Uusien asuinalueiden rakentaminen Länsisatamaan ja Kalasatamaan saattaa nostaa asuntojen hintoja Helsingin kantakaupungissa - jos oikein hyvin käy.
Tavarasatamien siirryttyä Vuosaareen Helsingin kaupunki kaavailee tilalle uusia asukkaita: Kalasatamaan 17000, Jätkäsaareen 15000 ja Hernesaareen 4000. Helsinginniemellä on vastaavalla etäisyydellä tai lähempänä keskustaa tällä hetkellä noin 130000 asukasta, joten lisäystä on tulossa yli 25%. Näin suuren positiivisen tarjontashokin voisi helposti luulla laskevan hintoja. Mutta edes hintavaikutuksen suunnan arvioiminen ei ole aivan yksinkertaista.
Jotta voi ymmärtää asuntojen hintakehitystä alueittain täytyy ensin ymmärtää mikä selittää jo kantakaupungin nykyistä kalleutta suhteessa muihin alueisiin. Kaupungissa houkuttelevat laaja ja monipuolinen tarjonta palveluista, harrastuksista, työpaikoista, kuppikunnista. Suuri väestöpohja pienellä alueella mahdollistaa monipuoliset toiminnot – suhteellisesti pienikin markkinarako kannattaa täyttää, jos väestöpohja on tarpeeksi suuri. Kaupungissa asumisessa maksetaan epäsuorasti siitä että saadaan olla lähellä muita ihmisiä.
Kantakaupungin houkuttelevuus saattaa entisestäänkin kasvaa kun uusien asuinalueiden tuoma laajempi väestöpohja edelleen lisää palvelujen tarjontaa ja monipuolisuutta.
Toki esikaupungeissa ja maalla asumisessakin on hyvät puolensa, mutta lisärakentaminen Helsingin kantakaupungissa ei samalla tavalla lisää niiden houkuttelevuutta. Jos kantakaupungissa asumisesta tulee entistä kivempaa mistä tahansa syystä ja muualla ei tapahdu muutoksia niin kysyntä ja sitä kautta asumisen hinta kantakaupungissa nousee. Kun sekä laatu että määrä nousevat — niin kuin uskon nyt käyvän — niin muutoksen suunta on epäselvä ilman tarkempia tietoja kysynnän ja tarjonnan luonteesta. (En muuten keksi miten tässä tapauksessa saisi olemassaolevan datan avulla tehtyä kovinkaan valistuneen arvauksen muutoksen suunnasta, suuruusluokasta puhumattakaan.)
Laadun nousun aiheuttama hinnannousu ei ole ongelma, ellei sitä sellaiseksi väärin tukita. Mitä paremmin kaupunkisuunnittelu hoidetaan sitä suurempi nousu! Koska kantakaupungissa asuminen on erityisen haluttua, niin tyhjentyneiden satamien ottaminen asuinkäyttöön joka tapauksessa lisää kokonaishyvinvointia.
Sama logiikka pätee myös hintasääntelyn piirissä oleviin asumismuotoihin - korvaa vain muutokset hinnoissa muutoksilla jonottamisessa. Kyse on pohjimmiltaan siitä kuinka moni ihminen haluaa asua Helsinginniemellä suhteessa siihen kuinka moni mahtuu asumaan Helsinginniemellä.
Avainsanat: Asuntohinnat, kaavoitus
Aihealueet: Kaupunkitalous
Kuvitellaan että kaupunginosaan X rakennetaan jotain uutta - vaikka puisto tai metroasema. Jos tämän seurauksena asuntojen hinnat X:ssä muuttuvat (suhteessa muihin alueisiin) niin kumpi olisi parempi uutinen - se että hinnat nousivat tai laskivat?
Toteutuneet kauppahinnat kertovat alarajan sille mitä joku oli valmis maksamaan asunnosta. Hintojen nousu kertoisi X:n laadun parantuneen ostajien mielestä.
Laadun ja hinnan muutosta ei tässä voi tarkastella erillisinä ilmiöinä, muutos laadussa väistämättä aiheuttaa muutoksen hinnassa (tai jonojen pituudessa jos ollaan hintasääntelyssä).
Laadun nousu hyödyttää heti nykyisiä omistajia, ja jos he myyvät ja muuttavat pois alueelta he saavat ns ansiotonta arvonnousua. Osa laadun noususta hyödyttää ostajia kuluttajan ylijäämän muodossa. Häviäjä olisi joku, joka haluaa muuttaa alueelle, mutta pitää muutoksesta vähemmän kuin “tyypillinen” ostaja ja jonka makuun siis laadun nousu ei riitä kompensoimaan hinnan nousua.
Hmmm….voisitko eksplikoita hieman tarkemmin, kenen näkökulmasta asuntojen hintojen nousu on hyvä asia? Toisekseen itse lähtisin ehkä haarukoimaan kysynnän ja tarjonnan luonnetta aluksi vaikka suhteellisen hyvin tiedossa olevista (syntyvyys ja kuolevuus) sekä vähemmän hyvin tiedossa olevista (maassamuutto, maahan- ja maastamuutto) väestön transitioista. Luulisi moisella datalla nyt jonkinlaisen asuntojen hintojen kehitystä kuvaavan käppyrän syntyvän.