Asuntojen hinnat ovat jo pitkään nousseet nopeammin Helsingissä kuin muualla Suomessa. Tämä johtuu siitä, että Helsingissä kysyntä kasvaa nopeammin kuin tarjonta. Asuntojen määrän kasvua rajoittaa rakennusmaa, jonka määrän kasvu on puolestaan kiinni kaupungin aiemmista poliittisista linjauksista. Pysyvästi korkeamman hintatason mahdollistaa se, että tarjonta ei reagoi hintaan: tuottajat eivät pysty luomaan lisää asuntotontteja, oli hintataso mikä tahansa, eikä nykyisten talojen tilalle saa rakentaa entistä korkeampia.
Toinen ja uskoakseni pysyvämpi syy Helsingin hintapreemiolle löytyy kysyntäpuolelta. Helsinki on houkutteleva asuinpaikka. Jos hintataso olisi sama Helsingissä kuin muualla Suomessa, niin kotitalouksia, jotka haluaisivat asua Helsingissä, olisi paljon enemmän kuin mitä täällä on asuntoja. Niinpä Helsingissä asumisen hintapreemio on väistämättä positiivinen.
Seuraava käppyrä kuvaa Helsingin asuntomarkkinoita mahdollisimman yksinkertaisessa kysyntä-tarjonta kehikossa. Pystyakselilla on Helsingissä asumisen hinta, ja vaaka-akselilla sen määrä eli asuntokanta. Kysyntäkäyrä kuvaa ikään kuin jonoon järjestettyjä kotitalouksia, jossa järjestys on valittu sen mukaan kuinka korkeaa preemiota kukin olisi enintään valmiit maksamaan siitä ilosta, että asuu Helsingissä eikä jossain muualla.
Kysyntäkäyrän ja tarjontakäyrän siirtyminen ajan myötä Helsingin asuntomarkkinoilla. Ensin (mustat käyrät) hintapreemio on P1, myöhemmin sekä kysynnän että tarjonnan kasvettua se on P2.
Kysyntäkäyrän korkeus kuvaa siinä kohdassa olevan kotitalouden “reservaatiohintaa” Helsingissä asumiselle. Jos käyrää jatkaisi tarpeeksi kauas oikealle, niin jossain vaiheessa se menisi nollan alapuolelle: on tietysti myös kotitalouksia, jotka asuisivat mieluummin jossain muualla Suomessa silloinkin jos se olisi Helsinkiä kalliimpaa.
Markkinahinta kuvautuu pystyakselilla tasolle, jolla kysyntä leikkaa tarjontakäyrän. Tasapainossa Helsingissä asuvat ne jotka arvostavat sitä vallitsevan hintapreemion verran tai enemmän, ja ne jotka arvostavat sitä vähemmän asuvat Helsingin ulkopuolella.
Piirsin tarjontakäyrän lähes pystysuoraksi. Tämä kuvaa sitä, että kysynnän muutokset vaikuttavat vain hintoihin, mutta eivät asuntokannan kokoon. Tämä ei kuitenkaan tarkoita sitä, etteikö tarjonta ikinä muuttuisi, vaan sitä että olemassa olevien asuntojen lukumäärä ei pysty reagoimaan markkinoilla vallitsevaan hintaan. Helsingissä asuntojen määrää rajoittava tekijä on asuntorakentamiseen kaavoitettu ja siihen infrastruktuuriltaan soveltuva maa. Lisäasuntoja ja uusia kaupunginosia kyllä tulee markkinoille paloittain, politiikan sen salliessa, mikä näkyy tässä kehikossa tarjontakäyrän siirtymisenä oikealle.
Koska Helsingissä asuntojen tarjontaa rajoittaa rakennusmaan määrä, ei markkinahinnalla ole oikeastaan mitään tekemistä rakennuskustannusten kanssa. Joskus kuulee tulkintoja, että rakennusliikkeet käyttävät markkinavoimaa ja aiheuttavat Helsingin korkean hintatason. (Outoa miten samat rakennusliikkeet eivät onnistu nostamaan hintoja pienemmissä kaupungeissa…) Tulkinta on pahasti pielessä, sillä asuntomarkkinoiden tarjontapuoli on erittäin hajautunut: lähes koko asuntokanta koostuu vanhoista asunnoista, ja vähemmän keskittynyttä markkinarakennetta on itse asiassa vaikea löytää. Ei rakennusliikkeillä ole yleisen hintatason kannalta merkittävää markkinavoimaa Helsingin asuntomarkkinoilla. (Sen sijaan rakennusmaan ostajina rakennusliikkeillä voi olla markkinavoimaa, mikä alentaisi kaupungin tonteista saamia tuloja. Varsinkin jos tontteja suostuttaisiin myymään vain tutuille kokeneille rakennusliikkeille).
Hintapreemion kehitys
Helsingin asuntokanta kasvaa ajan myötä, mikä näkyy kuvassa tarjontakäyrän siirtymisenä oikealle (S1 → S2). Jos kysyntä samalla jämähtäisi paikalleen, niin lisärakentaminen väistämättä alentaisi Helsingin hintapreemiota. Se kuinka paljon tarjonnan kasvu vaikuttaa hintaan riippuu siitä kuinka loiva on kysyntäkäyrä vanhasta tasapainosta oikealle. Jos Helsingin ulkopuolella on paljon ihmisiä, jotka muuttaisivat Helsinkiin jos vain hintataso olisi täällä hieman alhaisempi kuin mitä se nyt on, niin käyrä on loiva. Tällöin asuntokannan huomattavakin kasvu alentaa hintapreemiota vain vähän.
(Hintasäännellyissä asumismuodoissa muutokset jonojen pituudessa / lottovoiton epätodennäköisyydessä ajavat saman asian kuin tässä markkinahintojen muutokset.)
Kysyntäkäyrä siirtyy ajan myötä ylöspäin useastakin syystä. Luonnollinen väestönkasvu ja tulotason nousu nostavat reservaatiohintoja lähes mekaanisesti. Toinen merkittävä syy kysynnän kasvuun on laadullinen. Helsingistä on ajan myötä tullut suhteellisesti mukavampi asuinpaikka. Esimerkiksi ilmanlaatu on parantunut huikeasti vuosien varrella mm kaukolämmön ja lyijyttömän bensiinin ansiosta, mikä on vienyt syrjäseuduilta yhden edun Helsinkiin nähden. Palveluiden ja harrastusmahdollisuuksien tarjonta on monipuolisinta siellä missä on paljon kuluttajia lähellä toisiaan, niin että pienetkin markkinaosuudet pystyvät elättämään sitä palvelevia tuottajia, ja yleisen tulotason kasvu lisää palveluiden ja erikoisuuksien osuutta kulutuskorista. Monipuoliset ansaintamahdollisuudet ja törsäysmahdollisuudet tuppaavat keskittymään samoihin paikkoihin, toisiaan vahvistavassa kierteessä (ks agglomeraatio). Ja ehkä preferenssitkin ovat muuttumassa siihen suuntaan, että ravintoloita ja konsertteja arvostetaan entistä enemmän suhteessa “omaan rauhaan” ja suuriin pihoihin.
Hintapreemion muutos ajan myötä on eräänlaista kilpajuoksua: kumpi kasvaa nopeammin, tarjonta vai kysyntä? Jos tarjonta kasvaisi tarpeeksi nopeasti—jos tarjontakäyrä siirtyisi tarpeeksi kauas oikealle—niin hintapreemion ei tarvitsisi samalla kohota. Epäilen, että mikään poliittisesti realistinen kaavoituspolitiikka ei Helsingissä voi pysyä kysynnän kasvun vauhdissa. Tarjonnan kasvu laahannee jäljessä vielä pitkään, samalla kun Helsinki muuttuu mukavammaksi ja mielenkiintoisemmaksi. Lisärakentaminen ei siis estä hintapreemion kasvua. Tämä voi pahimmillaan johtaa siihen virhepäätelmään, että tarjonnan kasvattaminen ei vaikuta hintaan.
Mitä pitäisi tehdä?
Alhaiset hinnat eivät ole asuntomarkkinoilla hyvinvoinnin mittari. Nopein tapa alentaa hintoja on muuttaa kaupunkia millä tahansa tavalla, mikä tekee siitä muuttotappioalueen. Helpoin tapa laskea asuntojen hintoja Helsingissä olisi pilata Helsinki.
Helsinki on vielä hyvin kaukana sellaisesta väentiheydestä, jossa väestönkasvun vaikutus viihtyvyyteen olisi negatiivinen. Helsingin maa-alueiden väestöntiheys on 2900 asukasta/km2, vertailun vuoksi se on Tukholmassa 4600 as/km2, ja Kööpenhaminassa 7300 as/km2. Hyvin suunniteltu tiivistäminen lisäisi Helsingin houkuttelevuutta vielä entisestäänkin. Lisärakentaminen tuskin poistaa Helsingin hintapreemiota.
Paras syy rakentaa lisää asuntoja Helsinkiin on yksinkertaisesti se, että on paljon ihmisiä, jotka asuisivat (samaan hintaan) mieluummin Helsingissä kuin jossain muualla. Lisärakentaminen tuottaa hyvinvointia, koska se kasvattaa kuluttajan ylijäämää.
Hintakäppyröitä
Tilastokeskuksen käppyröitä vanhojen kerrostaloasuntojen hinnoista:
- Reaalihintaindeksi: Pääkaupunkiseutu ja koko maa (alkaen 1970)
- Neliöhinnat: Helsinki, muu Pääkaupunkiseutu, ja muu Suomi (alkaen 2005)
Avainsanat: Asuntomarkkinat, kaavoitus
Aihealueet: Julkinen talous, Kaupunkitalous, Mikro
Ohessa epäsuoraa todistusta siitä, että vuonna 2013 asuntorahastojen markkinaosuus asuntokaupassa oli suuri, samoin tukkualennus:
YIT:
“Suomen rakentamispalveluiden kannattavuutta painoivat toimitilaliiketoiminnan heikko kannattavuus sekä asuntojen aktiivinen sijoittajamyynti.”
YIT Suomen rakentamispalvelut 2013/2012
Myytyä asuntoa +1 %
Liikevaihto -8 %
Liikevoitto -30 %
Kiitokset:
http://keskustelu.kauppalehti.fi/5/i/keskustelu/thread.jspa?messageID=6340167#6340167
Samaan aikaan, tai tarkemmin sanottuna tämän vuoden 1. neljänneksellä, Tilastokeskuksen uusien asuntojen hintaindeksi sai ATH -noteerauksen.
Akateemisia kysymyksiä:
- Onko asunnoilla yksi markkinahintataso, vai useita erilaisia?
- Mitä hintatasoa Tilastokeskuksen hintaindeksi heijastaa?
- Mikä yhteys on kotitalouksille myytyjen asuntojen hinnoittelulla ja ”sijoittajamyynnin” hinnoittelulla?
Lyhyt päivitys kahteen asiaan:
1) Kysymys siitä, nostaako kilpailun puute asuntohintoja Helsingissä:
2) Helsingin asuntojen hintapreemio
1)
Marko:
” Koska Helsingissä asuntojen tarjontaa rajoittaa rakennusmaan määrä, ei markkinahinnalla ole oike-astaan mitään tekemistä rakennuskustannusten kanssa. Joskus kuulee tulkintoja, että rakennusliikkeet käyttävät markkinavoimaa ja aiheuttavat Helsingin korkean hintatason….
…Ei rakennusliikkeillä ole yleisen hintatason kannalta merkittävää markkinavoimaa Helsingin asunto-markkinoilla ”
Tuukka:
” Rakennusalan kilpailu: Ajatellaanpa, että meillä todella olisi kartelli. Kartelli pyrkii rajoittamaan tarjon-taa monopoliyrityksen tasolle. Tällä ei ole kuitenkaan mitään väliä, jos kaavoituksen luoma määrärajoi-te on paljon alhaisempi, kuin monopoliyrityksen tuottama määrä.”
Asiaa valaisee esimerkki elävästä elämästä: Vallilan Konepaja-alue, YIT arvioi että alue on valmis vuonna 2020, sopimus alueesta on tehty 2004.
