Hesari julkaisi hiljattain (16.7.) ansiokkaan jutun tiiviin kaupunkirakenteen myönteisestä vaikutuksesta tuottavuudelle. Juttu perustui Heikki Loikkasen keväällä julkaisemaan raporttiin, jonka soisi kuuluvan kaikkien kaavoituksesta päättävien ihmisten kesälukemistoon.
Kuten arvata saattoi, juttu poiki nopeasti yleisönosastokirjoituksen, jossa kyseenalaistetaan kaupunkirakenteen tiivistäminen. Timo Turkula väitti kirjoituksessaan (HS 18.7.), että ikkunoista avautuvan maiseman tai asuinalueiden vihreyden arvoa ei voi mitata rahassa. Siitä huolimatta hän antoi ymmärtää, että kaupunkirakenteen tiivistäminen vähentäisi hyvinvointia.
Oikeiden johtopäätösten tekemiseen riittää vilkaisu alueellisiin asuntohintoihin. Suomen kalleimmat asunnot löytyvät Helsingin keskustasta. Helsingin keskustassa on vähemmän väljyyttä ja metsikköjä kuin muualla Suomessa, eikä asuntojen ikkunoista yleensä aukea avara peltomaisema. Sen sijaan ne sijaitsevat lähellä palveluita suomalaisittain suhteellisen tiheästi rakennetulla alueella.
Asuntojen hinnat mittaavat mainiosti sitä, minkälaisista asunnoista Suomessa on eniten niukkuutta. Miksi ihmiset maksaisivat Helsingin keskustan asunnoista satoja tuhansia euroja ylimääräistä, jollei keskustassa asumisen nostaisi heidän hyvinvointiaan verrattuna muualla asumiseen? Uusien asuntojen rakentaminen keskustaan tai sen tuntumaan olisi pomminvarma tapa lisätä suomalaisten hyvinvointia.
Avainsanat: kaavoitus
Aihealueet: Julkinen talous, Kaupunkitalous
Ihmiset haluavat tosiaan keskusta-asuntoja. Mutta se ei ole ristiriidassa vihreyden tavoitteiden kanssa. Monet ihmiset ovat valmiita maksamaan siitä enemmän, jos näkevät ikkunastaan roskakatoksen sijaan puiston, metsän, järven tai meren.
(Asiasta on julkaistu tutkimuksia mm. Landscape and Urban Planning -lehdessä, joista voisi mainita esimerkkinä tutkimuksen Kiinasta nimeltään “Using GIS and landscape metrics in the hedonic price modeling of the amenity value of urban green space: A case study in Jinan City, China”)
Pasi Pulkkiselle: Kaupunki- ja maaseutuasumisen hiilijalanjälkien vertailusta on uutisoitu esim. Jukka Heinosen väitöksen (Aalto-yliopisto 2012) yhteydessä. Tutkimukseen perehtymällä selviää, että asumisen ja liikkumisen osalta hiilijalanjälki on kaupunkilaisella pienempi.
Käytettävissä olevat tulot konvertoitiin ko. tutkimuksessa vakiokertoimilla hiilikuormitukseksi. Näin hyvätuloiset kaupunkilaiset nostivat kaupunkien hiilikuormitusta.
Toinenkin ajatus joka tästä kirposi:
“tiivis tarkoittaa yksinkertaisesti sitä että rakennettu alue on pienempi,”
Eli siis rakennusliike, joka ostaa maata neliöhinnalla, saa enemmän rakennusoikeutta samalle alalle, siis enemmän voittoa. Kun kate on luokkaa 60% jo nyt niin miksi tämä ei riitä, vaan pitäisi saada vielä enemmän?
Taloublogissa on toki syytä lähteäkin siitä että isolla pääomalla pitää saada suuri voitto, maksoi mitä maksoi, mutta valehtelu todellisista motiiveista on varsin härskiä touhua. Ihan puhdas ahneus kun tästäkin paistaa läpi, joka tasolta ja teollisuudenalan vaativuuteen nähden yli kaksinkertainen nettovoitto ei riitä: Muut kun saavat tyytyä 10-20% nettovoittoon rakennusliikkeiden tahkotessa 40% nettovoittoja.
