Lähellä keskustaa sijaitseva maa on väistämättä rajallista kaikissa kaupungeissa. Kaupunkimaisesti rakennetun alueen määrä sen sijaan riippuu kaupungin historiasta ja kaavoituksesta. Helsingissä on erityinen pula kaupunkimaisista alueista, joissa kävelyetäisyydellä asuu tarpeeksi ihmisiä monipuolisten lähipalveluiden menestymiselle. Keskustan sijanti niemimaalla tekee sen lähellä sijaitsevasta maasta erityisen niukan voimavaran, mutta pula kaupunkimaisista kaupunginosista kertoo menneistä virheistä.
Asukkaiden etäisyys keskustasta
Ilmeisin vertailuryhmä Helsingille on pohjoismaiden pääkaupungit. Seuraavassa kuvassa näkyy, kuinka monta asukasta niissä on eri säteillä keskustasta.
Kuinka monta asukasta vaaka-akselilla kuvatun etäisyyden sisällä keskustasta?
Helsingissä on keskustan tuntumassa huomattavasti vähemmän asukkaita kuin muissa pohjoismaiden pääkaupungeissa. Kööpenhaminassa ja Tukholmassa on 5 km säteellä keskustasta yli kaksinkertainen määrä asukkaita, ja Oslossakin 50% enemmän. Kööpenhaminassa ja Tukholmassa on 10 kilometrin säteellä keskustasta noin 80% enemmän asukkaita kuin Helsingissä, ja Oslossakin vielä 15% enemmän, josta Helsinki suurempana metropoliksena menee ohi vasta 12 kilometrin kohdalla.
Toisen vertailuryhmän inspiroi Helsingin kaupungin tilaama Brand New Helsinki-raportti. Sen muut eurooppalaiset “kilpailijakaupungit” elämänlaadun ja urbaanien innovaatioiden ostastoilla ovat Barcelona, Rotterdam, Varsova ja Freiburg. Nämä painivat kuitenkin ihan eri sarjassa kuin Helsinki—isommassa sarjassa, paitsi piskuinen Freiburg, joka silti vielä 5 km säteellä näyttää Helsingin kokoiselta.
Kuinka monta asukasta vaaka-akselilla kuvatun etäisyyden sisällä keskustasta?
Niinpä valitsin vielä Helsingin kokoluokasta summamutikassa muutaman länsieurooppalaisen kaupungin:
Kuinka monta asukasta vaaka-akselilla kuvatun etäisyyden sisällä keskustasta?
Tilanne näyttää niissä samalta kuin pohjoismaisessa vertailussa: Helsingissä on verraten vähän asukkaita lähellä keskustaa.
Samat kuvat 40 kilometriin asti: pohjoismaat, brandnew, ad hoc.
Asukkaiden määrä naapurustossa
Asuinympäristön kaupunkimaisuutta on parempi mitata paikallisen väkiluvun näkökulmasta. Kuinka monta ihmistä asuu niin lähellä, että käyttää samoja lähipalveluita (ruokakaupat, ravintolat, ym)? Eurostatin väkilukudata on saatavilla neliökilometrin kokoisille ruuduille, joten en nyt pohdi sitä, kuinka lähellä on tarpeeksi lähellä. On kuitenkin tärkeä ymmärtää, että palvelutasoon vaikuttava väkiluku on eri asia kuin väentiheys: jos 1000 ihmistä asuu tornitaloissa 10 hehtaarin tontilla, niin väentiheys on kyllä kaupungilta kuulostava 10,000 as/km2, mutta pelkkä tiheys ei paljon auta, jos ollaan keskellä harvaanasuttua esikaupunkia.
Tässä kuvassa on vaaka-akselilla paikallinen väentiheys, laskettuna samalla neliökilometrin ruudulla asuvien väkilukuna. Pystyakselilta voi lukea kuinka moni kaupunkilainen asuu vähintään vaaka-akselilla näytetyn asukasluvun ruudussa. Kaupunkien väestöiksi on laskettu kaikki 40 kilometrin säteellä keskustasta asuvat.
Kuinka monta asukasta vähintään vaaka-akselilla kuvatun väkiluvun ruuduilla (40km säteellä keskustasta).
