Kaupunkipula 2: Mitä on tiiviys?

12.2.2018 Kirjoittanut Marko Terviö

Oli kiva lukea edellisen blogijuttuni (Helsingissä on kaupunkipula) inspiroima Lari Malmbergin juttu tänään Hesarista. Se mainittiin kolmossivulla otsikolla “Professori haluaisi tiiviin Helsingin”, mikä voi jättää melko harhaanjohtavan käsityksen, ainakin jos ei käy lukemassa alkuperäistä juttuani. Kaupunkimaisuuden kannalta hyödyllinen “tiiviys” on eri asia kuin koulun maantieteestä tuttu väentiheys. Se nimenomaan ei tarkoita sitä, että kaikki alueet kannattaisi rakentaa tiivisti—vaan sitä, että tiiviistä alueista kannattaisi tehdä tarpeeksi suuria ja yhtenäisiä—niin kuin viheralueistakin.

Kaupunkipula ja keskustapula

Hesarin juttuun on poimittu pari käppyrää, joilla vertailin kaupunkien väkilukua keskustaetäisyyden mukaan. Oma pääpointtini oli kuitenkin vertailla asuinympäristöjen kaupunkimaisuutta, jota mittasin asukkaiden lähialueelta löytyvien asukkaiden lukumäärällä. Sain toki kommentoida HS:n juttua, ja ehdotin, että niillä kuvilla varustettu juttu käyttäisi otsikossa termiä “keskustapula” eikä kaupunkipula… mutta olkoon.

Toimittaja varmasti tuntee lehtensä lukijat minua paremmin, ja epäili, että kaupunkimaisuutta vertailevien käppyröiden selittäminen tavalla, jolla “tavallinen asiaan vihkiytymätön lukija” voisi ne ymmärtää, veisi liikaa tilaa. Eli, jos ne aukesivat sinulle ATb-lukija, niin tiedät olevasi eliittiä tyypilliseen Hesarin lukijaan verrattuna!

Tässä vähän lisää siitä tiiviydestä, osaksi edellisen blogijuttuni kommenttien inspiroimana.

Kaupunkimaisuuden mittaaminen

Lähialueen asukasmäärä on asuinalueen palvelutason kannalta parempi mittari kuin kaava-alueen asukastiheys eli asukasluku per maa-ala. Tämä sinänsä tekninen yksityiskohta on tärkeä ymmärtää esimerkiksi kaavoja vertailtaessa. Kaavan alue voi saada korkean väentiheyden, mutta se voi olla kaupunkimaisuuden kannalta harhaanjohtava, ellei kaava-alue ole erityisen laaja ja kompakti. Jos kaupungin näköinen talorivi toimii kulissina matalille taloille tai metsälle, niin sen kivijalkoihin kaavailluille liikkeille tuskin riittää kovin hyvin asiakaspohjaa, vaikka talorivin väentiheys olisi huomattava.

Edellisen juttuni tornitaloesimerkin tarkoitus oli avata sitä, miksi lähistöllä asuvien ihmisten lukumäärä on asuinympäristöjen kaupunkimaisuuden kannalta parempi mittari kuin väentiheys (asukkaita/pinta-ala). Tässä vielä rautalangasta toinenkin esimerkki. (Toivottavasti tarpeeton kaikille, joiden täytyy tämä työssään ymmärtää).

Jos harkitsee kahvilan perustamista paikkaan, johon odottaisi asiakkaita 500m etäisyydeltä kanttiinsa, ja sillä alueella asuu 1000 asukasta, niin 1000 on se luku jolla on väliä. Jos puolet alueesta on vettä, niin asukkaita per maa-ala on toki 2000, mutta se ei auta kahvilaa mitenkään.

Juuri tästä syystä vesialuiden, metsien, tms “huomioiminen” toisi vain virhettä kaupunkimaisuuden mittaamiseen. Sen sijaan työ- ja opiskelupaikkojen huomiointi jollain painolla olisi hyödyllistä, mutta ne tiedot eivät valitettavasti löydy Eurostatin väestöruudukoista. (Vastaavasti asuntojen paino pitäisi olla ykköstä pienempi). Hotellipaikat käyttöasteineen olisi myös hyvä tietää.