YIT:n osavuosikatsaus 1.1. - 31.3.2004:
“Historian merkittävin tonttikauppa Helsingin Vallilasta
Vuosineljänneksen aikana tehtiin YIT:n historian merkittävin yksittäinen tonttikauppa kun YIT Rakennus ja VR-Yhtymä solmivat 5.2.2004 sopimuksen, jolla YIT Rakennus ostaa VR-Yhtymältä Pasilan Konepajan alueen asuntorakennusoikeuden Helsingin Vallilasta. Kauppa toteutetaan vaiheittain kaavoituksen ja rakentamisen edetessä. Kauppaan kuuluu yli tuhannen asunnon rakentamiseen kaavoitettavat tontit ja lisäksi siihen sisältyy kehittämis-, markkinointi ja ostosopimus alueen noin 70 000 kerrosneliömetrin liike- ja toimitilarakennusoikeudesta.”
http://keskustelu.kauppalehti.fi/5/i/keskustelu/thread.jspa?threadID=241102&start=15&tstart=0
Vähän yli tuhannen asunnon rakentamiseen kuluu aikaa siis 16 vuotta. Tuotantotekniikka tai kysynnän puute eivät ole olleet syynä siihen, ettei rakentamista olisi voitu tehdä viidessä vuodessa.
On vaarallista vähätellä kilpailun merkitystä pelkästään teoreettisin perustein, kuten Marko ja Tuukka tekivät. Aina kannattaa kävellä kadulla ja katsella ympärilleen ja lukea tilastoja. Teoria antaa hyviä ideoita, mutta ne on hyvä testata reaalitodellisuudessa.
Hyvä pointti (omasta mielestäni), entäs ne kaks muuta? Kolmannesta en tiedä, mutta tässä vielä toi-nen:
2)
Kun Markon avauksen aiheena oli Helsingin asuntojen hintapreemio, yritin aikaisemmin avata keskus-telua siitä, että Helsingissä on monta hintatasoa ja siten monta hintapreemiota, jotka ovat lisäksi kehit-tyneet eri nousukulmissa.
Aivan viime vuosina on markkinoilla on uusia piirteitä: jopa samassa asuinkiinteistössä voi olla eri hin-tatasoja. Tarkoitan nyt asuntorahastojen tekemiä tukkuostoja. Kotitalouksien asuntokysynnän hiipuessa viime aikoina ovat asuntorahastot paikanneet aukkoa. Monissa tapauksissa asuntorahastojen rooli on ollut ratkaiseva siinä, että rakennuttaja on uskaltanut aloittaa uuden kohteen.
Asuntorahastojen markkinaosuus ja tukkualennuksen suuruus on vilkkaan spekulaation kohteena. (katso esim yllä oleva linkki Kauppalehden keskustelupalstalle.)
Tukkualennus on suurimmillaan 30 %, mutta tuon sanotaan koskevan vain kokonaisia vanhoja taloja periferiassa. Helsingin seudun uudistuotannossa tukkualennuksen sanotaan olevan 5-15 %.
Tukkualennus hämmentää markkinoita. Asunnon listahintaan ostaneen kannalta on ikävä yllätys, jos muita asuntoja on myyty huomattavasti halvemmalla ja naapureiksi muuttaa asuntorahaston vuokra-laisia.
Mikä on sopiva tukkualennuksen suuruus? Huomattavasti yli 5 %:n suuruinen alennus Helsingin uusissa asunnoissa tuntuu oudolta. Yksin kappalein myynnistä ei niin suurta vaivaa ja riskiä.
Tuntuu, että rakennusliikkeet ovat asettaneet kotitalouksille myytäville asunnoille korkean hintatason. Kysynnän hiipumisesta huolimatta ne eivät halua luopua tuosta tasosta, vaan mieluummin rajoittavat uudistuotantoa ja kärsivät tappioita. Samalla on olemassa suunnitelma B, myynti asuntorahastolle tukkualennuksella, ilman että virallisia listahintoja tarvitsee alentaa.
Asetelma haastaa myös talousteoreetikot.
Tuolta saa myös jotain hintatietoja: https://www.jokapaikka.fi/, vähän vanhoja tietoja mutta bonuksena vähän muutakin tietoa alueesta kun vaan se hinta.
Konsultti:
Luulin, että pörssiyhtiöt joutuvat IAS standardin perusteella ilmoittamaan kiinteistöomaisuutensa käyvän arvon. Ymmärrän hyvin, että hankintahinnan ilmoittaminen on helpompaa.
Rakennusliikkeet tuntuvan harrastavan tonttivarannon “luovaa” kirjanpitoa, kuten tulevien omistusten raportointia. Mikäpä siinä, pääasia että menettely täyttää lain vaatimukset ja palvelee omistajien etua ja yrityksen toiminnallisia tarpeita. Kyllä nuo luvut sidosryhmillekin jotakin kertovat, jos niitä osaa tulkita.
Viimeisin kysymyspatterisi koski kunnan roolia voitonmaksimoijana. Aika iso pala haukattavaksi. Kukahan lähtee vastaamaan tuohon tarpeelliseen haasteeseen?
Tuukka
” Sitova rajoite tarkoittaa yksinkertaisesti sitä, että kaava sallii vähemmän asuntoja, kuin mitä monopoliyritys tai kartelli haluaisi rakentaa.”
Asemakaavan käsitteeseen kuuluu määritelmällisesti se, että kielletään jotain ja sallitaan jotain muuta. Piti ponnistella ymmärtääkseen, mitä sellaista sitovan kaavarajoitteen käsitteeseen kuuluu, mikä ei ole itsestään selvää asemakaavan määritelmän perusteella.
Olette kyllä oikeassa siinä, että kilpailusta olisi paljon enemmän hyötyä, jos kaavavarantoa olisi enemmän. Tarpeellinen näkökohta. Niukka kaavavaranto itsessään vähentää kilpailua ja lisää muutamien yritysten hinnoitteluvoimaa ja kannattavuutta.
Nythän kerrostalotonttien varanto on niukka - pientalotonttien varanto taas runsas, SeutuRAMAVA 2011:n mukaan:
“Pääkaupunkiseudulla voimassa olevien asemakaavojen
varannot riittäisivät kerrostalotonttien osalta laskennallisesti
4,5 – 7 vuoden tuotantoon ja pientalotonttien osalta 13
– 22 vuoden. Nopeimmin rakentamiseen saataneen täysin
tyhjät tontit, joiden varannot riittäisivät kerrostalojen rakentamisessa
2,5 – 4 vuodeksi ja pientalorakentamisessa 5,5 –
9 vuodeksi. Vertailukohtina on tällöin käytetty viime vuosien
keskimääräistä asuntotuotantoa sekä valtion ja Helsingin
seudun kuntien välisen aiesopimuksen tavoitteita. Varsinkin
kerrostalotonttien riittävyys on niukkaa.”
http://www.hsy.fi/tietoahsy/Documents/Julkaisut/2_2012_SeutuRAMAVA.pdf
sivu 74
Muuten, tontti on siinä mielessä jakamaton käyttöyksikkö, että se kannattaa rakentaa kerralla kokonaan eikä palasina. Niinpä monopolisti voi jättää jonkun tontin rakentamatta, mutta kun se rakentaa, kannattaa sen rakentaa kysynnän ja kaavan mukaan täyteen.
Kilpailu olisi kyllä avuksi myös nykyisen niukahkon AK-kaavavarannon oloissa. Helsingissä on ollut tilanne, että rakennuttajat rakentavat vähemmän asuntoja kuin mitä kaava sallii ja mihin kysyntä riittää. Tarkkaan ottaen rakennuttajat kyllä käyttävät kaavan rakennusoikeuden täysimääräisesti, mutta vajaus tulee toista kautta: kaavat toteutetaan hitaammin kuin mitä asuntojen kysyntä vaatisi. Esimerkiksi Konepajan aluetta Vallilassa on rakennettu kovin hitaasti. Uusi kohde on aloitettu vasta, kun siitä on etukäteen myyty riittävästi.
Omalla maallaan kaupunki voisi periaatteessa tehokkaasti valvoa, että ne toteutetaan nopeasti. Kaupungin vuokratonteilla tehdään aluksi lyhytaikainen, rakentamisen aikainen vuokrasopimus ja vuokraehtoihin kuuluu rakentamisen aloittaminen noin vuodessa kuluessa. Näihin sopimuksiin on kuitenkin usein ja hyvällä menestyksellä haettu pidennyksiä. Tiettävästi kaupunki on kiristämässä linjaansa pidennysten myöntämisessä
Toteuttamisen viivyttely, kun syynä ei ole kysynnän puute, on vaikutuksiltaan sama asia kuin rakentaminen vähemmän mitä kaava sallii. Rakennuttajien markkinavoima takaa sen, että toteuttamisen viivyttely on kannattavaa.
Toteuttamisen viivyttelyn syynä ei ole myöskään työvoimapula, jos rakennusalan työttömyyden ennuste ensi talvelle on 25 %. Tuo luku on sattumalta samaa luokkaa kuin asuinrakennuskohteen tyypillinen katetuottoprosentti Helsingissä, jos liikesalaisuuksia koskeviin huhupuheisiin on uskominen.
Lisäksi on tuottajien kollektiivista riskien minimoimista. Markkina ei ole terve, jos ei ole hetkellistä ylitarjontaa, ja joskus konkurssikin. Tervettä ei ole sekään epäsuhta, mikä vallitsee rakennusalan yritysten ylivarovaisuuden ja kotitalouksien merkittävän vähemmistön varomattoman ylivelkaantumisen välillä, minun näkemykseni mukaan. Eikä tervettä ole, että pankit vielä äskettäin rahoittivat auliisti asunnon ostajia, mutta paljon nihkeämmin asuntojen tuottajia.
Monopoli- ja kartellikeskustelun seuraaminen ei ole helppoa, kun monopoli voi olla mitä tahansa yhden tontin ja koko kaupunkiseudun väliltä, ja kirjoittaja ei määrittele monopolin kokoa.
Lopuksi pari aforismia: Jokainen tontinomistaja on monopolisti omalla tontillaan. Jokaisella on kartelli itsensä kanssa.
Tuukalle jatkaisin kuitenkin vielä,
sillä luettuani kommenttisi uudestaan tajusin, että en välttämättä kuitenkaan ymmärtänyt ajatustasi ihan oikein. Lähtökohta tarkastelussasi on se, että voittoa maksivoivia tahoja olisi yksi.
Tosielämässä niitä on monta. Kunta on yksi keskeisimmistä voitonmaksimoijista tässä yhtälössä. Yksi taustatekijä kaavoitusyhtälössä on se, että haluaako kaupunki kasvaa juuri nykyistä nopeammin, ainakaan sellaisella muuttopopulaatiolla, jota olisi tulossa. Kaupunkia ei välttämättä kiinnosta laittaa huomattavaa määrää nykyistä enempää rahaa kiinni uusiin kouluihin, päiväkoteihin ja muihin palveluihin. Uusien asukkaiden määrän maksimointi ei ole välttämättä kaupunkien edun mukaista, vaan kaupungin edun kannalta optimi voi olla selvästi alempana.
Antaisin taloustieteilijöille mielelläni tehtävän kertoa, mikä on optimaalinen kiinteistöjen kustannustaso Helsingissä kaupungin edun kannalta. Tai kertovan, mikä on kaupungin edun kannalta optimaalinen asuntojen hintataso missä tahansa kaupungissa. En ole nähnyt kunnollista laskelmaa minkään kaupungin kohdalla tästä näkökulmasta, vaikka se on asuntojen hintojen muodostamisen kannalta aivan keskeinen asia.
Muutaman perustekijän mainitakseni asuntojen hintataso vaikuttaa mm. kiinteistöverotuottoon ja toisaalta vastaavasti sosiaalimenoihin menoeräpuolella. Se vaikuttaa myös siihen, millaista väestöä alueelle muuttaa, ja millaista väkeä muuttaa kaupungista pois - eli käytännössä pitkällä tähtäimellä siihen, millaisia veronmaksajia/verovarojen käyttäjiä alueella asuu. Jos esim. Helsingissä asuntojen hinnat olisivat kolmanneksen alempana, miten se vaikuttaisi Helsingin kaupungin talouteen? Tai jos asuntojen hinnat olisivat kolmanneksen korkeammalla, mikä vaikutus olisi silloin? Jos vaihtoehtona on a) kolmanneksen alemmat hinnat, b) nykyhinnat, c) kolmanneksen nykyistä korkeammat asuntojen hinnat Helsingissä, mikä näistä vaihtoehdoista olisi Helsingin kaupungin talouden kannalta suotuisin?
