyyden laskuna, määrältään ehkä vielä suuremmat.
3) Tuhansien uusien autopaikkojen rakentaminen Helsingin kantakaupungin uusille alueille, usein meren pinnan tason alapuolelle, 50.000 euron kappalehintaan. Tähänkin liittyy tukea, aiheuttamisperiaate ei toteudu, vaan joku muu kuin käyttäjä maksaa osan satojen miljoonien eurojen investointien kustannuksista. Olisiko kaikille noille autopaikoille edes kysyntää, jos ne joutuisi itse maksamaan?
4) Tämä on lähellä hitasta. Kaupunki luovuttaa tontteja ns. sosiaaliseen vuokra-asuntotuotantoon 40 %:n alennuksella käyvästä hinnasta (hitaksessa sanotaan olevan 20 %:n alennus). Rakennuttajina ovat VVO, Sato tai vastaava. Asunnot vuokrataan käyvällä vuokralla. Esimerkiksi VVO:n 31 m2 yksiö Etelä-Hermannissa maksaa 850 euroa/kk. Yhtiöt tuottavat omistajilleen, joita ovat mm. eläkevakuutusyhtiöt ja ammattiyhdistysliike, isot voitot. Tuki on huomattavasti suurempaa kuin hitastuki, ja tuki jää kokonaan rakennuttajalle.
Nuo kaikki ovat isoja asioita, ensimmäinen niistä varsinkin. Hitas on pieni asia. Kieltämättä hitas on kuitenkin itseään suurempi indikaattori Helsingin asuntopolitiikasta. Se on viehättävä ja oppikirjaan sopiva esimerkki hyvää tarkoittavasta, tehottomasta järjestelmästä.
Marko Terviöllä on hyvä hypoteesi siitä, miksi monet poliitikot ovat mieltyneet hitakseen:
http://blog.hse-econ.fi/?p=2310
Tarvittaisiin teoria siitäkin, miksi hitas ärsyttää ekonomisteja. Heikki Loikkanen syytti äskettäin hitasta jopa kaupunkirakenteen hajoamisesta.
http://www.vatt.fi/en/announcements/announcement/news_1432_id/312
Kysymys on myös estetiikasta. Hitas on kaukana ekonomistien eleganteista malleista. Apulaiskaupunginjohtaja Hannu Penttilää puolestaan miellyttää kaupunkikulttuurin rosoisuus. Ehkä hitaksen rosoisuus on pitänyt järjestelmää hengissä.
Risto,
Hitasin aiheuttama yhteisten varojen tuhlaus ei liity kalliilla alueilla pelkästään alennettuun tontinvuokraan vaan itse hintasäännöstelyyn. Ilman hintasäännöstelyä kaupunki voisi saada (tavalla tai toisella) enemmän rahaa tontteja/rakennusoikeutta myydessään. Kaupungin näin menettävät rahat menevät niille, joita onnistaa Hitas-arpajaisissa. Halvemmilla alueilla tällaista tukea ei tietysti ole. Yhteisten varojen tuhlauksen määrän yksittäisen asunnon kohdalla voi ainakin karkeasti arvioida markkinahinnan ja Hitas-hinnan erotuksena.
Palaan vanhaan aiheeseen, kun palstalla on ollut hetken hiljaista - pari päivää. Monet palstan hyvät avaukset on käsitelty loppuun, taikka niiden ansaitsema keskustelu on vain jäänyt syntymättä.
Kun katsoo ATB:n asuntopoliittisia avauksia viimeisten neljän vuoden ajalta, yksi teema on ylitse muiden: hitas on mukana 7 kertaa, otsikkotasolla 5 kertaa. Hitas onkin kummajainen, jota jokainen itseään kunnioittava ekonomisti inhoaa ja rakastaa inhota. Tällä palstalla hitas on tuomittu aiheellisin perustein.
Enää yli vuoteen hitas ei ole kuitenkaan enää herättänyt vakiokirjoittajien joukossa suuria intohimoja. Aihe on varmaan kaluttu loppuun. Toisaalta hitas-asunto on - ehkä osittain tällä palstalla esitetyn kritiikin seurauksena - lähentynyt normaalia markkinaehtoista asuntoa. On mahdoton sanoa, liittykö ilmiö suhdanteisiin vai onko se pysyvämpi, kenties hitaksen joutsenlaulua. Olen itse kirjoittanut tästä ilmiöstä toisaalla:
http://www.soininvaara.fi/2013/06/10/hitas-on-tuhottu/
Yksi hitaksen eniten väitetyistä haitoista on ”yhteisten varojen tuhlaus” liian alhaisina tontinvuokrina. Noilla rahoilla olisi saanut enemmän hyvää aikaan toisaalla, ja aiheuttamatta pahaa mieltä. Väite varmaan pitää paikkansa, mutta ollakseen merkittävä epäkohta, tuhlauksen (tulonsiirron saajan kannalta ”arpajaisvoiton”) tulee olla suuruusluokaltaan merkittävä. Arvioita hitas -tuen suuruudesta en ole huomannut. Oma arvioni on muutama miljoona euroa vuodessa, eli pisara asumisen tuen vesilasissa. Vuosien saatossa kertynyt tukisumma jäänee alle sadan miljoonan.