Ruututasolle aggregoitu data luo mittavirhettä, jota tarkempi paikkatieto pienentäisi. Tarkempi mittari “asukkaiden lukumäärälle naapurustossa” laskisi jokaiselle asukkaalle juuri hänen kotinsa ympärille muodostetun lähialueen väkimäärän. Parin vuoden takaisessa kirjoituksessani (Yleiskaavalla pöhinää) pääsin lähemmäksi ideaalia, koska Helsingin seudulle on saatavilla hienojakoisempi 250 metrin väestöruudukko. Siinä jutussa muodostin jokaiselle ruudulle “lähialueen” kilometrin sisältä löytyvistä ruuduista (ihan ympyrää niistä ei siis saa…). Lähialueen tarkka koko on toki mielivaltainen valinta.

Toivottavasti Eurostatin seuraava päivitys väestöruudukolle on samaa tarkkuutta.

Helsinki 2005-2016

Vähän jotain uutta analyysiakin tähän blogijuttuun… Eurostatin suurta väestöruudukkoa vastaava data löytyy tuoreempana Tilastokeskuksen avoimista datoista (tietysti vain Suomelle). Seuraavassa kaupunkipula-juttuni käppyrät laskettuna 2005, 2010 ja 2016 aineistoista Helsingin seudulle. Kasvua näkyy ja tiivistymistäkin, vaikka aikaväli on toki kaupungin kehityksen kannalta hyvin lyhyt.

Datanörteille (terve toverit!): Eurostatin GEOSTAT-aineiston ruudukon rajat ovat eri kohdassa kuin Tilastokeskuksen, joten 2011 ei ole täysin vertailukelpoinen muiden vuosien kanssa. Ruudukon tarkka sijainti on tietysti mielivaltainen valinta. Koordinaatistojen erot näkyvät helpoiten ääriarvoissa, mutta eivät vaikuta isossa kuvassa. Tiheimmän asutuksen alue Kalliossa sattuu leikkautumaan siten, että Tilastokeskuksen ruudukossa kaikkein väkirikkaimmalle ruudulle osuu enemmän porukkaa—vastaavasti naapuriruudulle sattuu vähemmän, ja vuoden 2011 ruuduista laskettu käppyrä ponnahtaa välillä jopa hitusen TK:n 2016 ruuduista laskettua ylemmäksi.

Pula vai vähäinen tarjonta

Taloustieteen termistössä “pula” tarkoittaa vähän eri asiaa kuin arkikielessä, jossa se voi tarkoittaa vähäistä tarjontaa tai jopa vain kallista hintaa. Arkikielen termikin osuu tässä maaliin, mutta en toki kirjoittaisi pulasta akateemisessa talousblogissa, ellei taloustieteen määritelmä pätisi. Se pätee, koska kaupunkipulan on mahdollistanut tuotettua määrää rajoittava säätely. Olisi siis asiakkaita, jotka ovat valmiit maksamaan tuotteesta hinnan, jolla tuottajat olisivat valmiit tuottamaan… mutta tämä on estetty.

Toisin kuin oppikirjojen yleisimmissä tuotepulaesimerkeissä, maankäytössä määrän säätelylle on hyväkin peruste: rakennusten aiheuttamat ulkoisvaikutukset. On esimerkiksi mahdollista, että tornitalon varjo aiheuttaisi sen naapureille niin suuren haitan, että he olisivat periaatteessa valmiit maksamaan haitan välttämisestä enemmän, kuin mitä tornitalon asukkaat olisivat valmiit maksamaan asunnoistaan. Jos näin on, niin tornitalon rakentamisen estäminen kaavoituksella voisi olla taloudellisesti tehokasta eli lisätä kokonaishyvinvointia.

Käytännön ongelma on siinä, että rakentamisen määräsäätelyssä haitat on perinteisesti huomioitu perusteellisemmin kuin hyödyt. Rakennusten asukkaat aiheuttavat myös positiivisia vaikutuksia naapurustoonsa ja kauemmaksikin. Tämä on tärkein syy siihen miksi kaupungit ovat ylipäätään olemassa.

Avoin kysymys

Tämän haluaisin nähdä, mutta en osaa tehdä:

Helsingin kartta, josta näkyy, mitkä korttelit olisivat nykyään laittomia rakentaa valokulmanormien ym takia. Vähän tämän tyyppinen juttu New Yorkista oli Nysärissä pari vuotta sitten.