Risto Peltola,
Rakennusoikeuden keskihintaa ei voi laskea esittämälläsi tavalla. Syitä on kaksi. Ensinnäkin se, että tonttivaranto sisältää muutakin kuin yrityksen itsensä 100 prosenttisesti omistamaa tonttimaata. Eli varantoon lasketaan myös osittiain omistettavaa maata, sekä yhteistyösopimuksin hankittua maata, johon pääomia ei tarvitse vielä etukäteen sitoa, mutta jota kautta varmistetaan tonttimaan saatavuutta tulevaisuudessa. Toisekseen, tonttivarantoa ei ole tapana arvostaa “käypään hintaan”, vaan se raportoidaan hankintamenopohjaisesti. Arvoja tarkistetaan vain alaspäin, jollainen tarkistus tehdään, jos osoittautuu että jokin tontti olisi olennaisesti yliarvostettu (alaskirjaus voidaan tehdä, jos hankitaan tontti, joka oletetaan saatavan aikanaan rakennuskäyttöön, mutta sitten tontilta löytyykin esimerkiksi merkittävä muinaismuisto, tai jos osoittautuu, että tontilla on poikkeuksellisen suuria luontoarvoja, minkä seurauksena tontin voidaan nähdä olevan pysyvästi pois rakennuskäytöstä). Markkina-arvoa tonttivarannolle on kohtalaisen vaikeaa ja työlästä määrittää, ja markkina-arvopohjainen arvonmääritys voisi johtaa rakennusyritysten tuloksen heiluntaan tonttivarannon tahdissa. Myös YIT raportoi tonttivarantonsa nimenomaan hankintahinnoin.
En osaa sanoa eri maanomistuslajien muutoksista. Mutta tarkistin, että vuoden 2007 kirjanpidon mukaan YIT:n tonttivarannon määrä on ollut asuntotonttien osalta 1,7 miljoonaa kerrosneliötä (eli noin 0,2 miljoonaa kerrosneliötä nykytilaa vähemmän) ja toimitilatonttien osalta 0,8 miljoonaa kerrosneliötä. Tonttivarannon pääomaksi ilmoitettiin silloin Suomen tonttivarannon osalta yhteensä 344 miljoonaa.
Tuukka,
Luulen ymmärtäväni, mitä sillä ajat takaa. Eli tarkoitat “sitovalla kaavarajoituksella” sitä, paljonko rakennusyritys rakentaisi johonkin, jos mitään määrällisiä (vai myös laadullisia, kuten julkisivumääräyksiä, katon kulmien määräämisiä, autopaikkavaatimuksia, erityisiä paloturvallisuuteen yms. liittyviä) rajoitteita ei kaavoittajan tai kaupungin virkamiehistön puolesta olisi. Todennäköisesti luku voisi olla vaikkapa keskusta-alueilla meren rannalla moninkertainen nykytilaan verrattuna. Monet naapurit vaan eivät tykkäisi siitä, jos joku rantatontin haltija saisi viedä merinäköalat muiden edestä. Kaavoittajan työ on haastavaa, koska pitää huomioida paitsi uudisrakennuksen tekijän etu, myös näiden rakennusten tulevien käyttäjien etu (vieläpä 10 vuotta pidemmälle ajalle, jota kauemmas rakennuttaja ei välttämättä katso, eikä urakoitsijakaan viimeisten takuuaikojen umpeuduttua; rakennus voi olla pystyssä kuitenkin vielä 100 vuoden päästä) ja sen lisäksi jo olemassa olevan rakennuskannan käyttäjien näkökulma, joiden etua pitää myös pitää silmällä. Yhtälö on vaikea.
Risto,
Ei sitova kaavarajoite tarkoita sitä, että kaavoitus ei reagoi hintoihin. Sitova rajoite tarkoittaa yksinkertaisesti sitä, että kaava sallii vähemmän asuntoja, kuin mitä monopoliyritys tai kartelli haluaisi rakentaa. Esimerkki: Oletetaan, että kaava sallii 80 asuntoa jollekin alueelle ja että monopolin voitonmaksimoiva määrä on 100 asuntoa. Nyt kaavarajoite on sitova ja monopoli rakentaa 80 asuntoa. Se haluaisi rakentaa 100, mutta ei saa. Jos kaava sallisi 90, monopoli rakentaisi 90 jne. Jos kaava sallii 110, monopoli rakentaisi 100 asuntoa. Nyt ollaan tilanteessa, jossa kaava ei ole sitova ja monopolilla on väliä asuntojen määrän suhteen.
Tuukka, Marko ja Niku kehuvat kilvan toisiaan, ajatuksen kirkkaudesta muun muassa . I’m not impressed.
Minun oli aluksi vaikea hahmottaa Markon jutun fokusta, kun otsikko oli kovin kattava: ”Helsingissä asumisen hintapreemiosta”. Tuon alla voi kirjoittaa kaikesta mikä liittyy asuntojen kalleuteen Helsingissä. Itse kirjoitin pitkästi hintapreemion ajallisen kehityksen suurista eroista Helsingin sisällä, mikä kyllä kuuluu otsikon alle, mutta ei liittynyt lainkaan muuhun tässä ketjussa kirjoitettuun.
Mutta Markon jutussa on kuin onkin fokus: ” Rakentajien markkinavoima ei nosta asuntojen hintoja Helsingissä, koska kaavarajoite on sitova.” Se olisikin ollut informatiivinen otsikko kirjoitukselle, toki liian pitkä.
Markon teesit voidaan esittää syllogismina:
1. Rakentajien markkinavoima ei nosta asuntojen hintoja, jos kaavarajoite on sitova.
2. Helsingissä kaavarajoite on sitova.
siispä
3. Rakentajien markkinavoima ei nosta asuntojen hintoja Helsingissä.
Mitä tarkoittaa sitova kaavarajoite? Olen sitä turhaan ylittänyt kysyä Tuukalta ja muilta. Paremman puutteessa tarjoan itse seuraavaa määritelmää: Kaavarajoite on sitova, kun tonttitarjonta on joustamatonta hinnan suhteen. Ei tuo täysin onnistunut määritelmä ole, sillä tonttitarjontaan vaikuttaa muukin kuin kaavoitus, mutta kelvotkaan kunnes parempaa tulee tilalle.
Näin premissit muuttuvat muotoon:
1a. Rakentajien markkinavoima ei nosta asuntojen hintoja, jos tonttitarjonta on joustamatonta hinnan suhteen.
2a. Helsingissä tonttitarjonta on joustamatonta hinnan suhteen.
ja lopputulos on tietysti sama:
3a. Rakentajien markkinavoima ei nosta asuntojen hintoja Helsingissä.
Niin tai näin, Helsingissä on sitova kaavarajoitus. Näin kai pitää ymmärtää, kun Marko kirjoittaa:
” Asuntojen määrän kasvua rajoittaa rakennusmaa, jonka määrän kasvu on puolestaan kiinni kaupungin aiemmista poliittisista linjauksista. Pysyvästi korkeamman hintatason mahdollistaa se, että tarjonta ei reagoi hintaan: tuottajat eivät pysty luomaan lisää asuntotontteja, oli hintataso mikä tahansa, eikä nykyisten talojen tilalle saa rakentaa entistä korkeampia. ”
Olin itsekin joskus taipuvainen ajattelemaan noin, ehkä tunteenomaisesti. Varsin 2000 –luku oli monen mielestä turhauttavaa aikaa: asuntohinnat nousivat, mutta asuntotuotannon trendi ei ollut nouseva vaan pikemminkin laskeva.
Siteeraamistani Markon lauseista jokainen on kuitenkin epätarkka tai peräti virheellinen, sillä todellisuudessa
- Rakennusmaan määrän kasvu ei riipu pelkästään kaupungin aiemmista poliittisista linjauksista, vaan kaupunki tekee jatkuvasti uusia päätöksiä.
- tonttitarjonta reagoi hintaan
- korkea rakentaminenkin on tulossa
Keskeisin väitteistäni on, että tonttitarjonta reagoi hintaan. Sen paikkansapitävyys ei ole ehkä ilmeinen. Jossain japanilaisessa 1980-luvun tutkimuksessa saatiin tulokseksi, että tonttitarjonnan hintajousto oli negatiivinen, siis tuon tutkimuksen aineistossa, 1980-luvun Japanissa. Tuo tulos tuntui silloin minusta uskottavalta.
Jos joku lähtee nyt asiaa tutkimaan, niin aineisto-ongelmat ovat valtavat. Tuloksena saattaa olla, että tonttitarjonnalle ei saada tilastollisesti merkitsevää hintajoustoa. Riippuu paljon siitä, miten tonttitarjonta määritellään ja mitataan. Valinnanvaraa on, ja lopputulos on herkkä.
(Asuntotuotannon määrän on muuten Helsingissä todettu riippuvan tonttitarjonnan määrästä. Laakson, Lönnqvistin ja Kostiaisen tutkimuksessa saatiin peräti sellainen tulos, että AK -tonttivaranto on ainoa kerrostaloasuntotuotannon määrään vaikuttava tekijä. Tulot tai korot ja muut kysyntätekijät, kuten luotonsäännöstelyn päättyminen, eivät vaikuttaneet. Vaikka tuo tulos ei ole uskottava, tutkijat ansaitsevat tunnustusta siinä, että he olivat onnistuneet konstruoimaan tonttivaranto-muuttujan, joka siis muuttui ajassa.)
On kova väite, että tonttitarjonta ei reagoi hintaan. Kaavoitusta tehdään jatkuvasti. Ajatelkaa sitä ammattitaitoisen työvoiman määrää, mikä Helsingin ja Espoon kaavoitusvirastoissa on töissä. Kaavoitusta tehdään tarpeeseen, ja yksi tarpeen keskeisistä indikaattoreista on asuntojen ja tonttien hinta. Tonttitarjonnan lisääminen on noteerattu myös hallitusohjelmien teksteissä Vanhasen 2. hallituksesta alkaen.
Kaupunkien olemassaolo sinänsä on todiste siitä, että tonttitarjonnalla täytyy olla positiivinen hintajousto. Väite, että tonttitarjonta ei reagoi hintaan, on lähellä ajatusmahdottomuutta.
Myös rakennusten korkeus kasvaa. Puolen sataa korkean rakentamisen hanketta on vireillä. Kalasatamassa on jo kaavassakin kahdeksan pilvenpiirtäjää. Keski-Pasilan suunnittelu on pitkällä.
Nykyisten talojen tilalle rakennetaan aika harvoin entistä korkeampia. Kaavamuutosta on ymmärrettävästi vaikeaa saada. Sen sijaan ullakkokerroksen voi muuttaa asemakaavan estämättä asunnoiksi poikkeamisluvalla, joka on rutiinipäätös. Nykyisten talojen viereen saa rakentaa. Esikaupunkien väljille tonteilla tehdään jatkuvasti kaavamuutoksia, jos vanhojen talojen väliin rakennetaan uusia. Myös vuokratonteilla on löydetty mekanismit, joitten avulla nykyiset asukkaat saadaan suostumaan näihin kaavamuutoksiin.
Palataan teeseihin. Ensimmäinen premissi (rakentajien markkinavoima ei nosta asuntojen hintoja, jos kaavarajoite on sitova) tuntuu järkevältä. Eli jos kaksi pahaa on voimassa samaan aikaan, niin toisesta ei ole haittaa. Ymmärsin, että tuo on lisäksi johdettu teoreettisesti, vai onko? Niin tai näin, tuon premissin voi alustavasti hyväksyä.
Sen sijaan toinen premissi (Helsingissä kaavarajoite on sitova) ei ole kelvollinen. Samalla lopputulos, että rakentajien markkinavoima ei nosta asuntojen hintoja Helsingissä, jää vaille vahvistusta.