Juuri nyt eniten tukea saavat Jätkäsaaren hitas-asunnot, muutama satanen per asuntoneliö pääomitetun (30 vuotta) alennetun tontinvuokran muodossa. Tuskin yli 1000 euroa/m2. Valtaosa hitas-asunnoista ei käsittääkseni saa vuokrasubventiota. Uudet hitasvuokrat lienevät esikaupungeissa 2-3 % tonttien käyvistä arvoista, eli kaupunki saa riittävän hyvän tuoton. Kantakaupungin parhailla paikoilla hitasvuokrat lienevät 1-2 % tonttien käyvistä arvoista.
Ehkä kaupungilla on hyvä syy tuollaiseen? Tai sitten Helsingin kaupunki on vain liian ylpeä luopuakseen hitaksesta. Olkoon sitten niin.
Jos tontinvuokrat ovat subventoituja, niissä sijaitsevista asunnoista ollaan valmiita maksamaan enemmän kuin vastaavista käyvän tontinvuokran asunnoista. Silti Hitas-asuntoja on myymättä hyvillä paikoilla mm. Viikinmäessä ja Primulan tontilla Vallilassa.
http://www.hs.fi/kaupunki/Uusien+perheasuntojen+kauppa+hyytyi+/a1382244925228
”Jätkäsaaren 44 asunnon arpajaisiin osallistui keskiviikkona yli 1 300 ja Etelä-Hermannin 34:ää asuntoa havitteli 663 ihmistä.” Oma arvaukseni on, että osa noista asunnoista on myynnissä vielä vuoden päästä.
Hitas liittyy Helsingin kaupungin tontinluovutuksen pitkään linjaan, tontinvuokrainstituutioon. Valtaosa Helsingin vuokratonteista on ajalta ennen hitasta. Hitas on myös osa suurempaa kysymystä tontti-tarjonnasta, joka on ollut esillä ATB:ssakin, hitakseen liittyen ja myös itsenäisenä aiheena.
(Tulkitsin myös Marko Terviön hyvän kirjoituksen pysäköinnin hinnoittelusta tonttitarjonnan näkökulmasta, sillä kantakaupungin asukaspysäköintipaikat vievät maata 29 ha.)
ATB:n kirjoittajat löytävät jokseenkin aina arvostelun sijaa Helsingin kaupungin tontin luovutuksista. Aihepiiri on lähellä kaavoitusta ja sijainnin kysymyksiä. Niissä ekonomistit eivät ole enää omalla mu-kavuusalueellaan, toisin kuin vaikkapa verotuksen asuntopoliittisia epäkohtia analysoidessaan.
Tonttitarjonnan kysymykset ovat esillä myös eräässä toisessa hyvässä blogissa, Osmo Soininvaaralla. Soininvaara lukee tarkasti kaupunkisuunnittelulautakunnan esityslistat ja on lukenut hyllymetreittäin KSV:n raportteja. Hän on hallitsee kaupunkirakentamisen nyanssit paremmin kuin kukaan ATB:ssa osallinen, ja myös suuret linjat ovat Osmon heiniä. Osmon blogille antaa kaikupohjaa satapäinen valistunut ja kommentoiva yleisö.
(Sattumalta Osmo on hitaksen vankka kannattaja. Miksi, siitä kenelläkään ei ole harmainta aavistusta.)
Silti jää kaipaamaan ATB:n teoreettista selkeyttä kaavoituksen ja tonttitarjonnan sameisiin kysymyksiin, selvästi rajattuja ja huolellisesti taustoitettuja avauksia Helsingin asuntopolitiikan ongelmiin.
Tonttitarjonnan puolella on isoja ja vaikeita kysymyksiä, kun Helsingillä on luovutettavana 10 vuoden aikana monen miljardin arvosta tontteja. Tontinluovutukseen liitetään useita keskenään ristiriitaisia tavoitteita: fiskaalinen hyöty, kaupunkikuvalliset, toiminnalliset, sosiaaliset ja muut asemakaavan tavoitteet, kilpailun edistäminen rakennusalalla, toteutuksen sujuvuus, uusien kaupunginosien maine jne. Sosiaalisia tavoitteita ovat mm. sosiaalinen sekoittaminen ja kaikissa kaupunginosissa vaadittu ”kohtuuhintaisen asumisen” 60 %:n osuus.
Noita tavoitteita sitten toteutetaan arkkitehtikilpailuin, tontinluovutuskilpailuin, varaamalla tontit hyvissä ajoin etukäteen ja niputtamalla useita tontteja samalle rakennuttajalle monentyyppistä asuntotuotantoa varten, joskus harvoin myös huutokaupalla. Kyllä tuossa keitoksessa on tilausta hyville uusille ajatuksille, jotka voivat tuottaa veronmaksajille satojen miljoonien hyödyn.
“Että näin tällä kertaa:
http://www.soininvaara.fi/2012/08/31/vuokra-hitas/
“Tuo Hitas sääntely on tuottanut kaupungille kokonaisuudessaan paljon hyvää, mutta on siinä ongelmansa.”
Tämän väitteen tueksi löytyy varmaankin paljon tutkimustuloksia?”
Kappas, jos olisin huomannut tämän jo alkuviikosta, olisin ehkä ottanut aiheen keskiviikkona kuntatalolla puheeksi, kun Osmo sattui hetkeksi saman pöydän äärelle. No, laitoin ainakin kommentin tuonne blogiin.
Että näin tällä kertaa:
http://www.soininvaara.fi/2012/08/31/vuokra-hitas/
“Tuo Hitas sääntely on tuottanut kaupungille kokonaisuudessaan paljon hyvää, mutta on siinä ongelmansa.”
Tämän väitteen tueksi löytyy varmaankin paljon tutkimustuloksia?