Hassu fakta joka tästäkin kirjoituksesta on “unohtunut” mainita ja ylipäänsä rahasta ei sanota yhtään mitään.
Asukkaan viihtyvyys (ja samalla vanhojen asuntojen arvo) vastaavasti laskee kun ihmisten määrä kasvaa moninkertaiseksi nykyisestä ja siis potentiaaliset häiriölähteet moninkertaistuvat. Tätä ei voi kiertää millään selittelyllä.
“Tiiviimpi rakentaminen lisäisi tuottavuutta ja hyvinvointia”
_Kenen_ tuottavuutta ja millä tavoin?
Siihen artikkeli ei vastaa mitenkään enkä ihmettele, sillä kyse on rakennusliikkeen voitosta ja kaupungin verotuloista, siis ennestään rikkaiden hyvinvoinnista.
Sitä ei sanota että _kaikkien muiden_ tuottavuus sekä hyvinvointi vastaavasti putoavat entisestään, kas kun taloudessa sen maksajan rooli on täsmälleen sitä. Siihen ei sisälly oikeutta edes siihen ettei joku rakenna 8-kerroksista kolossia 6 metriä olohuoneen ikkunasta.
Tottakai “hyvinvoinnin” nimissä: Rakennusliike, joka sen rakensi, voi oikein hyvin. Kansalaiselle siitä jää vain ylitehokas slummi jossa kukaan ei asu kuin (taloudellisella) pakolla.
Aito Kokoomuslainen näkökulma toisten ihmisten asumiseen, sillä on aivan selvää että kirjoittaja itse asuu Nurmijärvellä 10 000 neliön tontilla olevassa omakotitalossa: Vain sieltä katsottuna umpikorttelin keskelle talon rakentaminen näyttää hyvältä ajatukselta.
“Matkustelu olikin muistaakseni suurin kaupunkiasumisen epäekologisuutta lisäävä tekijä. ”
Joka on täysin mielivaltainen tekijä: Vain rikkailla onvaraa matkustella eikä kaupungissa ostovoimalla mitattuna olla yhtään sen rikkaampia kuin maaseudullakaan, ennemmin päinvastoin: Kaupunkien slummeissa asuu se todellinen köyhälistö Suomessa.
Taas kerran “tutkimus” josta on saatu maksajalle mieleinen tulos keksimällä asioita omasta päästä.
“Puoli vuosisataa kestänyt trendi taittuu: kaupunki pystyy tarjoamaan asuntotontteja juuri siellä, missä asunnot ovat halutuimpia. ”
Ei, vaan hinnat kalleimpia. Paha harha olettaa tuollaista.
Näiden välinen yhteys on aika olematon, kun rakennusliike tai yksityinenkin voi pitää asuntoa myynnissä vuosia ja vuosikymmeniä pudottamatta hintaa senttiäkään. Päinvastoin, pyyntihinta nousee samaan tahtiin inflaation kanssa.
Hintapyyntö näkyy tilastossa “alueen hintana” mutta sitäpä ei näy että yhtään asuntoa ei sillä hinnalla ole mennyt kaupaksi.
Eikä se, että ne jotka on myyty, on myyty aivan toisella hinnalla.
“tiivis tarkoittaa yksinkertaisesti sitä että rakennettu alue on pienempi, eli rakentamispaine vaikkapa viheralueita kohtaan siten myös pienempi.”
Ehei, ei se niin mene. Tiivistäminen tarkoittaa täsmälleen sitä että _olemassaolevien talojen_ väliin rakennetaan _uusia_ taloja.
Kas kun taloja ei voida siirtää niin ainoa tapa tiivistää on tehdä kokonaan uusia. Kun talojen väleissä ei ole tyhjää kuin puistosssa niin se on uudisrakentaminen tehdään _aina_ viheralueelle: Yksinkertainen pakko koska missään muualla ei ole tilaa.