Taloustieteen perusteorian mukainen nollahypoteesi, jonka mukaan rakentajien markkinavoima nostaa asuntojen hintoja Helsingissä, jää voimaan.
(Lisäksi rakennuttajien markkinavoima laskee kaupungin tontinmyyntituloja, mikä väite sai Markoltakin kannatusta.)
Viranomaisten on edelleen syytä kamppailla muutaman suuren rakennusliikkeen liiallista markkinavoimaa vastaan. Kilpailuviraston on syytä olla valppaana. Helsingin kiinteistöviraston tulee edelleen pyrkiä tontteja luovuttaessaan siihen, että uusia toimijoita tulee rakentamaan Helsinkiä. Myös vähän kokemusta omaaville rakennusalan toimijoille tulee tarjota mahdollisuus rakentaa, jopa kerrostalokohteita.
Marko
” Tuukka Saarimaa arvioi, että kaavoituksen luoma rajoite asuntojen määrälle on Helsingissä sitovampi kuin mitä edes täydellinen rakennusmonopoli haluaisi käyttää. Kaupunki voisi kokeilla myydä koko kaavoitusmonopolin jollekin uudelle alueelle eniten tarjoavalle—veikkaan Tuukan tavoin, että tämä itse asiassa lisäisi tarjontaa verrattuna nykykäytäntöön. ”
Tuukka
” Esimerkkinä voi ajatella erittäin matalaksi rakennettavaa Jätkäsaarta. Uskoisin, että jos Jätkäsaari olisi annettu yhden voittoa maksimoivan rakennusliikkeen eli monopolin rakennettavaksi ilman kaavarajoituksia, sinne olisi tullut enemmän asuntoja, kuin mitä nyt tulee. En tietenkään ole täysin varma, että näin olisi. ”
Nuoret tutkijat ovat innostuneet liikaa.
Onko Jätkäsaari erittäin matala? Jätkäsaaren aluetehokkuus on varsin korkea, hieman alempi kuin kantakaupungissa mutta paljon yli esikaupunkien. Sinne tulee enemmän asukkaita kuin Lauttasaaressa nyt, vaikka Lauttasaari pinta-alaltaan kolme kertaa isompi. Mieluummin nostaisin Lauttasaaren aluetehokkuuden ja asukasluvun nykyisestä kaksinkertaiseksi kuin Jätkässä yhtään enempää, se heikentäisi laatua liikaa. Voiton maksimoiva rakennusliike voisi hyvinkin nostaa Jätkän aluetehokkuutta, mutta se on toinen asia. Hyvän suunnittelun tavoitteita on muitakin. Riskit optimoida rakennusliike voisi puolestaan päätyä juuri nykyiseen kaavaan.
Lauttasaaressa puolestaan meri, puistot ja metro kestäisivät ja ansaitsisivat enemmän käyttöä, lisärakennusoikeus olisi yli miljardin euron arvoinen, ja aluetehokkuuden nostaminen laskisi kohtuullisen vähän nykyisen asuntokannan arvoa. Myös muissa esikaupungeissa on varaa nostaa aluetehokkuutta, ja tähän kaupunki pyrkiikin. Oman arvioni mukaan 30-50 %:n aluetehokkuuden nosto olisi optimaalista.
Kommentti
Kiitos monipuolisesta infosta ja varsinkin YIT-lukujen korjaamisesta. Ne olisivat siellä olleet helposti saatavilla kun olisi silmiään käyttänyt. Rakennusoikeuden keskihinnaksi tulee noin 100 euroa/k-m2 (284 milj.euroa / 2,7 milj.k-m2). Koska mukana on arvokkaitakin tontteja, yli puolet rakennusoikeudesta lienee alle 30 e/k-m2 hintaista. Jos tuon hintaista on kasvukeskuksissa, siinä lienee mukana paljon raakamaata.
Kiinnostuin itse YIT:n maanomistuksesta 5 vuotta sitten, kun heidän tonttivarantonsa arvo oli yli 300 e/k-m2 (joka arvioidaan tilinpäätöksessä käypään hintaan). Tonttivarannon kirjanpitoarvo ei ole viidessä vuodessa noussut, vaan on päinvastoin hieman laskenut. Sinun tietojesi mukaan tonttivarannon rakennusoikeuden määrä on puolestaan selvästi kasvanut, eli tonttivarannon rakenteessa olisi tapahtunut muutoksia. Onko raakamaan osuus kasvanut?
Olisi tosiaankin hyödyllistä nähdä ison rakennusliikkeen maanomistus eri vuosina kunnittain ja jopa kiinteistöittäin. Myös kaikki kunnan tekemät kaavoitussopimukset olisi tarpeen saada yhdestä paikasta. Nyt niistä on vaikeaa muodostaa yleiskuvaa.
Kirjoituksesi tarjoavat kauttaaltaan relevanttia tietoa ja realistista näkemystä.
Marko Terviö:
“Raportin mukaan (s. 32) tyhjien kerrostalotonttien varanto on Helsingissä 876 000 kerrosneliötä. Tästä kolme neljäsosaa on Helsingin kaupungin omistuksessa (suurimmat Jätkäsaari, Kalasatama), ja rakennusyritysten osuus on muutaman prosentin. Puhutaan siis joistain kymmenistä tuhansista kerrosneliöistä. (Vertailun vuoksi, Helsingin asuntokanta on luokkaa 20 milj. kem2.) Kartellin omistamien tonttien pitäisi vielä sisältää sekä ne maat, jotka se aikoo rakentaa, että ne jotka se jättää tyhjilleen tarjontaa rajoittaakseen.”
Onhan tuo 876 000 kerrosneliötä kieltämättä vähän. Itsekin kannatan sitä, että varantoa lisättäisiin, joskaan en juuri tällä hetkellä näe rajoittavimpana pullonkaulana juuri kaavoitusta. Vertailun vuoksi voisi todeta, että esim. jo pelkällä YIT:llä Suomen tonttivaranto on tällä hetkellä reilut 1,8 miljoonaa kerrosneliötä asuintonttien osalta (toimitiloja 0,9 miljoonaa kerrösneliötä päälle) , ja ulkomailla sillä on asuintonttien osalta tonttivarantoa selvästi enemmän. Nämä Suomen varannot sijoittuvat ilmeisesti suurelta osin kasvukeskusalueille.
Esimerkiksi juuri YIT on kasvatellut tonttivarantoa tietoisesti vuosien ajan. Käytän sitä esimerkkinä, koska se on julkinen pörssiyhtiö, ja jonka tietoja on siksi paremmin saatavilla kuin monen muun yhtiön osalta. Vielä vuonna 2000 sillä oli tonttivarantoa yhteensä vuosikertomuksen mukaan 1,8 miljoonaa kerrosneliötä, nykyään siis Suomessa peräti 0,9 miljoonaa kerrosneliötä enemmän. Nykyään tonttibisnes on paljon olennaisempi osa rakennusalaa kuin aiemmin, minkä takia tonttien hankinta omistuksellisin tai sopimuksellisin järjestelyin on yhä tärkeämpi asia alan yritysten näkökulmasta. Valitettavasti rakennusalan toimijat ovat lopettaneet tonttivarannon julkisen raportoimisen kuntakohtaisesti, joten sitä koskevia ajantasaisia lukuja ei ole enää saatavilla.
Selvennyksenä todettakoon, että tonttivaranto on eri käsite kuin kaavavaranto. Pitkällä tähtäimellä toimivia rakennusyrityksiä kiinnostaa yleensä enemmän tonttivaranto kuin kaavavaranto. Tonttivarantoon kun kuuluvat paitsi yrityksen kaavoitetut tontit, jotka yritys omistaa tai joihin sillä on sopimukset, myös yrityksen kokonaan tai osin omassa omistuksessa olevat kaavoittamattomat rakennuskäyttöön aiotut tontit. Niitä rakennusyritykset vievät kaavoitukseen (kaavoitushan voi Suomessa lakien mukaan tapahtua paitsi kunnan aloitteesta, myös maanomistajan aloitteesta). Kaavoittamattomien tonttien osalta tonttivarantoon lasketaan arvio siitä, miten paljon kaavoitettua rakennusoikeutta tonteilla tulee todennäköisesti tulee aikanaan olemaan. “Potentiaalinen asunto” ei todellakaan ole yhtä kuin tontti, jossa on asemakaava ja kunnallistekniikka. Jos vasta tuossa vaiheessa on tontteja hankkimassa, ei tulevaisuutta pysty kauheasti ennakoimaan, ja se käy myös kalliiksi.
Itse en kannata kartelliteoriaa. Takavuosien asfalttikartellista lienee alalla otettu opiksi, jonka asioilla kuormitetaan yhä Suomen oikeuslaitosta. Nykyinen tilanne seuraa ihan loogisesti siitä, kun eri toimijat (joita on rajallinen määrä) optimoivat omaa etuaan. Mietin kuitenkin Niko Määttäsen toista teesiä:
“Kilpailuongelmat eivät vaikuta asuntojen tarjontaan koska rajoittava tekijä on joka tapauksessa kaavoitus eikä mahdollinen rakennuttajien markkinavoima.”
Tällainen joko tai -tilanne olisi ehkä, jos kaavoituksen määrä olisi vakio, eikä sen määrä tai sisältö mitenkään riippuisi kaupungin ulkopuolisten toimijoiden toiveista. Mutta kun asia ei ole Suomessa ihan niinkään. Yleinen toimintamalli yksityisessä omistuksessa olevien maiden kaavoituksen osalta on se, että yksityinen maanomistaja palkkaa jonkun konsultin/suunnittelijan, joka tekee alueesta luonnokset. Tämän jälkeen neuvotellaan kaupungin kanssa, ja lopulta alueelle tehdään jossain vaiheessa kaava joko kaupungin työntekijän tai sen hyväksymän konsultin toimesta. Sitten seuraa mahdollisesti vielä poliittista veivausta. Käytännössä asia menee kuitenkin niin, että mitä enemmän näitä tarjotaan kaupungille, sitä enemmän myös yksityistä kaavoitettua aluetta tuppaa syntymään (ellei esitä kaavoitusta johonkin korpeen). Ja vastaavasti - jos näitä ei kaupungille kaavoitukseen erikseen tarjota, ei kaupunki niitä siinä vaiheessa myöskään kaavoita. Yksityisten tonttien osuus on yksi niistä mekanismeista, jonka kautta on mahdollista vaikuttaa kaavoitettavien kerrosneliöiden määrään. Muitakin mekanismeja toki on. Mutta se on jo oma aiheensa.
Niku,
samaa mieltä kohdasta 1, eri mieltä kohdasta 2.
Tuukan päättelyn kristillinkirkkaus saattaisi aueta minulle, jos joku avaisi minulle Tuukan ilmaisun ”jos kaavaratkaisu on sitova”.
Tuukka käytti esimerkkinä ”tuhannen tarjouksen” Eiranrantaa, mutta en siitäkään viisastunut.
Hyvillä paikoilla oleva tontteja on rakentamatta monen vuoden varanto. Nuo sijainnit ovat hyviä ainakin sillä mittarilla, että niitä huonompiin sijainteihin Helsingin työssäkäyntialueella on jo rakennettu aika monen vuoden rakentamista vastaava määrä, kymmenien tuhansien ihmisten asunnot. Ehkä satojen tuhansien. Tätä päätelmää tukee, vaikka ei ehkä todista sitä, yhdyskuntarakenteen mallinnus, jonka Suomen Ympäristökeskus on Mika Ristimäen johdolla tuottanut. Yhdyskuntarakenne Helsingin seudulla on pahasti hajautunut.
Jos viettää aikansa pääosin Helsingin kantakaupungissa, saattaa harhautua optisesti. Tuo alue on rakennettu erittäin tiheästi. Vuonna 1948 siellä asui 30 km2 alueella yli 300.000 ihmistä (yli 10.000 as/k-m2). Pitkänsillan pohjoispuolella asukastiheys taisi olla 50.000 as/km-2. Syyt olivat historiallisia (kunnallinen jaotus, liikenteen kehittymättömyys) ja maantieteellisiä (esim. vesistöt ja siltojen puute).