“Entä jos tätä nuorten aikuisten asunto-ongelmaa yritettäisiin ratkoa ”vuokra-Hitasilla”, omakustanteisella, täysin subventoimattomalla vuokra-asunnolla, jonka vuokra johdettaisiin noista omistushitas-asuntojen pääoma-arvoista.”
Täysin subventoimattomalla? Eli vuokrat olisivat alle markkinavuokrien, mutta mitään subventiota ei olisi?
Tämä taitaa olla aika yleinen ilmiö. Kaikkien asuntojen hintojen pitäisi olla alhaisia, paitsi juuri sen oman asunnon. On todella mukavaa saada asunto halvalla, mutta kukapa hullu nyt haluaisi myydä oman asuntonsa halvalla!
Lisäksi on kai selvää, että HITAS-järjestelmässä on eroja enimmäishinnan määrittelyssä johtuen indeksien muutoksista tms. Nämä ovat vain lisäsyitä, miksi järjestelmä tulisi lakkauttaa.
Minusta oli outo väite, että näitä tonttivuokria ei muka voisi vertailla tai että se olisi erityisen työlästä. Esimerkiksi tämän linkin takaa löytyy asiakirja, josta käy epäsuorasti ilmi, että nämä asiat kyllä tiedetään.
http://www.hel.fi/static/public/hela/Kiinteistolautakunta/Suomi/Esitys/2011/Kv_2011-12-15_Klk_23_El/832F78AB-FF83-43C3-8024-DF663DE33C8B/Lausunto_kaupunginhallitukselle_valtuutettu_Pauli_.html
Esimerkiksi:
“Selvyyden vuoksi on syytä todeta, että kaupunginvaltuusto päättää ennen tonttien luovuttamista vahvistaa tonttien vuokrausperusteet, jotka sisältävät Hitas- ja sääntelemättömien tonttien vuokrat. Mainituissa päätöksissä ovat nykyisen käytännön mukaan Hitas-tonttien vuokrat olleet noin 20 – 30 % edullisempia kuin sääntelemättömien tonttien vuokrat. Esimerkiksi Arabianrannassa hintaero on ollut noin 25 % ja Kalasatamassa noin 20 %. Sääntelemättömien tonttien vuokraaminen on käytännössä vähäistä, eikä kaikkiin vuokrausperusteita koskeviin päätöksiin tämän vuoksi sisälly välttämättä niiden vuokria. ”
Tai:
“Hitas-rajoitusten päättyessä 30 vuoden kuluessa asunto-osakeyhtiön viimeisen rakennusvaiheen valmistumisesta tontin maanvuokra korotetaan samalle tasolle kuin vuokraushetkellä vallinneen käytännön mukainen sääntelemättömän tontin vertailuvuokra, joka on tontin vuokraushetkellä 10 - 30 % korkeampi kuin Hitas-tontille määritelty maanvuokra.”
Kai noiden prosenttien täytyy perustua joihinkin lukuihin, joten ne ovat siis lausunon kirjoittajan tiedossa.
Toinen asia, mikä HITAS-asioissa ihmetyttää, on se, että asiasta kysytään virkamiehiltä. Miksi toimittajat eivät laita kaupunginvaltuutettuja ruutuun selittämään, miksi he kannattavat järjestelmää? Äänestäjä-veronmaksaja voisi sitten tehdä omia päätelmiään.
Korjauksena äskeiseen. Ei taida enää näkyä mainoksia tuolla välissä, joten sittenkin jo kohdasta 28:00 eteenpäin.
http://www.katsomo.fi/?progId=119401
Kannattaa katsoa kohdasta 34:40 eteenpäin:
http://www.katsomo.fi/?progId=119401
Tänään tuli arpalipun tulos kotiin:
http://valmismaa.blogspot.com/2012/04/jos-et-voi-voittaa-heita-liity-heihin.html
Kysymys lienee niin simppeli, ettei oikein kehdata vastata. Tuukan mainostamasta “hullu juttu” (sic!) tv-ohjelmasta voit lukea (kohta 5 min . alusta) että Arabianrannassa ero markkinahintaisen ja HITAS- asunnon välillä on n. 1000 euroa/m2 (vuokratontti pääomittaen). Tyypillisessä kerrostalossa tuo tekee n. 3.000.000 euroa. Tuon summan kaupunki olisi saanut lisää jos olisi huutokaupannut tontin. Olisi tullut kipeään tarpeeseen vanhustenhuoltoon tms. sensijaan että arvotaan hyväosaisille.
“”Miten saada Hannu Penttilä (ja Mika H) ymmärtämään, että Hitas todellakin maksaa ihan oikeata rahaa kaikille helsinkiläisille? “”
Kokeiles jos osaisit perustella asiasi numeroilla. Helppoahan tuo on laskea vai mitä?!
Tuukka,
kiitos linkistä. Hitas on niin kallis vitsi, että minua ei enää naurata.
Miten saada Hannu Penttilä (ja Mika H) ymmärtämään, että Hitas todellakin maksaa ihan oikeata rahaa kaikille helsinkiläisille? Minulta loppuu kohta rautalanka. Luulisi kaikkien ymmärtävän, että parhailla paikoilla olevat Hitas-asunnot menisivät edelleen kaupaksi samalla hinnalla vaikka kaupunki nostaisi Hitas-yhtiöiden tontinvuokraa aika reippaastikin. Tai vaihtoehtoisesti kaupunki voisi pitää tontinvuokrat nykyisellään ja myydä edes itse rakennuttamansa Hitas-asunnot vähän kovempaan hintaan. Niin tai näin, kaupunki menettää nyt selvää rahaa näihin vaihtoehtoihin verrattuna. Tietty kaupunki voisi saada vielä paljon enemmän rahaa luopumalla hintasäännöstelystä kokonaan, mutta epäilemättä tämän selittäminen on jo aika toivotonta.