Avainsanat: ,

Aihealueet: Kaupunkitalous

15 kommenttia kirjoitukseen “Kaupunkipula 2: Mitä on tiiviys?”

  1. Rokka kirjoitti:

    Ja sama teoreema yleisemmässä muodossa:
    (Asunto)markkinasignaaleja “voi hämärtää”
    a) kannusteilla, kannustamalla kuluttaja tietynlaiseen kulutukseen (asuntoon)
    b) ilman kannusteita, subventoimalla (millä tahansa perusteella) mitä tahansa osapopulaatiota, joka ei ole täysin edustava otos koko populaatiosta.

  2. Rokka kirjoitti:

    >>Juuri nyt vaarana on jopa, että kaavoittaja ajan hengessä alkaa liikaakin tulkitsemaan hintasignaaleja ja kuvittelee pienten asuntojen kalleuden heijastavat vain ja ainoastaan aitoja asumistoiveita, vaikka taustalla on asumistukien maksaminen Kela-korkeapaineella. Mitä pienempi asunto, sitä enemmän asumistukea.

    Kyllä se noin taitaa olla vaikkei asunnon koko eikä vuokra olisi ollenkaan asumistuen määräytymisperuste. Asumistuki on pienituloisten tuki. Pienituloisella on taipumus asua pienessä asunnossa. Pienituloiselle annettava “pikkutuki” ei kuitenkaan siirrä häntä isoon lukaaliin->asumistuki lisää pienten asuntojen kysyntää->vääristää hintasignaaleja kuten kirjoitit. Helpompi ymmärtää toisinpäin?: jos asumistukea annattaisikin vain “rikkaille” yli 500.000€/a tienaaville. Tuollainen asuu jokatapauksessa isossa lukaalissa tuella tai ilman->jos lisäraha tuollaiselle lisää ylipäänsä mitään kysyntää niin se lisää vain lukaalien kysyntää -> “vääristäisi signaaleja”.

  3. Risto Peltola kirjoitti:

    Jos pieneen asuntoon voi saada saman asumistuen kuin isoon, niin silloin pieneen asuntoon saa neliötä kohti enemmän asumistukea. Tällä on vaikutusta pienten asuntojen kysyntään, vuokriin ja hintoihin.

  4. Tuukka Saarimaa kirjoitti:

    Pointti on ihan yksinkertainen. Koska asumistuki ei riipu asunnon pinta-alasta, ei pienten asuntojen muita korkeammat vuokrat voi johtua asumistuesta.

  5. Rokka kirjoitti:

    Risto, taidat kirjoittaa siitä, että onko asumistuen määrällä ja asunnon koolla jokin riippuvuus, korrelaatio, yhteys. Teesisi siitä, että on, lienee täysin oikein.
    Tuukka taitaa kirjoittaa siitä, että onko asunnon koko asumistuen “määräytymisperuste”. Hänen teesi taitaa olla täysin oikein.

  6. Risto Peltola kirjoitti:

    Tuukka, mikä on pointtisi? (ei mikään)

  7. Tuukka Saarimaa kirjoitti:

    Asumistuki ei riipu millään tavalla asunnon pinta-alasta. Se riippuu vuokrasta, eikä pääkaupunkiseudulla usein siitäkään.

  8. Risto Peltola kirjoitti:

    Tuukka, asumistuki neliötä kohti on suurin pienissä asunnoissa. Lisäksi, vaikka pienten neliövuokrat ja neliöhinnat ovat korkeimmat, tukituotto-% lienee niissä selvästi korkein. (Tukituotto= asumistuen vuokrantajalle päätyvä osa, tukituotto-% = tukituotto/asunnon hinta.)