Kantakaupungissa on ollut vähän Eiranrantoja, paitsi että historian ”oikusta” niitä onkin nyt pilvin pimein: Jätkäsaaren ja Kalasataman lisäksi muitakin.
Heti historiallisen kantakaupungin rajan takana keskimääräinen tonttitehokkuus laskee kolmasosaan.
Vyöhykkeellä 10-15 km Helsingistä on rakentamispotentiaalia monen Helsingin verran. Osa noista paikoista on voimassaolevissa asemakaavoissa. Osa kysyttyjä paikkoja, osa vähemmän kysyttyjä. Mitä mahtaa kuulua Suurpellolle? Suosittelen edelleen antamaani Helsingin seudun ympäristöpalvelujen (HSY) linkkiä, jonka monet jo tuntevatkin.
Marko,
Muutamat suurimmat rakennusliikkeet käyttävät markkinavoimaa toisaalta maanomistajina, toisaalta siten että vain pieni joukko firmoja pystyy kerrostalojen tuottamiseen. Helsingissä rakennusliikkeiden maanomistuksen merkitys on vähäinen, Espoossa ja Vantaalla paljon suurempi.
Jos rakennuttajalla urakoita oli 12, joista seitsemään tulee vain yksi tarjous, ja lisäksi kahteen tarjouspyyntöön vain yksi suomalainen yhden virolaisen ohella, niin jotain mätää tuossa.
Rakennusliikkeiden maanomistuksesta tuskin on kartelliteorian tueksi. Merkitystä sillä kuitenkin on, varsinkin toimialalle tulon esteenä. Vilkaisin juuri YIT:n tilinpäätöslukuja: tonttivaranto 284 milj. euroa. Rakennusoikeuden määrää ei ole kerrottu, se on ehkä vähän alle miljoonaa k-m2. Useimmilla pienillä ja keskisuurilla rakennusliikkeillä ei ole tontteja lainkaan.
Väitteesi, että täydellisen kartellin kyky vaikuttaa rakentamisen määrään ja asuntojen hintaan olisi prosentin murto-osia, on spekulaatiota, eikä suuruusluokka tunnu uskottavalta.
” Tuukka Saarimaa arvioi, että kaavoituksen luoma rajoite asuntojen määrälle on Helsingissä sitovampi kuin mitä edes täydellinen rakennusmonopoli haluaisi käyttää. Kaupunki voisi periaatteessa myydä kaavoitusmonopolin jollekin uudelle alueelle eniten tarjoavalle.”
Mielenkiintoista!
Jatkona Niku Määttäsen ja Tuukka Saarimaan hyviin kommentteihin. On varmaankin mahdotonta keksiä mekanismia, jolla myyjä, joka kontrolloi prosentin murto-osaa tarjonnasta, voi kovin paljoa vaikuttaa yleiseen hintatasoon. Ei sellaista ole tämänkään blogin kommenteissa tarjottu.
Mitä jos koko Helsingin uudisrakentaminen olisi täydellisen kartellin hallussa? Kartelli voi nostaa hintatasoa vain pienentämällä tarjontaa. Kartellin täytyisi haalia itselleen markkinoille tulevat tyhjät tontit ja sitten pitää niistä huomattavan osan pysyvästi rakentamatta. Täytyisi siis olla huomattava määrä ”potentiaalisia asuntoja”, eli tontteja (joissa asemakaava ja kunnallistekniikka), joita kartelli hautoo. Tällaisen juonen pitäisi näkyä tilastoissa, katsotaanpa.
Kiitos Risto Peltolalle linkistä Rakennusmaavaranto-selvitykseen (linkki). Raportin mukaan (s. 32) tyhjien kerrostalotonttien varanto on Helsingissä 876 000 kerrosneliötä. Tästä kolme neljäsosaa on Helsingin kaupungin omistuksessa (suurimmat Jätkäsaari, Kalasatama), ja rakennusyritysten osuus on muutaman prosentin. Puhutaan siis joistain kymmenistä tuhansista kerrosneliöistä. (Vertailun vuoksi, Helsingin asuntokanta on luokkaa 20 milj. kem2.) Kartellin omistamien tonttien pitäisi vielä sisältää sekä ne maat, jotka se aikoo rakentaa, että ne jotka se jättää tyhjilleen tarjontaa rajoittaakseen.
Vaikka yrittäisi joka kohdassa arvioida yläkanttiin mahdollisen kartellin toimet ja kyvyt, niin on selvää, että täydellisenkin kartellin kyky pienentää Helsingin asuntokantaa verrattuna kilpailulliseen tilanteeseen olisi joitain prosentin murto-osia. Kartelliteorialla ei kerta kaikkiaan ole potentiaalia selittää mainitsemisen arvoista osaa asuntojen hintatasosta Helsingissä.
Varantoselvityksessä raportoidaan erikseen myös nykyisten taloyhtiöiden ja omakotitaloasujien käyttämättömät lisärakennusoikeudet. Näiden varantojen käyttämisen tiellä olevia esteitä kannattaisi ehdottomasti ratkoa, mutta sekään ongelma ei sovi kartellitarinaan.
Tuukka Saarimaa arvioi, että kaavoituksen luoma rajoite asuntojen määrälle on Helsingissä sitovampi kuin mitä edes täydellinen rakennusmonopoli haluaisi käyttää. Kaupunki voisi kokeilla myydä koko kaavoitusmonopolin jollekin uudelle alueelle eniten tarjoavalle—veikkaan Tuukan tavoin, että tämä itse asiassa lisäisi tarjontaa verrattuna nykykäytäntöön.
Risto Peltola,
Et tunnu ymmärtävän Markon ja Tuukan esittämää päättelyä rakennuttajien välisen kilpailun tai sen puuttumisen vaikutuksesta pääkaupunkiseudun asuntojen hintatasoon. Toisaalta samanlaisia ongelmia tuntuu olevan monilla muillakin asuntomarkkinoita kommentoivilla tahoilla. Siksi minäkin yritän vääntää saman asian rautalangasta:
Markon (ja Tuukan) esittämä päättely on minusta kristallinkirkas. Se voidaan jakaa kahteen osaan.
1) Tarjontapuolen kilpailuongelmilla ei voi olla oleellista vaikutusta asuntojen hintatasoon, mikäli ongelmat eivät vaikuta asuntojen kokonaistarjontaan.
2) Kilpailuongelmat eivät vaikuta asuntojen tarjontaan koska rajoittava tekijä on joka tapauksessa kaavoitus eikä mahdollinen rakennuttajien markkinavoima.
Johtopäätös: Tarjontapuolen kilpailuongelmilla ei ole oleellista vaikutusta asuntojen hintatasoon.
Jos olet eri mieltä jo kohdasta 1), niin olisi hyvä kuulla, minkälainen malli asuntojen hintojen määräytymisestä sinulla on mielessä.
Kohta 2) on minusta uskottavan tuntuinen yleistys, vaikka joitakin yksittäisiä vastaesimerkkejä saattaakin löytyä. Ainakaan vähänkään paremmilla paikoilla olevat kaavoitetut tontit, jotka eivät ole aivan mitättömän pieniä, tulevat kyllä lopulta rakennetuksi. (Elleivät kaupungit itse aseta liiallisia rajoituksia esim. hintasäännöstelyn muodossa). Vasta-argumentiksi ei kelpaa että meillä on rakentamattomia tontteja. Olisihan se nyt perin kummallista, jos kaikki tontit tulisivat rakennetuksi samalla sekunnilla kun ne saadaan kaavoitettua. Ongelmallisempaa kohdan 2) kannalta olisi, jos kaavavaranto jatkuvasti kasvaisi kun kaavoitetaan lisää.
Tuukka
” Onko kartellia ja onko sillä väliä? Minun pointti oli vain, että asuntojen määrän ja siten hintojen kannalta kilpailulla ei ole väliä, jos kaavarajoitus on sitova. ”
Mitä tarkoittaa sitova kaavarajoitus?
Aivan varmasti kartellilla on väliä. Kaavavarannot ovat suuret. Niitä on dokumentoitu täällä.
http://www.hsy.fi/seututieto/kaupunki/Sivut/ramava.aspx
Tosin kerrostalotonttien osalta kaavavaranto on alle 5 vuoden tarve. Vähän enemmän olisi parempi.
Myös kaupunkisuunnitteluviraston sarjassa on Laakson, Lönnqvistin ja Kostiaisen aika tuore selvitys aiheesta.
Risto:
1. Tietysti tarjonta vaikuttaa. Mikäänhän ei kapitalisoidu, jos tarjonta joustaa täysin ja välittömästi.
2. Tässä menee nyt sekaisin kaksi asiaa. Onko kartellia ja onko sillä väliä? Minun pointti oli vain, että asuntojen määrän ja siten hintojen kannalta kilpailulla ei ole väliä, jos kaavarajoitus on sitova.
Kuten blogissa todetaan, voi olla että rakennusfirmat saavat maata liian halvalla. Tämä on kai myös Soininvaaran pointti. Tämä ei kuitenkaan vaikuta asuntojen hintoihin tai määrään. Tuonne Eiranrantaan ei olisi rakennettu yhtään enempää asuntoja, vaikka tarjouksia olisi tullut tuhannelta firmalta.
Tuukalle
1.” Kuviosta kuitenkin nähdään, että Helsingin seudulla asuntojen hinnat ovat paljon korkeammat, kuin mitä pelkästään tulotason perusteella voisi olettaa (Helsinki verrattuna kuvioon piirrettyyn regres-siosuoraan). Tämä viittaa siihen, että Helsingissä on korkeiden palkkojen lisäksi korkea ”elämänlaatu” eli Helsinki ei ole mitenkään liian tiheä.”
Hyvä havainto. Minunkin mielestäni ”Helsingin seudulla asuntojen hinnat ovat paljon korkeammat, kuin mitä pelkästään tulotason perusteella voisi olettaa”.
Syy voi olla tuo minkä mainitsit: elämänlaatu.
Toinen hypoteesi on tarjontatekijöiden vaikutus. Luulisin, että Helsingin seudulla sellaiset tarjontatekijät kuin vesistöt ja eräät instituutiot (aluerakentamisena perintönä pitkään heikko heikko ja jopa korruptiivinen kunnallishallinto, ehkä myös kielipolitiikka) rajoittavat tarjontaa suhteellisesti enemmän kuin vaikkapa Turussa ja Oulussa ja sisämaassa.
2. Tuukan esimerkki oli äärimmäinen, mutta teoreetikot siitä varmaan pitävät. Mitään avointa kartellia ei varmasti ole (toisin kuin asvalttiurakoissa), puhumattakaan että kaupunki olisi niissä mukana.
Rakennusalan kilpailua on käsitelty myös Soininvaaran blogissa :
http://www.soininvaara.fi/2011/10/23/toimiiko-kilpailu-helsingin-rakentamisessa/
Katsopa erityisesti Hipsu2:n kommentti siellä: Eräällä rakennuttajalla urakoita oli 12, joista seitsemään tuli vain yksi tarjous.
Oligopolistinen kilpailu, hiljainen kartelli, kartellinomaisia piirteitä (valitse itse sopiva ilmaisu).
Hyvä kirjoitus. Tässä hieman komplementaarista materiaalia.
1. Reilu vuosi sitten ilmestyneessä kokoomateoksessa on minun yhdessä Essi Eerolan ja Teemu Lyytikäisen kanssa kirjoittamana luku, jossa sivutaan monia blogikirjoituksessa ja kommenteissa esille nousseita asioita. Linkki (ks. luku 10):
http://www.helsinki.fi/kaupunkitutkimus/dokumentit/metropolialueen_talous.pdf
Nostaisin esiin sivulla 219 olevan kuvion, josta nähdään, että Helsingin seudulla palkat ja asuntojen hinnat ovat huomattavasti korkeammat kuin muualla (data on seutukuntatasolla, koska pyrimme kuvaamaan työmarkkina-alueita). Kuviota voidaan käyttää apuna, kun mietitään, pitäisikö Helsingin kasvaa. On totta, että kaupungin kasvaessa syntyy ongelmia, kuten ruuhkautumista, mikä vähentää viihtyisyyttä ja asukkaiden hyvinvointia. Tämän puolestaan pitäisi näkyä hinnoissa. Kuviosta kuitenkin nähdään, että Helsingin seudulla asuntojen hinnat ovat paljon korkeammat, kuin mitä pelkästään tulotason perusteella voisi olettaa (Helsinki verrattuna kuvioon piirrettyyn regressiosuoraan). Tämä viittaa siihen, että Helsingissä on korkeiden palkkojen lisäksi korkea ”elämänlaatu” eli Helsinki ei ole mitenkään liian tiheä.