Tälläkin saralla Helsinki jää selvästi jälkeen. Ero yli 10,000 naapurin ruuduilla asuvien määrässä on silmiinpistävä, ja siitä on vaikeampi syyttää maantiedettä. brandnew
Kuinka monta asukasta vähintään vaaka-akselilla kuvatun väkiluvun ruuduilla (40km säteellä keskustasta).
Hatusta vedetty “ad hoc” vertailuryhmä osoittautuu kaupunkimaisuuden suhteen sekalaiseksi seurakunnaksi. Bilbao on omaa luokkaansa, Nürnberg hyvää pohjoismaista tasoa, mutta Dublin korkeimman tiheyden ruuduilla jopa Helsinkiä jäljessä (seuraavan osion karttojen perusteella vähän isompi ruutukoko ilmeisesti kääntäisi tämän). Suomalaisten matkailijoiden kuulee usein ihailevan paikallista ravintolakulttuuria. Mistä niitä hyviä pintxo-baareja riittää joka kulmaan? Syyksi tarjotaan liian herkästi kulttuuria, kun erot kaupunkirakenteesta ovat näin suuria.
Kaupunkirakenne
Seuraavista kartoista näkyy, miten väkiluku vaihtelee neliökilometrin kokoisten ruutujen tasolla. Helsingin maantieteellisen “keskustapulan” merkitys on pienempi kuin voisi luulla. Asumattomia valkoisia ruutuja riittää muuallakin. Kööpenhaminan keskusta sijaitsee saaren kulmassa, joten keskustasta katsottuna on merta useimmissa ilmansuunnissa. Oslossa vuoret taitavat ajaa saman asian, vain Tukholmassa riittää tasaista maata joka suuntaan.
Asukastiheyskartat, 20km säde (suluissa väkiluku miljoonissa)
Kartoista näkyy Helsingin repaleinen kaupunkirakenne. Jopa Helsinkiä pienemmällä Oslolla on selvästi laajempi kartalla hohtava ydin, vaikka asumattomia valkoisia ruutuja on sielläkin paljon.
Asukastiheyskartat, 20km säde (suluissa väkiluku miljoonissa)
Samat kartat 40km säteelle: pohjoismaat, brandnew, ad hoc.
Kaupunkipulaa lievittämään
Toisin kuin asuntoja, kaupunkia ei voi rakentaa talo kerrallaan. Muutama tornitalo esikaupunkialueen keskellä ei tee kaupunkia–sitä syntyy vasta, kun paikallinen väkiluku on riittävä sille, että monipuolisille lähipalveluille riittää asiakkaita. Suunnitelmien havainnekuvissa on kyllä aina kivijalat täynnä pöhinää—lähialueen väkiluvusta riippumatta, mikä on suurempi huijaus kuin se ainainen kesä. Kesä on sentään joskus totta! Tornitalojen suurin hyöty ei ole siinä, että ylimmistä kerroksista on hyvät näköalat, vaan siinä lähipalveluiden asiakaspohjassa, jonka ne luovat—mutta vain, jos niitä on tarpeeksi paljon ja tarpeeksi lähellä toisiaan. Kirjoitin tästä enemmän pari vuotta sitten Helsingin yleiskaavoituksen inspiroimana.
Uusi yleiskaava mahdollistaa kaupungin kasvun, mutta uudisrakentamisen vaikutuksia saa odottaa pitkään. Helsingin kasvusta aiempaa suurempi osa tulee onneksi kantakaupunkiin, koska sen reunoilta on vapautunut satama-alueita, mikä lievittää kaupunkipulaa. Samalla kaupunkiasumisen kysyntä on myös kasvamassa, ainakin osin asuinmieltymysten muuttumisen takia, joten kaupunkineliöiden hintapreemio ei silti välttämättä pienene.
Sivuhuomautus: siinä ei tietenkään ole mitään vikaa, jos joku arvostaa enemmän isoa pihaa ja hiljaisia lenkkipolkuja kuin kaupungin pöhinää. Hän on onnekas: tarjontaa riittää pääkaupunkiseudullakin. Ongelma on siinä, jos haluaa ison pihan ja hiljaiset lenkkipolut ja asua lähellä kaupunkia — sillä reseptillä vain harvat onnekkaat voivat ikinä saada haluamansa. Matalan tiheyden pientaloalueita voi rakentaa minne vaan, mutta kaupunkia voi rakentaa vain kaupunkiin.