Tämä myös Espoossa kiusallisen selvästi näkyy jo nyt: Tapiolan puistoalueet ovat 10 vuodessa kutistuneet alle puoleen siitä mitä ne alunperin olivat. Ihan vain ahneuden voimalla.
Siis rakennusliikkeille ja kaupungille enemmän rahaa ja vastaavasti vähemmän puistoja ja katuja, siis pahempia ruuhkia ja vähemmän parkkipaikkoja. Molemmat liikennesuunnittelun _tavoitteita_ Helsingissä.
Tämä myös näkyy: Äveriäin kansanosa muutaa muualle, koska liikennesuunnittelija on pesunkestävä viherfasisti joka kroonisesti vihaa autoja.
Se, että sellaisella on kiva tuoda kauppakassi ja kirjahylly kotiin, ei suunnittelijaa vähääkään kiinnosta. Siispä ne joilla sellaiseen on tarvetta, etsivät asunnon muista kunnista. Espoo ja Vantaa ovat saman typeryyden kourissa (ja täydellisen ylihinnoiteltuja), joten pako suuntautuu kauemmas.
“Asuntojen hinnat mittaavat mainiosti sitä, minkälaisista asunnoista Suomessa on eniten niukkuutta.”
Ei kai nyt kirjoittaja ole niin yksinkertainen että lähtee rakennusliikkeen ahneutta käyttämään niukkuuden mittarina?
Kas kun pyyntihinta on indikaattori ainoastaan siitä että paljonko myyjä tarvitsee rahaa. Sen taas sanelee puhdas ahneus, se ei liity yhtään mihinkään realiteettiin. Eikä tietenkään taroita että asunto myydään sillä hinnalla.
Fakta kun on se, että yksistään Helsingissä on kymmeniä tuhansia myymättömiä asuntoja ja siis todellista niukkuutta ei ole: Kyse on ihan puhtaasti siitä että pyyntihinnat ovat sellaisia, joita kukaan ei halua maksaa, koska rahalle ei ole riittävästi vastinetta
Siis: Pyydetään liikaa. Täsmälleen päinvastoin kuin kirjoittaja väittää.
Käytännössä “tiivistäminen” tarkoittaa sitä että rakennetaan puistoon talo ja vaikka sen uuden talon neliöhinnat olisivatkin korkeita niin _kaikkien ympärilläolevien_ talojen neliöhinnat laskivat vähintään saman verran kuin mitä uusi talo kokonaisuudessaan maksoi: Näiltä otettiin puisto pois ja se näkyy _aina_ hinnassa.
Kyse onkin rakennusliikkeiden ja kaupungin pohjattomasta ahneudesta nykyisten asukkaiden kustannuksella: Kun ei ole lisää maata niin rakennetaan nykyiset maat entistä täydemmiksi tehden niistä slummeja.
Kaupunkien keskustoista slummien tekemiseen ei mene kovin pitkään, sopii vaikka katsoa Meri-Hakaa, joka valmistuessaaan oli ylivoimaisesti kallein asuntoalue Suomessa. Ja tehokkaimmin rakennettu.
Edes merinäköala ei ole estänyt hintojen romahdusta opiskelija-asuntolan tasolle ja syykin on ihan selvä: valtava betonikolossi on todella ankea asuinympäristö ja hinta on sen mukaan.
Siitä pitäisi oppia jotain.
Nikun toive saattaa toteutua ainakin Helsingin kantakaupungin osalta.
Heti sodan jälkeen, kun Helsingin pinta-ala oli vain kuudesosa nykyisestä, kantakaupungissa asui 300.000 asukasta. Kolmannella neljänneksellä väki muutti esikaupunkeihin ja 1970-luvulta alkaen pääosin naapurikuntiin. Helsingin kantakaupungin väkiluku tippui puoleen ja on siitä hieman elpynyt 185.000 asukkaaseen.