Hannu Penttilä – joka on siis Helsingin kaavoituksesta ja asuntopolitiikasta vastaava johtaja - antoi tuossa myös ymmärtää, että joko annamme rakennusyhtiöiden tehdä suuria voittoja tai sitten säännöstelemme asuntojen hintoja. Vaihtoehtoa, että kaupunki yrittäisi ottaa kaavoitetun maan niukkuuteen perustuvat voitot itselleen, hän ei tuntunut tunnistavan lainkaan. Tämä herättää kysymyksen siitä, mistä lähtökohdista kaupunki toimii rakennusliikkeiden kanssa.
Eilen tuli mielenkiintoinen YLE:n ohjelma asumisesta, mm. HITAS-järjestelmän hienoudesta. Toivon todella, että kyseessä on satiiri. Jos on aikaa, kannattaa katsoa ensimmäiset n. 15 minuuttia:
http://areena.yle.fi/ohjelma/419342
Apulaiskaupunginjohtaja Penttilä:
“Ei veronmaksajat käytännössä maksa HITAS-asukkaille mitään tukea.”
Löytyy about kohdasta 4.32.
Mika.H.:
Jos tontin vuosivuokra olis 3%, niin tuhlattasko sit yhteisiä varoja? Eli siis millä perusteella just 4% on se oikee markkinavuokra?
Jos HITAkset ei oo markkina-asuntoja halvempia, niin miten sä selität sen, että jengi jonottaa niitä ihan innoissaan?
Nyt on professorin uskottavuus mennyt lähelle nollaa.
JOS ei edes ymmärretä mikä on vuokraamisen ja myymisen ero niin ollaan kyllä talousasioissa niin lähellä pohjaa kuin on mahdollista.
Rautalankaa.
HITAS = Helsingin kaupungin VUOKRAtontille millä tahansa rahoitusmuodolla rakennettu kiinteistö, josta yhtiövastikkeen yhteydessä maksetaan tontin VUOKRAA!
Rakennusoikeuksien MYYMISTÄ ei tuossa tapahdu. Rakennusoikeuksien VUOKRAAMISTA tapahtuu.
Tontin vuosivuokra on laskennallinen markkina-arvo(!!!) x 4%. Yhteisiä varoja ei tuossa siis tuhlata. HITAksien ostajien varoja tuhlataan kyllä.
“Edullisuus” tarkoittaa siis sitä, että ostetaan kerralla VAIN rakennus ja tontti VUOKRAtaan. Hitas on siis yhdistelmä omistamista ja vuokraamista.
Olen järkyttynyt professorin kirjoituksesta.
Artturi:
“Mitenkähän niiden viereisten kiinteistöjen arvosta putsataan esiin se maanomistajasta riippumaton arvo?”
Tontin arvot perustuisivat ympäröivien tonttien kauppahintoihin. Jos puhtaita tonttikauppoja ei tehdä, täytyisi tontin arvo jotenkin arvioida vähentämällä koko kiinteistön (tontti + rakennus) kauppahinnasta rakennuksen arvo. Helpoin tapa olisi vähentää kiinteistön arvosta rakennuksen rakennuskustannukset. Ei tämä “oikeaa” arvoa tuota, mutta varmaankin aika hyvän tuloksen.
Tulos on epätäydellinen, mutta minusta tällainen järjestelmä on parempi verrattuna siihen, että sama määrä rahaa kerättäisiin maan vuokratuloina tai kunnallisveron muodossa. Kaikkiin verotuksen muotoihin (ml. tuloverotus) liittyy veropohjan mittaamisongelmia.
Johannes Hidén kirjoitti:
23.2.2012 18:38
“Yhteiset varat eivät ole kenenkään omaisuutta, joten niiden tuhlaaminen ei ole keneltäkään pois.”
Vitsailet kai?
En vitsaile!
Tämä periaate löytyy vihreästä kirjasta, jonka kannessa lukee Suomen Laki!
Jos halutaan mennä historiassa taaksepäin, niin tarina alkaa: Jo muinaiset roomalaiset….
Tämä sama periaate koskee myös monia tänne kirjoittavia “tieteilijoitä”.
Kansantaloustieteen professori maksaa suomalaisille veronmaksajille 100.000€ per vuosi. Miten suomalaisten hyvinvointi lisääntyy tästä panoksesta? Kenellä on oikeus laskea hyödyt. sekä tarvittaessa antaa professorille kenkää?
“Yhteiset varat eivät ole kenenkään omaisuutta, joten niiden tuhlaaminen ei ole keneltäkään pois.”
Vitsailet kai?