Asuntojen kokosääntely pahentaa kaupunkipulaa
Kaupunkipula lievittyy rakentamalla tiheästi rakennettujen alueiden yhteyteen erityisen paljon. Kaupunkipula näkyy asuinalueiden hintaeroissa, joten markkinoiden paine auttaa tässä, jos sen annetaan auttaa: sinne missä hinnat ovat korkealla kannattaa rakentaa paljon ja korkealle. Kaupunkipulan lievittyminen uudisrakentamisella on silti parhaassakin tapauksessa hidas prosessi.
Kaupunkipulaa paljon nopeammin lievittävä mekanismi on asumisväljyyden jousto. Siellä missä on erityisen suuri epäsuhta asuntojen määrän ja kysynnän välillä, on luonnollista, että kerrosneliöt ovat tiiviimmässä käytössä. Tämä on seurausta monelle tutusta valinnasta: enemmän neliöitä vai parempi sijainti? Valinnan jyrkkyys heijastelee kaupunkialueen epäsuhtaa sijaintien ja neliöiden tarjonnassa, ja on järkevää antaa ihmisten tehdä omat valintansa. Tämän valinnan pakottaminen säätelijän toimesta on vahingollista paternalismia.
Pienten asuntojen rakentamisen rajoittaminen vähentää asuntojen lukumäärää ja pahentaa siten pulaa asunnoista halutuilla alueilla. Pienasuntojen kieltäminen ei mitenkään nopeuta asuinrakentamista, mutta sen johdosta harvempi voi asua haluamillaan alueilla. Tulevaisuudessa, jos asuntokanta saa kasvaa tarpeeksi, niin asumisväljyys lähtee luonnostaan kasvamaan. Pienasuntoja voi yhdistää, ja perheille riittää suurempia asuntoja. Sillä välillä tämän varaventtiilin kiristäminen vain pahentaa kaupunkipulaa.
Loppuviite: aineisto ja laskelmat
Kuviot perustuvat Eurostatin 1km2 ruudukon asukaslukuihin (Geostat 2011). Keskustaetäisyys kaikille ruudun asukkaille on määritelty etäisyytenä ruudun keskipisteestä keskustaruudun keskipisteeseen. Kuntien rajoja ei ole huomioitu, vaan kaupungit on määritelty pelkästään keskustaetäisyyden avulla. Keskustaruutujen koordinaatit ovat siellä mistä Googlen karttahaku löytää kyseisen kaupungin.
Avainsanat: Asuntomarkkinat, kaavoitus
Aihealueet: Kaupunkitalous, Mikro
”Kaupunkipula” on pamflettitason käsite, eipä oikein validi, ja sen ”tunnistamiseen” blogi ei tarjoa käyttökelpoista mittaria. Yhtä relevanttia olisi puhua ”Itämeripulasta”, joka vaivaa kaikkia verrokkikaupunkeja mutta ei Helsinkiä. Helsingin kaupunkipula ei ole niin yksiselitteinen kuin blogi antaa ymmärtää. Kantakaupungin osalta blogin tulkinta on virheellinen ja perustuu ruutudatan osalta tunnuslukuun joka ei ole validi. Jotenkin metodiset ja aineistovalinnat johtavat systemaattisesti siihen, että Helsingin kieltämättä huonohko yhdyskuntarakenne näyttäytyy todellista huonompana.
Blogi ei tarjoa kaavoittajalle mitään työkalua, jolla tämä osaisi päättää, mihin sijainteihin uusia toimintoja tulisi yleisesti tai erityisesti sijoittaa. Blogi ei myöskään anna Helsingin kaupungille mitään apua, kun se miettii valitustaan Korkeimpaan Hallinto-oikeuteen koskien Helsingin Hallinto-oikeuden kaipaamia parempia perusteluja uuden yleiskaavan uusista asuntoalueista.
Kohtuuden nimessä blogi tarjoaa kuitenkin vaatimattomampaa hyötyä ja huvia.
Käppyröistä eräs detalji. Käppyrät olisivat ok, jos kaikki metropolin toiminnot sijoittuisivat yhteen pisteeseen, keskustaan. Näinhän ei tietenkään ole missään. Verrokeissa ydinkeskusta on kuitenkin parempi approksimaatio kuin täällä meillä. Helsingissä esim. suurimmat autoliikennemäärät ovat 8 km keskustan pohjoispuolella, Kehä ykkösellä keskuspuiston kohdalla. Kehä 3 on puolestaan raskaan liikenteen pääväylä ja logistiikkakeskittymä, 15 km keskustasta.