Vuoteen 2035 mennessä Helsingin väkiluvun odotetaan kasvavan melkein 100.000:lla, ja koko väes-tönkasvun odotetaan sijoittuvan kantakaupunkiin, ainakin tämän lähteen mukaan:
http://www.yleiskaava.fi/wp-content/uploads/2013/02/liikenneilta_villelehmuskoski_040213.pdf
lähde: ” Yleiskaavan liikenneteemaseminaari 4.2.2013, Helsingin liikenteen kehittyminen ja haasteet, Ville Lehmuskoski, Helsingin kaupunki, liikennesuunnittelupäällikkö”
Diassa 5 on kantakaupungin väestöennuste ja diassa 3 koko kaupungin ja seudun ennusteet.
Puoli vuosisataa kestänyt trendi taittuu: kaupunki pystyy tarjoamaan asuntotontteja juuri siellä, missä asunnot ovat halutuimpia.
Kuinka paljon ihmiset oikeasti haluavat maksaa hyvästä sijainnista ja kuinka paljon maksuhalukkuutta löytyy alueiden nopeaan toteutumiseen, jää nähtäväksi.
Toinen juttu on asuntorakentamisen hajoaminen ympäri seutua. Ainakin seutukaavoituksesta päättä-vien ihmisten soisi lukevan Loikkasen raportin.
Pekka,
Otsikko luo positiivista mielikuvaa tiiviistä asumisrakenteesta. Esittämäni “hiilijalanjälki” vertaus on tarkoitettu vain laajentamaan näkökulmaa.
Pasi,
Tutkimuksessa oletetetiin kulutuskorin riiippuvan tulotasosta, ei siinä sen kummemmin vertailtu kaupungeissa tai maalla asuvien hiilijalanjälkeä. Koska kaupungeissa asuu isotuloisempaa porukkaa, niin tuloksena saatiin kaupunkilaisille myös isompi hiilijalanjälki.
Muuten ansiokkaaseen blogaukseen on eksynyt pieni asiavirheen poikaine: “Helsingin keskustassa on vähemmän väljyyttä ja metsikköjä kuin muualla Suomessa, eikä asuntojen ikkunoista yleensä aukea avara peltomaisema.”
Toki muualla Suomessa eikä aukea peltomaisema, mutta viheralueita Helsingin keskusta-alueilla on suurin piirtein saman verran kuin muuallakin Helsingissä tai Pääkaupunkiseudulla, noin kolmannes maapinta-alasta.
Puutun tähän siksi, että sitkeä väärinkäsitys on että tiivis kaupunkirakenne tarkoittaa sitä ettei ole puistoja. Toki on, niitäkin tarvitaan, ja niiden läheisyys näkyy hinnoisskin. Vastakkainasettelu luonnon ja tiiviin kaupunkirakenteen välillä on koominen, tiivis tarkoittaa yksinkertaisesti sitä että rakennettu alue on pienempi, eli rakentamispaine vaikkapa viheralueita kohtaan siten myös pienempi.
Muistaakseni kaupunki- ja maaseutuasumisen “hiilijalanjälki” on tutkittu, ja tulokseksi saatu se että kaupunkiasuminen on käytännössä epäekologisempaa. Tulos on yllättävä jos sitä tarkastellaan “vihreän ideologian” näkökulmasta. Infran tehokuuden luulisi näkyvän resurssien käytössä. Toisaalta jos tulosta ajatellaan ihmisten tarpeiden ja vapauksien kautta havainto ei yllätä. Tutkimuksen havaintojen eräs selitys kaupunkiasumisen epäekologisuuteen oli se että kaupunki ei täytä kaikkia ihmisten asuinympäristöön kohdistuvia tarpeita jolloin matkustaminen lomilla lisääntyy. Matkustelu olikin muistaakseni suurin kaupunkiasumisen epäekologisuutta lisäävä tekijä.
Tämä on toinen näkökulma tiivistyvään asumiseen.
ps. Toisaalta kaupunkilaisien suurempi matkustelu määrä voi olla myös osittain tulonjakoperusteinen.