Yksinkertaistetaan esimerkin vuoksi todellisuutta unohtamalla mm.
vuokramarkkinoiden merkitys, ja oletetaan, että kaupunkilaisella on
valmius maksaa asunnostaan keskimäärin 100 rahayksikköä, ja
kaupungissa on 100 asuntopinta-alayksikköä asukasta kohden. Jos
hitas-arpajaisissa voittanut saa 100 rahayksiköllään 110
pinta-alayksikköä, muille jää jaettavaksi enää 90 pinta-alayksikköä,
josta hinta voi kuitenkin tiukentuneesta tarjonnasta johtuen olla sama
100 rahayksikköä. Toisin sanoen sikäli kuin sääntelyllä on ylipäätään
merkitystä ja hitas-asunnon ostaja saa ostettua asuntonsa halvemmalla
kuin mitä markkinoilla olisi oltu siitä valmiita maksamaan, ostaja
nauttii edusta. Hitas-osakas siis hyötyy ja muut joutuvat tyytymään
vähempään.
Chris-Marie jätti tämän asian huomioimatta HS:n 18.2. kirjoituksessaan, jossa kyseenalaisti väitteen yhteiskunnan tuesta - vaikka tällä sivulla toki toikin kyseisen mahdollisuuden esille. Itse olen skeptinen sen suhteen, ettäkö selvästi edullisilta näyttävät Hitasit olisivat rakennuslaadultaan samassa määrin huonompia. Rakentamisen virheitä ja puutteita voi esiintyä kaikissa taloissa.
Yhteiset varat eivät ole kenenkään omaisuutta, joten niiden tuhlaaminen ei ole keneltäkään pois.
Kun tätä lukevat ihmiset ovat todennäköisesti istuneet M [M on mahtava luku] tuntia kansantaloustieteen tunneilla, niin onko kukaan koskaan törmännyt kahteen roomalaisen oikeuden peruspilariin:
1. Omistusoikeus
2. Sopimukset on pidettävä
Minulla ei ole oikein mitään havaintoa näistä kahdesta pilarista, joita ilman oppituolia nimeltä kansantaloustiede ei olisi olemassa.
Tai on minulla yksi havainto, Hetemäen veroraportissa käytettiin kymmeniä sivuja sen todistamiseen, ettei asuntojen omistusoikeudella ole merkitystä.
Chris-Marie Rasi:
“Tällaisissa oloissa kunkin ajankohdan korkeimman monopolihinnan periminen asumistonteilta (kysyntäkäyrän vasen yläpää) johtaisi huomattaviin tulonjako- ja varallisuusvaikutuksiin.”
Niin johtaisi. Sehän nimenomaan on tavoitteena. Menee toistoksi mutta menköön. Nykyään kaupunki usein myy maan alle markkinahinnan. Vapaarahoitteisen asumisen tapauksessa tästä hyötyy ainoastaan ensimmäinen ostaja. Jos tämä on rakennusliike tai rakennuttaja niin rakennusliike hyötyy. Kukaan tontille muuttavista ihmisistä ei hyödy. Heidän asumiskustannuksissaan ei näy millään tavalla se, että tontti on myyty alihintaan. Kaunpunki siis myy meidän kaikkien helsinkiläisten veronmaksajien omaisuutta alehintaan rakennusliikkeelle. Miksi tällainen varallisuuden siirto on toivottavaa?
Vaihtoehto: Myydään tontti markkinahintaan. Lasketaan rahoilla kaikkien helsinkiläisten veronmaksajien veroja (tai parannetaan palveluja). Nykytilanteeseen verrattuna rakennusliike siis häviää, kaikki helsinkiläiset maksavat vähemmän veroja (tai saavat parempia palveluja) ja tontille tulevien asukkaiden asumiskustannukset ovat samat kuin nykytilanteessa. Eikö tällainen varallisuuden siirto ole toivottavaa?
Näyttää siltä, että ihmisten on vaikea ymmärtää sitä, että tonttien luovutus alle markkinahintojen ei välttämättä alenna tontille asumaan tulevien ihmisten asumiskustannuksia. Joissain tapauksissa näin toki käy, mutta silloinkin yleensä ainoastaan ensimmäinen ostaja hyötyy, koska asunnon voi myydä tai vuokrata eteenpäin markkinahinnalla. Miksi kukaan myisi omaisuuttaan alemmalla hinnalla kuin siitä saisi? Kukaan ei kai ajattele, että loistoauton arvonnassa voittanut myisi auton halvalla eteenpäin vain siksi, että on sattunut saamaan sen halvalla. Miksi asunnot olisivat erityistapaus?
Asumiskustannusten alentaminen pysyvästi onnistuu tonttien alennusmyynnillä vain, jos asunnon jälleenmyyntihintaa tai vuokraa säännellään ja valvotaan. Tästä politiikasta on kuitenkin vain huonoja kokemuksia, syntyy lukitusvaikutus, valvonta on vaikeaa ellei mahdotonta jne.
Tuukka Saarimaalle ja Mikko Mustoselle:
Ennen kuin puhutaan maan markkinahinnasta ja markkinavuokrista pitäisi katsoa miten markkinat toimivat ylipäänsä ja voivatko ne edes toimia koskaan kovin hyvin sellaisessa hyödykkeessä kuin rakennusmaa?
Kaupungilla on kaavoitusmonopoli ja se voi käytännössä määrätä kaavoitus, myynti-ja vuokrauspolitiikallaan maan hinnan. Muita tonttimaan tarjoajia on hyvin vähän ja niidenkin tarjousten arvoon kaupunki vaikuttaa oleellisesti toimenpiteillään. Kilpailullisia tonttimarkkinoita ei ole Helsingissä. Siksi ei oikein voi puhua maan markkinahinnasta, pitäisi puhua monopolihinnasta.