2. Rakennusalan kilpailu: Ajatellaanpa, että meillä todella olisi kartelli. Kartelli pyrkii rajoittamaan tarjontaa monopoliyrityksen tasolle. Tällä ei ole kuitenkaan mitään väliä, jos kaavoituksen luoma määrärajoite on paljon alhaisempi, kuin monopoliyrityksen tuottama määrä. Esimerkkinä voi ajatella erittäin matalaksi rakennettavaa Jätkäsaarta. Uskoisin, että jos Jätkäsaari olisi annettu yhden voittoa maksimoivan rakennusliikkeen eli monopolin rakennettavaksi ilman kaavarajoituksia, sinne olisi tullut enemmän asuntoja, kuin mitä nyt tulee. En tietenkään ole täysin varma, että näin olisi.
3. Hinnoista ja rakennuskustannuksista: Rakennuskustannusten nousu tai lasku ei välttämättä mene hintoihin, kuten blogissa todetaan. Kirjoitin tästä taannoin VATT-kolumnin. Ehkä jotain kiinnostaa:
http://www.vatt.fi/ajankohtaista/kolumnit/kolumni/news_1808_id/313
Kerrassaan hyvä tuo ”Kommentin” analyysi markkinarakenteesta kerrostalojen tuottamisessa. Varsinkin viimeisen kappaleen numerot ovat kylmää luettavaa.
Monet katsovat yhteisörekisteristä tai tilastoista, että rakennusalalla on tuhansia yrityksiä ja päättelevät siitä, että kilpailu toimii.
Miksi muuten tuo SRV:n konsepti toimii heillä niin hyvin? SRV tekee pääurakoita, mutta firman porukasta suurin osa tekee sisätöitä. Firma hallitsee suvereenisti alihankintaketjut. Kuinka helppoa on tuollainen olisi muille, erityisesti keskisuurille firmoille? Jos otetaan avuksi vaikka rakennuttajakonsultti, joka tuntee ketjut?
Marko Terviö:
” Joskus kuulee tulkintoja, että rakennusliikkeet käyttävät markkinavoimaa ja aiheuttavat Helsingin korkean hintatason. (Outoa miten samat rakennusliikkeet eivät onnistu nostamaan hintoja pienemmis-sä kaupungeissa…) Tulkinta on pahasti pielessä, sillä asuntomarkkinoiden tarjontapuoli on erittäin hajautunut.”
Ei noin.
Rakennusliikkeillä on paljon markkinavoimaa, jonka turvin ne 1) saavat kaupungilta ja muualtakin tontteja halvalla, 2) myyvät asunnot kalliilla ja tietysti 3) ottavat ison katteen siinä välissä.
Eikö tuo ole jo todistettu tässä ketjussa?
Markon tarjontakäyräkin siirtyy vasemmalta oikealla. Mihin muuhun tuo tarjontakäyrän siirtyminen perustuu kuin rakennusliikkeiden toimintaan? Ja toiminnassa on sen verran kartellinomaisia piirteitä, että käyrä siirtyy vähemmän kuin pitäisi. Se on juuri markkinavoimaa, jos sen haluaa käyrinä kuvata. Ei nykyisen asuntokannan omistuksen rakenteella ole paljoa tekemistä tuon kanssa, jos mitään.
Risto Peltola:
“Kuten ”kommentti” mainitsi, kerrostalotuotantoon pystyviä rakennusliikkeitä on vain kourallinen. ”Kommentti” mainitsi, että tuohon liiketoimintaan tarvitaan 20 miljoonan euron pääoma, ja tietysti am-mattitaito ja työkokemus tuohon päälle. Kuulen tuollaisen luvun ensi kertaa, mutta se tuntuu uskotta-valta.”
Selvää on se, että ihan pienillä summilla kerrostalobisnekseen ei käytännössä ole helppoa päästä. Tuo luku parikymmentä miljoonaa oli minulta heitto, ei yleispätevä luku. Yksittäiseen kerrostaloonhan ei pariakymmentä miljoonaa sitoudu (vaan tonttiin alueesta riippuen esim. 200-1000 euroa per kerrosneliö ja rakentamiseen suunnittelukuluineen noin 1500-2000 euroa per kerrosneliö, mistä osan voi saada markkinoilta rakennusaikana perittävinä maksuina, eli koko summaa ei tarvitse välttämättä kerralla olla), mutta jos markkinoilla haluaa olla, ja riskejä jotenkin hallita, ja tonttibisnestä vähänkään tehdä hankkien tonttivaraumia tulevaisuuden kohteita varten sopivista paikoista sopivaan hintaan, pääomia pitäisi olla huomattava määrä. Siihen viittasi heittoni parista kymmenestä miljoonasta eurosta. Uusia yrittäjiä on kyllä ollut myös pääkaupunkiseudun asuntomarkkinoiden kohdalla, ja niitä on sittemmin myös poistunut alalta.
Käytännössä menestyksekästä bisnestä kerrostalomarkkinoilla tehneitä on kuitenkin varsin pieni määrä. Yksi syy tähän on ehkä se, että siinä bisneksessä on helppo saada mittakaavaetuja. Toisin sanoen: mitä isompi yritys, sitä edullisemmin yksikkökustannuksin se voi toimia (säästöjä tulee mm. hankinnoissa). Vastaavasti uusien yritysten kohdalla näitä mittakaavaetuja ei ole, kuten ei tonttivarantojakaan, jotka ovat nykyään keskeinen osa rakentamisbisnestä, ja samalla myös keskeinen kilpailun rajoite, joka estää uusia ulkomaisia ja kotimaisia toimijoita tulemasta pääkaupunkiseudun kiinteistömarkkinoille.
Koko Suomessa on vain 32 sellaista vähintään 20 hengen rakennusyritystä, joiden liikevaihto ylittää 10 miljoonaa euroa vuodessa. Ja vastaavasti koko Suomessa on arvioitu olevan vain noin 30-40 yritystä, joilla on resurssien puolesta mahdollisuus rakentaa kerrostaloksi luokiteltavissa olevia taloja. Sellaisia rakennusliikkeitä, joilla on toimipisteitä talonrakentamiseen liittyen useammalla kuin yhdellä paikkakunnalla on vain 12. Nämä edellä mainitut luvut ovat peräisin Vesa Ijäksen väitöskirjasta “Puukerrostalojen rakentamisen esteet ja mahdollisuudet” vuodelta 2013, jossa hän tarkasteli myös kerrostalomarkkinoita yleisemminkin.
1) Hintakehityksestä
Nuo Tilastokeskuksen indeksikäyrät kertovat, Helsingin hintapreemio on kasvanut yllättävän vähän, 21 % vuodesta 1970 tähän päivään, eli 0,44 % vuodessa. Voiko tuohon uskoa?
Tilastokeskuksen indeksi on ollut laatuvakioitu vasta vuodesta 1987, ja vuoteen 1979 asti indeksit seurasivat toisiaan. Preemio on siis alkanut kasvaa vasta vuonna 1979. Lisäksi siinä on sen jälkeen ollut suurta syklistä vaihtelua.
Helsingin ja maakuntien ero on pienempi kuin erot Helsingin sisällä. Kantakaupungin preemio esikau-punkeihin verrattuna on kasvanut huimasti. Kantakaupungin sisällä puolestaan pienet asunnot ovat kallistuneet reippaasti enemmän kuin isot asunnot ja rivitalot. Näin varsinkin viimeisten 10 vuoden aikana. Aikaisemmin tuo hintasuhde oli sahaava, siinä oli syklistä muutosta tai jotakin. Onko kukaan tutkinut sitä?
Edullisten sijaintienkin välillä on suuria eroja. Kallio on kallistunut reilusti Munkkiniemeen ja Kulosaareen verrattuna, kun verrataan kerrostalohuoneistoja. Arvoasuntojen hinnoista en tiedä. Mistä Kallion hinta-preemion kasvu johtuu? Asuntojen pieni koko selittää suurimman osan, mutta ei kaikkea.
Onko asuntokoollakin preemio? Pienten asuntojen hintapreemio on kasvanut. Syitä ei ole vaikea löytää. Kallio, Timo Metsolan temmellyskenttä, saa suuren osan vuokra-asumisen tuesta, joka on sitä suurempaa neliötä kohta, mitä pienempiä asunnot ovat. Vaikka omistusasumista tuetaan monin verroin vuokra-asumista enemmän, jossakin Kalliossa nuo tuet lyövät kättä toisilleen ja nostavat hintatasoa toiseen potenssiin. Myös budjettirajoitusten takia Kallion pieniä asuntoja suositaan ostokohteina.
Pienten asuntojen hintapreemio, jos sellaisesta voi puhua, ei kuitenkaan voi olla pysyvä ilmiö. Joskus pienten asuntojen osuutta tuotannosta voidaan lisätä. Olevassa asuntokannassa isoja asuntoja voidaan jakaa pienemmäksi. Miksi näin ei ole tehty enempää? Lisäksi isoja asuntoja voidaan vuokrata soluasunnoiksi, jolloin asumistukea saadaan enemmän. Innovaatiot odottavat tulemistaan. Ilmainen vihje: miniyksiöitä ilman omaa keittiötä voisi vuokrata 100 kappaletta kolmessa päivässä.
Teoriassa ja käytännössäkin asuntoja voidaan jakaa pienempiin osiin lähes rajattomasti, kuten tämä Hong Kongin esimerkki osoittaa:
http://www.nytimes.com/2013/09/28/business/international/have-nots-squeezed-and-stacked-in-hong-kong.html?_r=0
Tilastokeskuksen koko Helsingin indeksi peittää vielä kolmannenkin eron asuntomarkkinoiden segmentoitumisessa. Esikaupungeissa omatonttiset asunnot ovat kallistuneet voimakkaammin kuin vuok-ratonttiset. Koska esikaupungeissa omistusasuntokanta jakaantuu tontinomistuksen suhteen suunnil-leen puoliksi, kuva Helsingin ja maakuntien omatonttisten asuntojen hintaerosta muuttuu myös.
(Kantakaupungin vuokratonttiset asunnot, joita on aika vähän, voittavat hintakehityksessä kaikki muut segmnetit. Mutta tämä on kokonaan toinen tarina.)
2) Luovuttaako kaupunki tontteja liian halvalla?
Tämä on yksi tämän nettisivuston vakioaiheista, minkä lasken sille ansioksi. Myös Terviön kirjoituksessa sivutaan aihetta.
Helsingin kantakaupungin uudisasunnon hinta jakaantuu tyypillisesti kolmeen osaan karkeasti seuraavasti: rakennuskustannukset 2/3, rakennuttajan kate 1/6, tontin hinta 1/6.
Pahimmillaan se menee näin: rakennuskustannukset 1/2, rakennuttajan kate 1/3, tontin hinta 1/6.
Vuokratontilla menee pahimmillaan näin: rakennuskustannukset 2/3, rakennuttajan kate 1/3.
Helsingin suurista rakennuskustannuksista iso osa on puolestaan ylimääräisiä perustamiskustannuksia, jotka korostuvat, jos autopaikkoja joudutaan rakentamaan maan alle. Nämä tekevät tonnin lisää asuntoneliön hintaan, kun maakunnissa asuntoneliön tuottaminen maksaa pari tonnia. Lisäksi arkkitehtien ambitiot ja rakentamisen parempi laatu, kuten todella isot lasitetut parvekkeet, nostavat hintaa tästä vielä lisää.
Pitäisikö kaupungille tulevaa siivua uuden asunnon hinnasta nostaa?