  9. Rokka kirjoitti:

    Transaktiokustannus tornitaloasiassa, coasen teoreeman hengessä, taitaa tosiaan olla liian korkea ulkoisvaikutuksen tehokkaaseen käsittelyyn. Kun asiaa ei voi ratkaista pelkästään markkinoilla, jonkun ulkopuolisen “erotuomarin” on osallistuttava asian ratkaisemiseen. Päätösvalta omaisuuden hyödyntämisestä on osa omistusoikeutta ja päätösvallan siirtäminen erotuomarille siirtää osan omaisuuden arvosta erotuomarille. Jokaiselle muodostuu insentiivi toimia erotuomarina. Omistusoikeuksien alkuperäisille haltijoille (tässä tonttien omistajille) muodostuu insentiivi “lahjoa” tuota erotuomaria. Erotuomari maksimoi oman hyötynsä kasvattamalla omaa rooliaan rajatta. Voidaanko tätä roolin kasvattamista kahlita jollain tehokkaalla keinolla vai onko vain luotettava erotuomarin suureen viisauteen? Jos tätä ei mitenkään kahlita, niin eikö lopputulos ole, että erotuomarin kannata määrätä pienimmistäkin yksityiskohdista: montako neliötä mihinkin saa rakentaa, pitääkö ulkoseinässä olla lautoja vai betonia, ulkoseinän on oltava harmaa vai ruskea, asukkaan tulotaso ei saa ylittää X€, autopaikkoja on oltava pihassa Ykpl, miten neliöt jaetaan asuntojen kesken, …

  10. Tuukka Saarimaa kirjoitti:

    Risto, miten asumistuki riippuikaan asunnon pinta-alasta?

  11. Risto Peltola kirjoitti:

    Pakko uskoa, tilastot eivät valehtele. Empirian tueksi olisin tosin kaivannut tukevampaa teoriaa, jotakin muutakin kuin monosentrinen kaupunki. Kun kirjoitus paljolti keskittyy saavutettavuuteen, olisin myös kaivannut jotain analyysiä liikkumisesta, tai edes liikkumisen huomiointia käppyröiden tulkinnassa. Suosittelen esim Syken julkaisuja ” Monikeskuksinen kaupunki elinympäristönä” ja ” Pohjoiset suurkaupungit: Yhdyskuntarakenteen kehitys Helsingin ja Tukholman metropolialueilla”.

    Vironniemellä meren rannalla asuva helsinkiläinen tuskin kaipaa sitä puuttuvaa pöhinää, kun mertä ei ole täytetty tonttimaaksi. Puoli kilometriä rannasta asuva toveri taas voi laskeskella, että lähimmän sadan hehtaarin alueella asuu kuin asuukin yli 20.000 hengen populaatio. Molemmat ovat tyytyväisiä?

    Sinänsä konsensus ja yleiskaava on nyt se, että kantakaupunkiin on tulossa asunnot 100.000 uudelle asukkaalla. Ehkä kaupunkipula olisi esikaupungeissa ollut paljon huutavampi, ja kaavoittajien murheena jo puoli vuosisataa, mutta siihen ekonomistitkaan eivät ole löytäneet lääkettä. Juuri ekonomistin neuvot olisivat siellä tarpeen, sillä ongelma on kannustimissa, ei kaavoituksessa.

    Menneisyyden valintojen suhteen kirjoittaja ei osoita suurta kiinnostusta. Kaupunkirakentaminen etenee kuitenkin jatkuvassa flow-tilassa. Tilanne on päällä koko ajan ja pitää löytää kekseliäitä ratkaisuja. Minä olisin osannut jättää lähiöihin joka viidennen tontin varastoon tonttitehokkuudella 2-3 hoitamaan puoli vuosisataa myöhemmin realisoituvaa kaupunkipulaa, ja suosittelen tehtäväksi niin nytkin metropolin ulkovyöhykkeellä.

    Jo 1940-luvun lopulla asemakaavaosasto teki kaavaa korkeapaineella, monta arkkitehtiä samassa pienessä huoneessa. Lähiöt syntyivät kuitenkin melkein käsityönä. 1950-luvun väljät lähiöt heijastavat paitsi modernismin idealismia, myös teknologian rajoituksia. Talot sovitettiin maastonmuotojen mukaan maansiirrot minimoiden. Kuin vahingossa syntyi 1950-luvun ihannoitu modernistinen romantiikka.