Tällaisissa oloissa kunkin ajankohdan korkeimman monopolihinnan periminen asumistonteilta (kysyntäkäyrän vasen yläpää) johtaisi huomattaviin tulonjako- ja varallisuusvaikutuksiin. Perushyödykettä kuten asumista verotettaisiin huikeasti, kun taas keskustan palvelujen tuottajat saisivat kunnallisveroa maksamatonta, halvempaa työvoimaa, joka tosin entistäkin suuremmassa määrin asuisi kehyskunnissa hyödyntämättä Helsinkiä tonttivuokravastikkeillaan. Koska liiketilojenkin vuokrat nousisivat tuon politiikan seurauksena, on vaikea sanoa olisiko lopputulos edullinen vai haitallinen keskustan palveluille.
On totta, että matala maanvuokra on erinomainen sijoittajalle, joka vuokraa asunnon markkinahintaan. Hitas-omistajilla tätä etua ei juuri ole sillä ainakin 1978-2009 vuokratut hitas-tontit maksavat korkeaa maanvuokraa. Etua tulee vain niille harvoille, jotka ovat onnistuneet ostamaan esim. 10 vuotta hintaleikatun hitaksen keskustasta tai sen ympäriltä. Tällöin vuokra on korkea suhteessa asunnon hintaan vastikemaksun jälkeenkin. Lisäksi hitaksissa on vahva lukitusvaikutus, jota riskiä ei tavallinen ihminen kovin hyvin pysty kantamaan. Siihen pystyy paljon helpommin sijoittaja.
Tuukka Saarimaa: Ok, jos se tehdään noin, eli että tontin arvoa proxytetään viereisten tonttien arvolla, niin sitten sen tontin arvon parantaminen kannattaa.
Mitenkähän niiden viereisten kiinteistöjen arvosta putsataan esiin se maanomistajasta riippumaton arvo? Jos nyt vaikka on maapläntti, jolle rakentaa kioskin, niin sen arvo on summa alkuperäisestä maan arvosta, kioskista ja sen infon arvo, että pläntille kannattaa rakentaa kioski.
Jotain ongelmia voi tulla, jos viereiset tontit on erilaisia keskenään, mut ainakaan kannustimet ei mee reisille. (Paitsi jos tontin arvon nostaminen nostaa kans viereisten tonttien arvoa. Esim. jos vaikka huomaa, että hei tällä rantatontilla on kaiken tän kuonan alla hiekkaranta, nii voi kuvitella, että viereisillä rantatonteilla on sama tilanne. -> ei kannata ettiä hiekkarantaa kuonan alta.)
Artturi:
“No mulla oli mielessä, että jos verotetaan sitä maapohjan arvoo, niin sit ei kannata tehdä juttuja mitkä nostas sitä maapohjan arvoo ja näin maapohja jäis arvottomammaks ku ilman veroo ja samalla tietysti epäoptimaaliseks.”
Jos maan arvo tai verotusarvo mitataan niin, että se ei riipu maalla sijaitsevista rakennuksista, tai yleisemmin maanomistajan toimista, niin tätä ongelmaa ei synny. Näin tehdään Suomessa, vaikkakin hieman huonosti. Eli esimerkiksi Helsingin keskustassa olevan tontin verotusarvo ei riipu siitä, onko tontilla omakotitalo vai kerrostalo (ellei kaupunki ole nimenomaisesti määrännyt, että tontilla saa olla ainoastaan omakotitalo). Tontin verotusarvo määräytyy “lähistöllä” tehtyjen tonttikauppojen perusteella. Näin verotusarvo heijastelee tontin arvoa sen parhaassa tai tuottavimmassa käytössä, jolloin maanomistajalla on nimenomaan kannustin rakentaa tontille juuri se parhaan tuoton antava rakennus tms.
Jos sijoitusajatuksena on omistaa asuntoja ja vuokrata ne eteenpäin, matala maanvuokra on erinomainen asia. Omistajalle. Eikä se hyödytä vuokralaista. Joka maksaa markkinavuokran ja vielä sijoittajan lisätuoton veroissaan. Eikö totta, rouva Rasi?
Tuukka:
No mulla oli mielessä, että jos verotetaan sitä maapohjan arvoo, niin sit ei kannata tehdä juttuja mitkä nostas sitä maapohjan arvoo ja näin maapohja jäis arvottomammaks ku ilman veroo ja samalla tietysti epäoptimaaliseks.
Tää nyt on vähän tällasta pilkun viilausta. Mä en siis yritä tässä nyt osoittaa miten kiinteistövero on huono tai mitään. Mua vaan kiinnostaa sen toiminta.
Artturi: Varmaan maan vuokraaminen ja kiinteistövero ovat tietyissä tapauksissa ekvivalentteja. Minusta kiinteistövero vie voiton, koska kunta ei määritä kiinteistöjen verotusarvoja, jolloin joitain kiinteistönomistajia ei voida suosia. Lisäksi mitä enemmän kaupunki omistaa maata, sitä vaikeampaa on arvioida markkinavuokria ja -hintoja, koska kauppaa ei käydä. Minusta maanarvon verottaminen on aika lähellä tuota kuvaamaasi veroa, joka ei vaikuta maanomistajan kannustimiin. Vai miten ajattelit, että vero vaikuttaa optimaaliseen maankäyttöön?
Helsingin maanomistuksesta muuten löytyy tietoa täältä (s. 13):
http://www.hel2.fi/tietokeskus/julkaisut/pdf/11_12_16_Tilastollinen_vuosikirja.pdf
Helsinki siis omistaa 62 % maa-alastaan. Outoa on se, että Helsinki omistaa muiden kuntien alueelta aika paljon maata (63 km2). Miksi?