Kaupunki on hieman varovainen, kun se yrittää nostaa omaa siivuaan, tontin luovutushintaa. Kaupunki on jonkinlainen markkinajohtaja, ja se pelkää seurauksena olevan, että myös tonttien yleinen hintataso nousee.
Suurempi syy tonttien melko alhaiseen hintaan, kantakaupungissa 1000 e/k-m2 molemmin puolin, korkeimmillaan 2000 e/k-m2, on kuitenkin kerrostalotuotannon keskittymisessä.
Kuten ”kommentti” mainitsi, kerrostalotuotantoon pystyviä rakennusliikkeitä on vain kourallinen. ”Kommentti” mainitsi, että tuohon liiketoimintaan tarvitaan 20 miljoonan euron pääoma, ja tietysti am-mattitaito ja työkokemus tuohon päälle. Kuulen tuollaisen luvun ensi kertaa, mutta se tuntuu uskotta-valta.
Ongelma on siis rakennustuotannon keskittyminen, jota kilpailuvirastokin on pariin kertaan selvittänyt.
Hyvä ja onnellinen esimerkki on virolainen rakennusliike Rand&Tuulberg. Aluksei sen oli tavattoman vaikeaa saada alkupääomaa, se oli jo luopumassa toivosta. Nyt se on päässyt markkinoille sisään ja on rakentanut Arabianrannassa ja Jätkäsaaressa. Myös Etelä-Hermannissa sen nosturi nousi pystyyn.
Kaupunki käsittääkseni haluaa tänne maakuntien ja ulkomaisia rakennusliikkeitä. Maakunnista on saatu Lujatalo, mutta onko muita? Ulkomailta on saatu vain juuri Rand&Tuullberg, muita ei ole tullut, paitsi yrityskaupoin.
Kynnys päästä rakentamaan Helsingin kerrostaloja on korkea senkin vuoksi, että tontin luovutukseen liittyy monenlaista laatukilpailua, arkkitehtien ambitioita ja tiukat laatuvaatimukset.
Lujatalokin luopui edullisesta tontista Kalasataman paraatipaikalta, kun arkkitehtikilpailun voittanut ehdotus oli niin vaikea toteuttaa. Myös tontin liian iso koko oli syynä. Tontti olisi haluttu jakaa kahteen osaan, mikä puolestaan olisi entisestään hankaloittanut pohjakerroksen yhteisten autopaikkojen ra-kentamista. Lujatalo koki riskin liian isoksi, vaikka tontti tosiaankin oli edullinen ja loistopaikalla.
Oma ehdotukseni on, että tarjottaisiin riittävä määrä B-luokan tontteja, jossa tyydyttäisiin kohtuulliseen laatuun, ja nuo tontit annettaisiin hintakilpailulla, tai vaikka sopuhintaan, tavoitteena kohtuullisen hyvä bulkkituotanto. Kynnys ei olisi liian korkea keskikokoiselle rakennusliikkeelle. Samalla se voisi harjaantua alalla ja pätevöityä myös vaativien kohteiden toteuttajaksi.
Mitä sanoo kaupunkisuunnittelulautakunta? Entä kiinteistölautakunta?
Pohdintani ajautui etäälle Terviön alustuksen akateemisesta kontekstista. En tiedä, antaako hintapreemion käsite yhtään mitään…
> Paras syy rakentaa lisää asuntoja Helsinkiin on yksinkertaisesti se, että on paljon ihmisiä, jotka asuisivat (samaan hintaan) mieluummin Helsingissä kuin jossain muualla.
Hyvä kirjoitus ja analyysi Helsingissä asumisen hintapreemiosta, mutta tuo yksi lause on ehkä vähän epätarkka.
Halukkuutta siirtyä tai siirtää ihmisiä asumaan Helsinkiin voi olla monenlaista.
1) Yksilön asumisviihtyvyys. Jotkut voivat pitävää asumisesta tiiviisti rakennetussa kaupungissa runsaiden palveluiden lähellä.
2) Yksilön yleinen etu. Jotkut voivat hakeutua Helsinkiin, koska sieltä saa niin hyvän, korkeapalkkaisen ja nopean urakehityksen mahdollistavan työn, että se kuittaa asumisviihtyvyyden laskun.
3) Organisaation etu. Esimerkiksi lennonjohtopalveluiden siirtäminen Tampereelta Helsinkiin voi tapahtua organisaation edun nimissä, monien siirrettävien intressejä vastaan.
4) Jonkun muun etu. Esimerkiksi Hesingin pääkonttorin johtajat voivat pyrkiä pitämään oman osastonsa puolta muiden konttoreiden kustannuksella, vaikka kyseessä ei olisi organisaation etu, eikä Helsinkiin muuttavan yksilön etu.
Kaikki neljä syytä lisäävät tarvetta muuttaa Helsinkiin ja Helsingin hintapreemiota. On tyypillistä, etä kasvukeskukset kasvavat ja keräävät toimeliaisuutta, varallisuutta, eteenpäin pyrkiviä ihmisiä, ja heille työtä tekeviä ihmisiä. Tämä on luonnonlainomainen sääntö, joka toimiii usein myös yksilöiden, organisaatioiden ja/tai kansantalouden eduksi, mutta ei aina.
Lainaamani lause (ks. yllä) kattaa näistä syistä kohdat 1 ja 2. Kohdissa 3 ja 4 Helsinkiin muuttava yksilö ei katso hyötyvänsä muutosta. (henkilö kuuluu ensimmisen luokkaan, jonka ehtoihin hän sopii) Kohta 4 on erotettu omaksi kohdakseen, jotta nähdään että joskus keskittymiskehitys toimii sekä muuttavien yksilöiden että organisaatioiden etua vastaan.
Kannattaako Helsinkiä siis tiivistää? Oletetaan vaikka, että tuo Kööpenhaminan asukastiheys on suomalaisille ihantellinen pääkaupungin rakentamistiheys. Tulee siis tähdätä siihen. Jostain pisteestä eteenpäin kaupunki alkaa slummiutua. Tuolle tasolle ei kannata tähdätä. Jos kaupungin annetaan tiivistyä vapaasti, se voi mennä tuon rajan yli. Pitää siis päättää mitä halutaan ja kaavoittaa kaupunki sen mukaan. Kaupunki voi kaavoittaa ja tarjota tontit haluamassaan aikataulussa niille, jotka rakentavat tontin Helsingin suunnitelman aikataulun mukaan. (Jos eivät rakenna heti, menettävät tontin ja rakennusoikeuden.) Tonteista voi ottaa korkeimman hinnan, jonka rakentajat haluavat tuon politiikan puitteissa maksaa. Hintataso voi pudota sen mukaan, kuinka nopean rakentamisaikataulun kaupunki valitsee. Ja lasku loppuu, kun tavoiteltu rakennustiheys on saavutettu.
k: Siitä olen samaa mieltä, että kaupunki voisi yhtä hyvin vuokrata kuin myydä uudet tontit, kunhan sopimukset ovat tarpeeksi pitkäaikaisia, ja mieluiten tarjouskilpailulla vuokrattu (jotta maan arvo tulee kaupungille, eikä edes osaksi lahjana rakennuttajalle.)
“Kuvitellaan, että 20 vuotta sitten kaupunki olisi tehnyt vaikkapa Malmin lentokentästä rakennusmaata. Eli kaavoittanut sen asunnoiksi ja rakentanut kunnallistekniikan. Jos tontit olisi sen jälkeen myyty eniten tarjoavalle, niin olisiko suuri osa tonteista nyt jotenkin jäänyt rakentamatta? ”
Vaikea tietää, mutta veikkaan että vastaus on, että aika suurelle osalle alueesta olisi rakennettu. Vastaavasti ehkä jokunen heikompi tontti olisi jätetty toisaalle odottamaan arvonnousua. Teesini oli se, että välttämättä asuntojen hinnat eivät olisi tonttimaan tarjonnan määrän jonkinasteisesta kasvusta huolimatta Helsingissä silti juurikaan sen alempia kuin nytkään.
“Lyhyellä aikavälillä rakentamisaikatauluihin voivat vaikuttaa monenlaiset asiat, mutta pidemmän päälle rakennuskelpoisen maan tarjonta määrittää asuntokannan koon Helsingissä.”
Helsingin seudulla on iso joukko tontteja, jotka olisi suhteellisen helposti voitu rakentaa jo 20 vuotta sitten, mutta joita ei ole rakennettu. Eikä rakenneta lähitulevaisuudessakaan. Rakentamattomalle tontille Helsingin seudulla saatu tuotto on ylittänyt pitkällä tähtäimellä reippaasti pankkitalletusten tuoton. Ja tontin omistaminen näyttää olevan nykyäänkin ihan hyvä sijoitus. Mitä enemmän ympärillä rakennetaan, sitä arvokkaammaksi tontti tulee. Usein puhutaan siitä, kuinka kaupungin pitäisi luovuttaa tonttimaata. Mutta hyvin suuri maaomaisuus on myös yksityisten tahojen hallussa. Tonttien omistaminen kasvualueilla on ollut yksi parhaista sijoitusmahdollisuuksista, joita yksityissijoittajilla on. Tuoton saa vasta tontin luovuttaessaan, mutta sitä ennen arvo nousee kovaa vauhtia, eikä vuosittaisista “koroista” (arvonnousu) tarvitse maksaa edes veroja, toisin kuin esim. pankkitalletuksissa.
Oma puheenvuorosi käsittelee lähinnä sitä, kenelle ja mihin hintaan kuntien pitäisi myydä tonttimaata. En itse ymmärrä sitä, minkä takia kaupunkien ne tontit edes pitäisi myydä. Vuokraaminen on myös kaupungeille hyvä vaihtoehto. Mutta yksi pointeistani on siinä, että tonttimaasta huomattava osa on pääkaupunkiseudulla yksityisomistuksessa. Kyllä alueella lääniä riittää. Ja kaavoitukseenkin sitä saataisiin, jos vain yksityiset maanomistajat haluaisivat antaa maansa rakennuskäyttöön - sen sijaan, että odottavat lisäarvonnousua, joka jatkuvasti ylittää pankkitilien korot.
Viimeisestä kohdasta, joka oli osoitettu Turkalle, olen ihan eri mieltä:
“Uusien asuntojen osuus asuntokannasta on hyvin pieni, Helsingissä alle prosentti vuodessa. Vaikka joku onnistuisi monopolisoimaan koko uudistuotannon, sen vaikutus yleiseen hintatasoon olisi mitätön.”
Juuri uudisrakentamisen määrän säätelyn kautta vaikutetaan koko rakennuskannan hintaan. Espanjassa ei uudisrakentamista saatu seisautettua, kun asuntojen kysyntä lähti laskuun. Sen seurauksena oli asuntojen hintaromahdus. Suomessa uudisrakentaminen on 1990-luvun alun laman jälkeen jatkuvasti osattu sopeuttaa asuntojen kysyntään niin, että vanhojen asuntojen hinnat eivät ole päässeet kertaakaan romahtamaan. Itse en näe asiassa mitään monopolia, vaan usean rationaalisen rakennuttaja- ja kiinteistönhaltijatahon itsenäiset päätökset. Rakennuttajien, rakentajien ja kiinteistön omistajien kannalta ei ole rationaalista pyrkiä poistamaan asuntopulaa, vaan lisätä kiinteistökantaa sen verran hillitysti, että kiinteistöjen arvot säilyvät, tai mielummin jatkuvasti jopa jonkin verran nousevat.
kommentti: Kuvitellaan, että 20 vuotta sitten kaupunki olisi tehnyt vaikkapa Malmin lentokentästä rakennusmaata. Eli kaavoittanut sen asunnoiksi ja rakentanut kunnallistekniikan. Jos tontit olisi sen jälkeen myyty eniten tarjoavalle, niin olisiko suuri osa tonteista nyt jotenkin jäänyt rakentamatta? Lyhyellä aikavälillä rakentamisaikatauluihin voivat vaikuttaa monenlaiset asiat, mutta pidemmän päälle rakennuskelpoisen maan tarjonta määrittää asuntokannan koon Helsingissä. Se, että olisiko alueen rakentamiseen mennyt 5 tai 15 vuotta on toki mielenkiintoista ja siinä voi löytyä parantamisen varaa. Mutta pidemmän päälle korkean hintatason alueella asuntokannan koon määrittää se kuinka paljon sinne saa rakentaa asuntoja.