    Se mitä nähtiin ensi kerran Oulujoen alajuoksulla Utasen voimalatyömaalla oli vielä kovin kaukana saman ajan kaupunkirakentamisesta: ” Keväällä 1954 päästiin käsiksi suururakkaan, alakanavan rakentamiseen, jota varten oli ensin saatava alueita kuiville työpatojen sisään. … Maamassojen parissa ahersivat yhtiön suurimmat kaivinkoneet, kuuden kuutiometrin kauhalla varustettu Marion 7400 ja Bucyrus 200 W neljän kuutiometrin kauhoineen. Satoja tonneja painaneet koneet eivät liikkuneet telaketjuilla, vaan pintapaineen pienentämiseksi ne ”kävelivät” eteenpäin pinta-alaltaan laajoilla ”tassuilla”, jotta ne olisivat pysyneet pinnalla myös huonomman kantavuuden mailla.”

    Jotain vastaavaa syntyi kaupunkirakentamisen puolla 1970-luvun alussa, kun Matinkylä, Myyrmäki, Koivukylä ja Kontula rakennettiin 12 km päähän Kaivokadulta.

    Juuri nyt vaarana on jopa, että kaavoittaja ajan hengessä alkaa liikaakin tulkitsemaan hintasignaaleja ja kuvittelee pienten asuntojen kalleuden heijastavat vain ja ainoastaan aitoja asumistoiveita, vaikka taustalla on asumistukien maksaminen Kela-korkeapaineella. Mitä pienempi asunto, sitä enemmän asumistukea.

  12. Juha-kummi kirjoitti:

    JS: Autojen parkkihallit on onnistuttu rakentamaan tornitaloihin ja pilvenpiirtäjiin muuallakin.

    Tyypillisesti pari kolme kellarikerrosta (maan alla) on parkkitilaa tai neljä ensimmäistä kerrosta rakennetaan pilarien varaan parkkipaikoiksi.

    Varsinaiset asuinkerrokset sijaitsevat sitten parkkihallia ylempänä ja kauempana katutason melusta ja hälystä.

  13. JS kirjoitti:

    Ongelma Helsingissä on autopaikkanormi joka estää tehokkaan rakentamisen. Nyt Jätkäsaari ja Kalasatama ehdittiin jo kaavoittaa ja menetettiin tuhansien asunnot juuri autopaikkanormin takia. Nyt siiihen on tulossa vähän muutosta, mutta vuosikymmen liian myöhään. Ei kantakaupunkiin voi kaavoittaa tuhansia autopaikkoja, kun autoille ei ole tilaa ja paikat ovat kalliita rakentaa. Samalla auton takia kaikki on kaukana toisistaan, jolloin vähenee mahdollisuus elää ilman autoa ja tehokkuus laskee ja palvelut kasataan automarketteihin. Pitää muistaa että näin kävi näillä uusillakin alueilla, joissa palvelut eivät ole kivijaloissa vaan jättiautomarketeissa. Pasilastakaan ei tule toista keskustaa, vaan ostarilähiö isossa mittakaavassa lähes moottoritiemäisen kadun viereen. Sama käynnissä Kalasatamassa, Jätkäsaaressa, Herttoniemessä ja HIFK:n hankkeen takia kohta myös Töölössä.

    Se. että kokoomus tuottaa autopakoillaan miljardien kulut ja tuhoaa samalla mahdollisuudet rakentaa uutta oikeaa kaupunkia ja kymmenille tuhansille asunnot, saattaisi ansaita enemmän kriittistä keskustelua.

  14. Marko Terviö kirjoitti:

    Ehkä, mutta jos tarvitsee luvan kymmeneltä naapurilta, niin holdout-ongelma tekee rakentamisesta hyvin hankalaa. Tai vastaavasti, jos kymmenen naapurin pitäisi koordinoida yhteinen tarjous tornitalon rakennusoikeudesta. Eli, Coasen teoreeman hengessä, veikkaan, että transaktiokustannukset ovat yleensä liian korkeat tuollaiselle markkinalle. Mutta kyllä se jossain voi toimia.

  15. Rokka kirjoitti:

    Onko tornitalon rakentaminen esimerkissä parasta estää kaavoituksella? Eikö asiaan liittyvien hyötyjen ja haittojen hinnoittelu olisi kaikinpuolin kattavampaa ja luotettavampaa, kun päätös perustuisi “markkinoiden antamiin signaaleihin”. Eli esimerkissä naapuritalon asukkaat ostaisivat tornitalon tontin ja pitäisivät sitä tyhjänä.

Vastaa