Helsingin kaupungin ja kaikkien muidenkin kuntien maanomistus tulisi kartoittaa. Lisäksi tulisi laatia verotukiraportin kaltainen laskelma siitä, kuinka paljon vuokratuloja kunnat menettävät, jos/kun vuokrat on alle markkinavuokrien. Tämä tulisi aina julkaista ja käsitellä yhdessä kunnan budjetin kanssa. Vain näin saataisiin oikea hintalappu tälle politiikalle ja sitä voitaisiin verrata muiden palveluiden kustannuksiin.
Chris-Marie Rasi:
“Noin ylipäänsä en näe syytä miksi kaupungin pitäisi kyniä asukkailtaan täysi markkinahinta tontista, olivat ne sitten entisiä aravia tai hitaksia tai muita. ”
Ehkäpä siksi, että kaikki helsinkiläiset maksavat sitten korkeampia veroja tai saavat huonompia palveluja, kuten Niku tuossa kirjoituksessa yrittää selittää. On järkevämpää ottaa maasta markkinahinta ja käyttää korkeaa kiinteistöveroa, kuin verottaa työtä kunnallisverolla.
Jos taas kaupunki myy tai vuokraa tontteja alle markkinahinnan, eikä myyntihintaa säännellä, tuki jää ensimmäiselle onnekkaalle. Mitä järkeä tässä on?
Kaupunki itse väittää että hitas-tonttien maanvuokra on alempi, että siis tuki tulee tätä kautta. Tosin tuo pätee vain jossakin Arabianrannassa ja ehkä tulevassa Kalasatamassa. Eli siis näiltä alueilta saattaa löytyä markkinahintainen omistustalo kaup. vuokratontilla, joka maksaa korkeampaa vuokraa kuin samalta alueelta löytyvä hitas-talo. Vuosina 1978- 2009 vuokratuilta tonteilta en ole läytänyt mitään todistetta alemmasta maanvuokrasta, päinvastoin hitakset maksavat kauttaaltaan paljon korkeampaa maanvuokraa kuin esim. 1950-60-luvun aravat. Vasta kun viimemainittujen maanvuokrasopimuksia uusitaan, nousevat ne vähitellen sille tasolle kuin hitas-yhtiöt maksavat jo nyt.
Periaatteessa toinen tuen lähde voisi olla uuden hitas-asunnon halvempi hankintahinta. Hinnan kaupunki määrittelee niin, että se asettaa jonkin sopivaksi katsomansa neliöhinnan ja vuokraa maan sitten grynderille, jonka katsoo rakentavan tuohon hintaan parasta laatua. Laatu on tietenkin arava-tasoa. Heikommat materiaalit ja kustannuksia vähentävät muut ratkaisut laskevat neliöhintaa helposti 1000€/m2 ja se ettei tontti sisälly hintaan helposti toisen mokoman. Hitas ei siis ole todellisuudessa niin halpa kuin miltä näyttää, mutta suuressa asunnon tarpeessaan ihmiset ovat aika sokeita hinnalle eivätkä ajattele asioita 30 vuoden päähän. Ja kaikki uudet hitakset eivät ole menneet edes kaupaksi.
Noin ylipäänsä en näe syytä miksi kaupungin pitäisi kyniä asukkailtaan täysi markkinahinta tontista, olivat ne sitten entisiä aravia tai hitaksia tai muita. Otettakoon markkinahinta liiketonteilta. Kaupunki tarvitsee veronmaksajia eikä niitä kannata ajaa naapurikuntiin.
Kasimir,
Olisi tosiaan mielenkiintoista nähdä laskelma hitasin kokonaiskustannuksista. Minun tietääkseni sellaista ei ole olemassa.
Tästä Helsingin kiinteistöviraston dokumentista (ks. http://urly.fi/OD) päätellen Helsingin virallinen doktriini on, että hitas-asuntoihin ei liity kaupungin tukea! Tässä suora lainaus (sivulta 2): ”Hitas-asunnot ovat vapaarahoitteista tuotantoa, eikä niiden ostamiseen liity kaupungin tai valtion tukea.”
Toisaalla (sivulla 1) samassa dokumentissa todetaan, että ”Hitasin tarkoituksena on tarjota ostajille kohtuuhintaisia ja niiden tuotantokustannuksiin perustuvia omistusasuntoja”.
Hyvillä alueilla hitasasuntojen myyntihinnat ovat tunnetusti selvästi alle markkinahintojen. Esimerkiksi Helsingin asuntotuotantotoimisto (ATT) saisi omista hitas-asunnoistaan paljon kovemman hinnan myymällä ne eniten tarjoavalle. Ilmeisesti kaupungin päättäjät eivät myönnä tai ymmärrä että Helsinki menettää tässä selvää rahaa.
If you can’t beat them, join them! Maanantaina on taas arvonnan aika. ATT (www.att.fi) arpoo Viikinmäestä Hitas-talon asunnot. Kaikki vaan mukaan. Hyviä kämppiä omaan käyttöön ja erityisesti sijoitusasunnoiksi. Vuokratason kun on VVO sillä seudulla jo naulannut komean korkeaksi.
Onko HITASin kustannuksista tehty mitään euromääräisiä laskelmia? HITAS -järjestelmän suosio perustuu nähdäkseni siihen, että ihmiset eivät tajua sen todellisia kustannuksia. Konkreettiset summat auttaisivat ihmisiä ymmärtämään järjestelmän järjettömyyden.