Käppyrät olisivat Helsingin osalta parempia jos ne olisi piirretty käyttäen keskipisteenä vaikkapa Pasilaa. Verrokeissa vaikutusta ei juuri olisi. Näin mitaten Helsingissä ihmiset eivät asu ihan niin kaukana toisistaan vaikka kaukana asuvatkin. Ne pari sataa tuhatta, jotka asuvat 1970-luvun lähiövyöhykkeellä 12 km keskustasta, tulisivat pari kilometriä lähemmäksi.
Bongasin tämänkin: ”Jutun pointti ei ole syyllisten etsiminen…” Tämä selvensi. Sopii että jätetään ”syylliset” rauhaan, he olivat jälleenrakennuskauden päättäjiä ja kaupunkisuunnittelijoita ja rakentajia, he loivat pohjan hyvinvoinnillemme, ja heillä oli sota tuoreessa muistissa ja ehkä heille väljät metsälähiöt olivat ilmapuolustuksenkin kannalta suotuisia.
Anteeksi reposteluni, mikä ehkä kertoo että blogissa oli paljon hyvääkin. Puutteineenkin informatiivinen pläjäys. Hyvä kun Akateeminen talousblogi noteeraa kaupunkitalouden ilmiöt. Kiitos linkeistä. Vielä kun saisi auki nuo sheipfailit…
Mikä muuten on validein tapa kuvata ja mitata kaupunkirakennetta ekonomistin työkalupakissa, state of the art?
Seudulla on siis (asukatiheydellä mitattu) kaupunkipula Helsingin lähiöissä ja naapurikaupungeissa. Helsingin kantakaupungissa kaupunkipulaa ei ole, koska asukastiheys per maa-km2 on Osloa korkeampi ja samaa luokkaa Tukholman ja Köpiksen kanssa (5 km sisävyöhykkeeellä). Nämä tulokset vahvistavat sitä kuvaa mikä minulla muutenkin ollut.
Mielenkiintoisempi kysymys kuuluu, suositteleeko artikkeli rakentamaan lisää erityisesti lähellä keskustaa (joka on ennestään tehokkaasti rakennettu) vai lähiöihin, joka on rakennettu tuhlailevan väljästi (ja jossa on huutava kaupunkipula)?
Mikä funktio minimoi kaupunkipulan?
Jutun pointti ei ole syyllisten etsiminen vaan kaupunkipulan tunnistaminen. Pointti on näyttää, miten Helsingissä ihmiset asuvat kaukana toisistaan verrattuna muihin saman kokoluokan kaupunkeihin. (Merialueiden “huomiointi” ei vaikuttaisi käppyröihin mitenkään.) Kaupunkipula on yhtä todellinen riippumatta siitä, kuinka paljon voi syyttää maantiedettä tai peltolähiöihannetta. Nykyinen asuntojen kokosääntely pahentaa ongelmaa, kun taas korkeampi ja tiheämpi rakentaminen olemassaolevien runsasväkisten alueiden tuntumassa helpottaisi.
Olisin mielelläni käyttänyt tiheämpää ruudukkoa, mutta 1km on tarkin mikä löytyy kätevästi koko Euroopalle (2011 on uusin). Aiempi yleiskaavajuttuni käsitteli vain Helsingin seutua, ja siinä on käytössä 250m ruudukko.
Pikkaisen pakko antaa palautetta maantieteen totaalisesta sivuttamisesta vaikuttavana tekijänä laskennallisessa analyysissä. Esimerkiksi:
“Kööpenhaminan keskusta sijaitsee saaren kulmassa”, juu, paitti, ettei sijaitse, vaan mantereella. Saari jatkaa kaupunkia sen itäiselle puolelle. “Oslossa vuoret taitavat ajaa saman asian”, no ei aja, koska nopealla vilkaisulla ne alkavat vähintään 5 km päästä keskustasta. “Tukholmassa riittää tasaista maata joka suuntaan”, vaikka Tukholmalla näyttää olevan melkolailla tuota repaloittavaa merivettä ympärillään sisämaasta huolimatta.
Olisivatko tulokset olleet erilaisia, jos meripinta-alaa olisi eliminoitu laskennoista enemmän?
Onko asukastiheyskartoissa todella Helsinki vai onko mukana Espoo ja Vantaa ja mitä kuntia siellä 20km säteellä Suurtorista onkaan?