Toinen asia on sitten se, että kaupunki voi erilaisilla säädöksillä tehdä tonteista rakennuskelvottomia. En tiedä onko Helsingissä näin tehty (huhun mukaan Vantaalla on onnistuttu), koska rakennusten arvoa laskevien hinta-, koko- omistusmuoto- ym sääntöjen purkamisen odottelu voi olla kannattavaa, silloinkin jos nykyistenkin säädösten vallitessa pääsisi plussalle. Tämänkin takia olisi parempi myydä tontit eniten tarjoavalle ilman hintasäätelyä, myyntituloja voi sitten käyttää niihin hyviin tarkoituksiin ilman että tulee samalla hidastaneeksi rakentamista.
Turkka L: Uusien asuntojen osuus asuntokannasta on hyvin pieni, Helsingissä alle prosentti vuodessa. Vaikka joku onnistuisi monopolisoimaan koko uudistuotannon, sen vaikutus yleiseen hintatasoon olisi mitätön.
Marko Terviö kirjoitti:
‘Eivät asunnot siitä halpene, että annetaan alennusta rakennusmaan hinnasta, vaan siitä että myydään enemmän maata.”
Jos vaikkapa Helsingin kaupunki kaksinkertaistaisi maanmyyntimäärät, halpenisivatko asuntojen hinnat olennaisesti? Jos, niin miksi ? Jos asuntojen hinnat määrittyvät uudistuotannon kohdalla markkinahinnan mukaan, ja jos rakennuttamiseen kykeneviä ja haluavia on rajallinen määrä, miten tonttitarjonnan kasvu näkyisi ihan oikeasti asuntojen hinnoissa? Tällä hetkellähän tontteja on pääkaupunkiseudullakin selvästi enemmän tarjolla kuin mitä rakennetaan. Tonttien tarjonta ei ole romahtanut, mutta tänä vuonna rakennuslupien hakumäärät rakennusneliöinä mitattuna ovat pääkaupunkiseudullakin tipahtaneet 2000-luvun pohjalukemiin. Pullonkaulana uudistuotannossa on tällä hetkellä se, että monet eivät yksinkertaisesti halua rakennuttaa tässä markkinatilanteessa enempää. Sen seurauksena rakennusalan työttömyys on noussut huippulukemiin. Ensi talvelle on veikattu Rakennusliiton toimesta jopa 25 prosentin työttömyysastetta rakentajien keskuuteen:
http://www.rakennuslehti.fi/uutiset/talous/31939.html
Tonttipulasta en ole huomannut yhdenkään rakennusyhtiön tämän vuoden aikana sanoneen tiedotteissaan mitään. Syy rakentamisen sakkaamiseen ja myös asuinrakentamisen hiljenemiseen on taloustilanteessa: uusien kohteiden ei uskota menevän riittävän varmasti riittävällä hinnalla kaupaksi tai menevän riittävällä vuokralla vuokraksi, joten monia pitkälle suunniteltujakin projekteja on laitettu jäihin. Vähän samaan tapaan kuin muutama vuosi sitten tehtiin. Kun tuotantoa hiljennettiin, saatiin kiinteistöjen hinnat pysymään ennallaan, eikä suurempaa pudotusta kiinteistömarkkinoilla Suomessa nähty, toisin kuin monissa muissa euroopan maissa. Nyt on tilastoissa nähtävillä samansuuntaisia merkkejä, eli tuotannon hiljenemistä.
Lisätontit paraatipaikoilta olisivat toki positiivinen asia rakennusalan näkökulmasta. Mutta tonttien määrä ei ole tällä hetkellä nähdäkseni alan keskeisin pullonkaula. Toki hyvillä paikoilla olevista ja hyvän katteen mahdollistavista tonteista on aina jonkinlaista pulaa. Mutta laadullinen tonttipula on eri asia kuin määrällinen tonttipula, joista jälkimmäisestä blogissa puhutaan.
“Outoa miten samat rakennusliikkeet eivät onnistu nostamaan hintoja pienemmissä kaupungeissa…”
Ei ole outoa, vaan yksinkertaisinta taloustiedettä. Monopoli joutuu toimimaan sen kysynnän kanssa, mitä on. Pikkukaupungissa saisi äärimmäisen vähän asuntoja kaupaksi Helsinki-hinnalla. En väitä, että meillä olisi kädet täynnä todisteita kartellista, mutta epäilys on olemassa.
K, Austrian: Muuttamisen verotuksessa ei tosiaan ole järkeä, kirjoitin siitä aiemmin:
http://blog.hse-econ.fi/?p=4730
Sen sijaan kaupungin pitäisi maata myydessään ottaa sen koko arvo itselleen, eli myydä mahdollisimman kalliilla. Eivät asunnot siitä halpene, että annetaan alennusta rakennusmaan hinnasta, vaan siitä että myydään enemmän maata.
Ja miksi Helsingissä halutaan asua? Siksi, että lähiseuduilta löytyy töitä, joista saatavilla tuloilla voi maksaa muita seutuja korkeammat asumiskulut. “Helpoin tapa laskea … hintoja olisi pilata Helsinki.” Totta! Riittää että hyvät työpaikat siirtyvät Oulun tai Pietarin agglomeraatioon.
Austrian, taloustieteilijät vastustavat transaktioveroja, myös kuvaamaasi “muuttoveroa”, joka vähentää asuntojen myymistä niitä enemmän tarvitseville. Vuokra-asumista ei tarvitse suosia, kunhan palautaan asumistulovero vuokratuloveron suuruiseksi. Pitäisi myös kaavoittaa niin paljon, että hinnat kohtuullistuisivat, ja jakaa tontit tarjousten perusteella tuttuudesta riippumattan.
Voisiko valtion verottaa pois tuon preemion? Eli jokainen transaktio Hkin seudulla sisältäisi erikoisveron, joka kohdistuu kauppahintaan.
Tuota preemiosta syntynyttä verotuloa voisi käyttää asumisen tukemiseen muualla Suomessa. Esimerkiksi muuttotappioalueilla voisi ostaa asukkaiden asunnot ja mahdollistaa liikkuvuus työn perässä.
Toisaalta Hkin seudulla voisi tuolla rahalla tukea vuokrataloyhtiöiden rakentamista volyymiin sidotuilla tukipalkkioilla.
Lopputuloksena meillä olisi vähemmän omistusasumista ja enemmän vuokralla-asumista ja työn perässä liikkuvuus olisi nykytilaa suurempaa.
Helsingissä on myös poikkeuksellisen paljon sellaisia asukkaita, jotka eivät maksa itse asumisestaan joko lainkaan tai ainakaan läheskään markkinahintaa. On yleisellä asumistuella eläviä, eläkkeensaajan asumistuen saajia, opiskelija-asunnoissa asuvia opiskelijoita, on opintotuen asumislisää, jonka saa niin jo muutenkin halvempiin opiskelija-asuntoihin kuin muihinkin asuntoihin, on erilaisia säätiöitä asuntoineen, on erilaisia asumiseen liittyviä stipendi- ja apurahajärjestelyjä, on asuntoja, joiden vuokran maksaa Suomen puolustusvoimat, on paljon yritysten hankkimia asuntoja jne. Ja lisäksi on tuhansittain asuntoja, jotka ovat tyhjillään tai kakkosasuntoina. Kaikki tämä vaikuttaa Helsingissä asuntojen hintoihin nostavasti. Halpoja asuntoja ei siinä kaupungissa kannata edes tarjota, koska tukijärjestelmä ohjaa siihen, että vuokranantajan kannattaa periä aina vähintään tuen mukainen summa asunnosta. Se vaikuttaa asuntojen keskihintoihin niitä nostavasti.
Valtio vaikuttaa samaan asiaan myös muita reittejä. Yksityiskohtia on monia. Mutta nostan esiin vaikkapa ASP-lainajärjestelmän, joka edistää hintojen nousua enemmän Helsingissä kuin pienissä kaupungeissa - koska valtio antaa isomman ilmaisen lainatakauksen Helsinkiin kuin mitä muussa maassa ihmiset valtiolta ASP-takausta (ja samalla halpaa lainaa pankeista ASP-lain mukaisesti) saavat.
Jos tavoite on kasvattaa “kuluttajien ylijäämää”, olisi järkevintä pyrkiä saamaan nykyinen kiinteistökanta aktiivisempaan käyttöön. Helsingissä on paljon kiinteistöjä, joiden käyttöaste on erittäin alhainen. Eikä näin ole vain asuntokannassa, vaan myös esimerkiksi kaupungin ja valtion toimitiloissa on erittäin alhaisia käyttöasteita (esim. perinteiset työhuoneet ovat suorastaan tilan tuhlausta, ja etenkin sellaisen henkilökunnan kohdalla, joka matkustelee tai palaveeraa työhuoneen ulkopuolella paljon).
“Ei rakennusliikkeillä ole yleisen hintatason kannalta merkittävää markkinavoimaa Helsingin asuntomarkkinoilla. (Sen sijaan rakennusmaan ostajina rakennusliikkeillä voi olla markkinavoimaa, mikä alentaisi kaupungin tonteista saamia tuloja. Varsinkin jos tontteja suostuttaisiin myymään vain tutuille kokeneille rakennusliikkeille).”
Rakennusliikkeiden markkinavoima liittyy nähdäkseni ensisijassa uudisrakentamista koskevaan hinnoitteluun. Vanhojen rakennusten hinnat määräytyvät uudiskohteiden hinnat huomioiden: jos hintaero on riittävän pieni, moni ostaa mielummin uuden asunnon kuin vanhan. Koko kiinteistökantaan on turha verrata, koska vaihtoehtona kenellekään ei ole mikä tahansa asunto. Niillä, jotka haluavat hankkia uudehkon ja nykyaikaisesti varustellun asunnon, on markkinat vain niiden kohteiden osalta. Vanhojen rakennusten kohdalla on paljon markkinatoimijoita, samoin pientalorakentamisessa. Sen sijaan kerrostalojen rakentamisen osalta Suomessa on vain kourallinen valtakunnallisia toimijoita. Helsingin seudulla alalla toimivia pääurakoitsijoita ja rakennuttajia on kaksinumeroinen määrä.
Kilpailu toimii urakoinnissa kohtalaisen hyvin. Eli siinä bisneksessä, jossa rakennuttaja kilpailuttaa urakoinnin.
Katteita ei tehdä kuitenkaan urakointitoiminnalla, vaan tonttibisneksellä - tai “kiinteistökehityksellä”, kuten tonttibisnestä kauniimmin joskus kuvataan - niin Suomessa kuin Venäjän markkinoillakin, jolla suomalaiset rakennusyritykset myös toimivat paljon. Tonttibisnekseen on harvalla resursseja. Sen osalta vallitsee markkinoilla kerrostalorakentamisessa jonkinlainen oligopoli. Yksityisillä ihmisillä ei ole kykyä eikä varaa rakennuttaa kerrostaloja omille tonteilleen. Nämä joutuvat käytännössä myymään tontin rakennuttajalle (voi olla eri yritys kuin urakoitsija), sillä vuokraamaan harva tontteja yksityisiltä suostuu (tämä on yksi oligopolin merkki), ja kaupungiltakin tontit mielummin yleensä ostetaan kuin vuokrataan, koska rakennuttaja saa näin yleensä paremman tuoton. Kerrostalot voi sitten hinnoitella täysin markkinahinnan mukaan. Bisnekseen eivät uudet toimijat helposti pääse mukaan, sillä kerrostalon rakentamiseksi pitäisi olla valmius sitouttaa parikymmentä miljoonaa euroa pääomia. Sellaista summaa ei löydy kuin pieneltä joukolta alan yrityksiä. Siksi suurin osa Helsingin seudulla toimivista rakennusalan yrityksistä tekee urakointia erilaisissa kohteissa tai omaperusteisesti korkeintaan omakotitaloja tai rivitaloja.