Tuukka: Entä jos ne vuokrasopimukset olis sellasia, et ne solmittas pitkäks ajaks, mutta sidottas jotenkin siihen alkuperäiseen maapohjan hintaan + vastaavan maan yleiseen hintakehitykseen?
Tai jos ne olis vaan lyhyitä vuokrasopimuksia?
No toisaalta ehkä ne vuokrasopimukset olis sit käytännössä sama asia ku kiinteistövero.
Noissa molemmissa on ehkä sellanen ongelma, että poliitikoilla on houkutus aina ulosmitata panostukset maahan, ku palveluntarjoajan vaihtaminen ei oikein tuu kysymykseen, jos nyt vaikka rakentaa kerrostalon.
Nillittäsin muuten vielä vähän tuosta maan tarjonnan joustamattomuudesta: maan tarjonta ei oo joustamatonta. Tai ok on se, jos ajattelet maata neliömetreinä, mutta jos ajattelet sitä resurssina, jota voi käyttää erilaisessa tuotannossa, niin sehän voi vaihdella ihan jonkin verran.
Esim. nyt vaikka kaivosmaata on aika paljon enemmän tarjolla, jos sen mineraaliesiintymän löytäjä saa pitää osan sen esiintymän taloudellisesta voitosta.
Sellanen systeemi ei olis varmaan hyvä, joka poistas kannustimet keksiä / löytää maalle parempaa käyttöä.
Tässä vähän pohdintaa Artturin nostamaan vuokraaminen vs. kiinteistövero -asiaan.
Minusta maan vuokraaminen etenkin pitkillä vuokrasopimuksilla on ongelmallista siksi, että se käytännössä estää tehokkaan ja oikeudenmukaisen tavan rahoittaa paikallisia julkisia palveluja. Vuokraamista paljon parempi vaihtoehto on myydä maa markkinahintaan (tai vaikka alihintaan jos ensimmäistä ostajaa todella halutaan suosia jostain käsittämättömästä syystä) ja kerätä kaupungille tuloja maan arvoon perustuvalla kiinteistöverolla. Jos kaupunki esimerkiksi parantaa palveluita joillakin alueilla, vaikkapa rakentamalla metron, voidaan metron rakentaminen osittain rahoittaa kasvavilla kiinteistöverotuotoilla, koska paremmat kulkuyhteydet nostavat alueen maan arvoa. Näin ollen hyötyjä maksaa -periaate toteutuu paremmin kuin vaikkapa kunnallisverolla. Tontin vuokrat sen sijaan eivät mukaudu uusiin palveluihin ennen kuin vuokrasopimus joskus pitkän ajan kuluttua uusitaan. Tällöinkin kaupungin voi olla erittäin vaikea nostaa tontin vuokrat markkinavuokrien tasolle, kuten viimeaikaisesta julkisesta keskustelusta nähdään Herttoniemen osalta. Tietysti kiinteistövero toimii tältä osin vuokraamista paremmin vain, jos tonttien verotusarvoja päivitetään tiheästi ja verotusarvossa huomioidaan sijainti mahdollisimman tarkasti. Näiltä osin nykyinen tonttien verotusarvojen laskeminen ei ole niin hyvin toteutettu, kuin se voisi olla.
Maan arvoon kohdistuvalla kiinteistöverolla ei ole vaikutusta maanomistajan päätöksiin maankäytön suhteen, koska maan tarjonta on täysin joustamatonta. Juuri siksi se on niin hyvä vero. Periaatteessa, jos vero on todella suuri, sillä voi olla varallisuusvaikutuksia, jotka voivat muuttaa maanomistajan käyttäytymistä. Rakennuksiin kohdistuva kiinteistövero sen sijaan on vääristävä vero, koska sillä verotetaan tuotannontekijää, jonka määrä ei ole fiksattu.
Yksi tärkeä syy Helsingin harjoittamaan politiikkaan on varmaankin se, että maanvuokratuloja ei lasketa kunnan tuloksi verotuloihin perustuvaa valtionosuuksien tasausta laskettaessa. Sen sijaan kiinteistövero lasketaan. Käytännössä tämä on tarkoittanut sitä, että n. 37 prosenttia Helsingin kiinteistöverotuotosta (ja kunnallisveron ja yhteisövero-osuuden) on kierrätetty muille kunnille (järjestelmässä tasausrajan alapuolella oleville) korkeampina valtionosuuksina. Vuokratulot Helsinki voi pitää täysimääräisenä. Nyt kiinteistövero ilmeisesti poistetaan tästä tasausjärjestelmästä, joten tätä kannustinta maan vuokraamiselle ei enää ole. Tämä kannustin ei kuitenkaan mitenkään liity siihen, miksi Helsinki vuokraa maata alihintaan.
Maan arvonnousun saa vissiin ulosmitattua kaupungille joko kiinteistöverolla tai sit omistamalla maat ja vuokraamalla ne eniten tarjoavalle. Onks sillä väliä kumman valitsee? Vuokraamisen ongelma tuntus olevan se, että se sitoo paljon kaupungin omaisuutta maahan ja toisekseen sit ku maalle rakennetaan jotain, niin miten se vuokra määritellään järkevästi?
Onks kiinteistöverossa mitään tällasia vastaavia ongelmia? Tekeekö se maan kehittämisestä ja rakentamisesta niin kannattamatonta, että kokonaistaloudellisesti järkevät arvoa nostavat teot jää tekemättä?