Terviön vertailu ei vakioi kovin hyvin veden tonttitarjontaa rajoittavaa vaikutusta. Parempaan olisi päästy, jos 100 ha pikselien sijasta olisi käytetty 6,25 ha pikseleitä.
Varsin objektiivinen ja maltillinen katsaus. Terviöllä on hyvät tiedot yleiskaavasta ja kantakaupungin vimmaisesta täydennysrakentamisesta.
“Keskustan sijanti niemimaalla tekee sen lähellä sijaitsevasta maasta erityisen niukan voimavaran, mutta pula kaupunkimaisista kaupunginosista kertoo menneistä virheistä.”
Nuo virheet ovat hyvin tiedossa. Toisaalta voisi muistuttaa myös siitä onnenpotkusta, että meren lahden ja siltojen puute pakotti rakentamaan kantakaupungin tiheästi. Helsingin niemen asukasluku oli vuonna 1967 noin 300 000, siitä se on vähentynyt puoleen eli 170 000 asukkaaseen vuoteen 2006 mennessä. Silti tuo tiheys kestää vertailun kaikkiin Terviön verrokkeihin nähden poislukien Barcelona. Helsingissä karttaruutuun tulee aina paljon vettä, ja kantakaupungin 30 maa-km2 ovat noin 45 neliökilometrin karttaruuduissa. 2-6km keskustasta on melkein 60 % vettä, paljon enemmän kuin Kööpenhaminassa, muista puhumattakaan. Terviön analyysi ei riittävästi vakioi veden tonttitarjontaa rajoittavaa vaikutusta.
Eniten virheitä tehtiin 50-luvulla, kun kaikesta muusta oli pulaa mutta kaupungilla sattui olemaan paljon raakamaata. Edes tulevaa metroa ei ennakoitu suunnittelemalla riittävän tiheää. Sekin saattoi olla virhe, että 12-14 km päähän keskustasta rakennettiin paikoin liian tehokkaasti, minkä Terviön käyrät hieman implikoivat.
Pienasuntopulasta: kannattaa muistaa, että Terviön verrokkikaupungeissa pienasunnot ovat yleensä kaksioita. Parasta mitä Helsingin asuntomarkkinoille voisi nyt tapahtua on kaksioiden ylitarjonta. Varmaan yksiöitäkin pitää nyt rakentaa paljon ja niitä voi sitten myöhemmin yhdistää, mutta vain jos ne ovat muuntojoustavia. Muuten ei. Vastaavasti kaavoittajan vaatimia liiallisia yhteistiloja ei ole ollenkaan helppo muuttaa asunnoiksi, vaikka ne turhia olisivatkin.
Kiitos mielenkiintoisesta kirjoituksesta!
Lähipalvelujen puute on asia, johon Tukholman lähiöstä muuttaneena reagoin heti, vaikka asun lähellä melko uutta kaupunginosaa Arabianrantaa.
Taustalla on mielenkiintoista myös pohtia muiden pohjoismaisten pääkaupunkien kaupunkisuunnitteluideoita: Kööpenhaminassa on onnistuttu pitämään asukastiheys riittävänä sormimallin viheralueista huolimatta, Tukholmassa tavoitteena on puolestaan ollut jo parikymmentä vuotta keskustatoimintojen hajauttaminen alueellisiin kaupunkikeskustoihin (regionala stadskärnor) pääkaupunkiseudulle. Toimintojen keskittymisen aste on jo siis koettu haitalliseksi, mutta toisaalta työpaikat ja palvelut leviävät yhä laajemmalle. Myös keskustan toimitilojen hintakehitys on saanut isoja yrityksiä ja julkisia toimintoja siirtämään työpaikkoja jopa naapurikuntiin.
Kivat kaaviot. Vaikea sanoa missä määrin ne kertovat geografiasta ja sääntelijän heikkouksista.
Jokatapauksessa, mielestäni tuo “vahingollinen paternalismi” on merkittävä ongelma. Sääntelijä on ahnehtinut itselleen vaativan tehtävän, eikä se selviä siitä kovin hyvin. Parempaan tulokseen päästäisi hyödyntämällä markkinavoimien antamia signaaleja. Olen pessimistinen: korjausta ongelmaan ei ole näköpiirissä. Rakentamisen “keskusjohtoisuus” pikemminkin lisääntynee jatkossa.